Mieter und Vermieter: Das sind die Rechte und Pflichten

Das deutsche Mietrecht ist ist häufig in wichtigen Punkten unklar. Und die Mietverträge selbst sind an vielen Stellen unwirksam, weil sie mit den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht übereinstimmen

Oft werden daher wichtige Fragen erst vor dem Bundesgerichtshof geklärt. Um Ihnen als Vermieter einen einen besseren Überblick zu verschaffen, sind im Folgenden die Rechtslagen zu einigen wichtigen Praxisfällen alphabetisch aufgelistet.

Abstellplatz

Der Mieter darf: Haben Sie Ihrem Mieter einen bestimmten Stellplatz vermietet, darf er von Ihnen verlangen, dass er diesen auch nutzen kann. Wird der Stellplatz durch einen Dritten belegt, darf der Mieter die Miete mindern.

Sie als Vermieter müssen: Haben Sie dem Mieter einen beliebigen Stellplatz innerhalb einer Sammelgarage vermietet, müssen Sie dafür Sorge tragen, dass der Mieter jederzeit einen Stellplatz nutzen kann. Im Gegenzug dürfen Sie von Ihrem Mieter verlangen, dass er auf der für seinen PKW gemieteten Abstellfläche kein anderes Verkehrsmittel (etwa Fahrrad, Moped, Motorrad) abstellt.

Aufnahme Dritter

Der Mieter darf: Auch ohne Ihre Erlaubnis als Vermieter darf Ihr Mieter seine nächsten Angehörigen in die Mietwohnung aufnehmen. Hierzu zählen: Der Ehegatte, die Kinder (unabhängig von ihrem Alter), die Eltern und die Geschwister des Mieters (siehe in diesem Zusammenhang auch: Namensschilder).

Der Mieter darf nicht: Ohne Ihre Zustimmung darf Ihr Mieter die Räume seinen Angehörigen nicht zum alleinigen Gebrauch überlassen. Er muss die Aufnahme von Familienangehörigen muss der Mieter Ihnen vor deren Einzug anzeigen, ebenso den Einzug seines nichtehelichen Lebenspartners.

Ablehnung nur aus wichtigem Grund

Sie dürfen: Die Aufnahme des nichtehelichen Lebenspartners dürfen Sie verbieten, wenn gegen seine Person ein wichtiger Grund spricht (etwa, wenn der Lebenspartner in der Vergangenheit den Hausfrieden nachhaltig gestört oder Sie beleidigt hat).

Ganz generell dürfen Sie die Aufnahme von Personen verbieten, wenn es dadurch zu einer Überbelegung der Mietwohnung kommt.

Einbauten des Mieters

Der Mieter darf: Im laufenden Mietverhältnis darf der Mieter die Mieträume nach seinem Belieben einrichten.

Der Mieter muss: Soweit für die Einrichtung Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich sind, muss der Mieter zuvor Ihre Zustimmung einholen. Wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde, muss er außerdem bei Mietende alle Einbauten auf seine Kosten entfernen und den bei Mietbeginn vorhandenen baulichen Zustand wiederherstellen.

Garage/Einstellplätze

Der Mieter darf: Garagen darf der Mieter nur in der Weise nutzen, wie es in seinem Mietvertrag vereinbart ist.

Der Mieter darf nicht: Brennbare Gegenstände, wie Benzin und Öl, darf der Mieter nicht in seiner Garage lagern.

Sie dürfen: Im Mietvertrag können Sie festlegen, dass die Garage nur zum Abstellen eines PKWs überlassen wird und das gleichzeitige Abstellen weiterer kleinerer Fahrzeuge (Fahrräder, Mofas, Mopeds) bzw. das Lagern von Hausrat nicht gestattet ist.

Sie müssen: Als Vermieter haben Sie dem Mieter eine verkehrssichere Zufahrt zur Garage zu gewährleisten und diese – sofern nicht anders vereinbart – auch sauber zu halten.

Gartennutzung

Der Mieter darf: Ist dem Mieter nach dem Mietvertrag die alleinige Nutzung eines Gartens gestattet, darf er andere Personen von der Nutzung ausschließen. Zur Nutzung eines Gartens gehört, dass neben den Kindern des Mieters auch deren Freunde im Garten spielen können. Der Mieter darf einen Sandkasten und Gartenmöbel aufstellen.

Der Mieter darf nicht: Ohne entsprechende Regelung darf der Mieter einen Garten nicht nutzen. Insbesondere gibt es kein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter einer Erdgeschosswohnung ohne Weiteres auch den Hausgarten benutzen darf. Der Mieter darf ohne Erlaubnis des Vermieters keine bei Mietbeginn vorhandenen Sträucher und Bäume entfernen.

Gartenpflege

Der Mieter darf: Ohne explizite Regelung im Mietvertrag darf der Mieter verlangen, dass die regelmäßige Gartenpflege vom Vermieter organisiert bzw. vorgenommen wird.

Anders ist es nur, wenn Sie ein Einfamilienhaus vermietet haben: Hier ist der Mieter auch ohne besondere Vereinbarung zur einfachen Gartenpflege verpflichtet.

Gartenpflege = nur einfache Arbeiten

Das braucht der Mieter nicht: Ist die Gartenpflege Sache des Mieters, hat er nur einfache Pflegearbeiten zu leisten. Dies sind solche Arbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, wie etwa das Rasenmähen oder das Umgraben von Beetflächen.

Darüber hinausgehende Arbeiten, wie das Beschneiden von Bäumen und Büschen sowie das Vertikutieren und Düngen des Rasens, ist ebenso Ihre Sache als Vermieter wie die Instandsetzung des Gartens nach (teilweiser) Zerstörung (etwa durch Sturm oder durch Wildschweine).

Gewerbe

Der Mieter darf: Sind Gewerberäume zu einem bestimmten Nutzungszweck angemietet worden, darf der Mieter verlangen, dass die Räume die hierfür erforderlichen Eigenschaften aufweisen.

Der Mieter darf nicht: Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Mieträume zu einem anderen als den im Mietvertrag vereinbarten Zweck zu nutzen.

Gerüche

Der Mieter darf: Es kann kaum vermieden werden, dass durch Kochen entstehende Gerüche in den Hausflur dringen und so von den Mitbewohnern wahrnehmbar sind. Dies ist von den Mitbewohnern hinzunehmen, sodass der Mieter auch besonders exotische Gewürze oder Knoblauch beim Kochen verwenden darf.

Der Mieter darf nicht: Der Mieter darf seine Wohnung nicht bewusst ins Treppenhaus entlüften. Stehen im Haus Gemeinschafts- und Wirtschaftsräume zur Verfügung, dürfen diese ebenfalls nicht in den Hausflur entlüftet werden.

Die Mieter haben einen Anspruch darauf, dass z. B. Wasserdämpfe aus Wasch- und Trockenmaschinen, die in der Waschküche benutzt werden, nicht in die Wohnung dringen und das Wohlbefinden beeinträchtigen.

Laub kehren

Grundsätzlich ist der Vermieter in der Pflicht. Denn in der Regel haben die Gemeinden die Pflicht zur Beseitigung des Herbstlaubs von Bürgersteigen den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke auferlegt. Doch wie auch beim Winterdienst kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen werden, und das sollten Sie auch tun. Denn so schön das Laub auch aussehen mag, Passanten werden durch das glitschige Laub gefährdet. Die Rutschgefahr besteht rund um die Uhr, die Haftung als Vermieter oder Hausbesitzer ebenso.

Vereinbaren Sie, dass Ihre Mieter gemäß den kommunalen Satzungen für die Beseitigung von Laub auf den Bürgersteigen verantwortlich sind, und kontrollieren Sie, ob die Mieter dieser Pflicht auch tatsächlich nachkommen. Tun sie dies nicht, dürfen Sie den betreffenden Mieter wegen vertragswidrigen Verhaltens abmahnen und im Wiederholungsfall sogar kündigen.

Fazit: Sie können Bedingungen stellen und dürfen Fehlverhalten abmahnen

Sie dürfen: Ihre Zustimmung zum Einbau größerer Einrichtungen (etwa einer Badewanne) dürfen Sie davon abhängig machen, dass der Mieter Ihnen zur Sicherung des Rückbaus bei Mietende eine zusätzliche Mietsicherheit leistet. Alternativ können Sie auf dem Recht bestehen, dass Sie den Verbleib der Einrichtung in den Mieträumen gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung vom Mieter verlangen dürfen.

Sie dürfen außerdem: Soweit Gestank – verursacht durch Schmutz, Tiere und Unreinlichkeit in der Wohnung – in das Treppenhaus dringt, dürfen Sie dem entsprechenden Mieter diese Beeinträchtigung untersagen und ihn abmahnen.

Sie müssen: Als Vermieter haben Sie Geruchsbelästigungen abzuwenden, die von einem Grundstücksnachbarn ins Haus dringen. Außerdem sind Sie verpflichtet, Abfalltonnen so aufzustellen, dass eine Geruchsbelästigung in der Wohnung des Mieters sowie in dessen Zugangsbereich vermieden wird.