Ruhestörung: Was müssen Mieter & Vermieter beachten?

Definition: Was versteht man unter einer Ruhestörung?

Lärm wird von vielen Menschen als aversiv empfunden. Dabei reicht die Spanne dessen, was als störend empfunden wird, vom Türknallen über Kindergeschrei bis hin zum ausgiebigen Schlagzeugspielen. Oft gehen die Wogen hoch und es wird von Ruhestörung gesprochen. Doch nicht jeder Lärm, durch den man sich gestört fühlt, kann als Ruhestörung bezeichnet werden. Wann ein Geräusch zur Lärmbelästigung wird, hängt von der Uhrzeit, dem Ort und dem jeweiligen Entstehungsumfeld zusammen.

Generell gilt eine Ruhestörung per gesetzlicher Definition nur dann als solche, wenn man „ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen“. Unter Ruhestörung (auch Lärmstörung) versteht man also eine unzumutbare Belästigung anderer Menschen in Form von Schallimmission. Oftmals kann es auch passieren, dass andere Immissionen wie beispielsweise Abgase, Licht oder Erschütterungen eine Ruhestörung darstellen.

Ruhestörung: Welche Gesetze sind Grundlage?

In Deutschland gibt es verschiedene gesetzliche Regelungen, die auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene variieren. Das Ziel dieser Regelungen ist es, einen Interessensausgleich zwischen den beiden in Konflikt stehenden Parteien herzustellen und so die Betroffenen vor Lärm zu schützen. Diese gesetzlichen Regelungen sind:

• Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG)
• Landesimmissionsschutzgesetze (LImSchG)
• Kommunale Nachbarschaftsgesetze

Das Bundesimmissionsschutzgesetz wird überdies noch um Gesetze ergänzt, die sich speziell auf die verschiedenen Lärmarten beziehen. Darunter fallen die Verkehrslärmschutzverordnung, die Sportanlagenlärmschutzverordnung sowie die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Das Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (FLuLärmG) und das Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG) enthalten spezielle Regelungen. Eine weitere Arbeitsschutzverordnung stellt die Lärm- und Vibrationsarbeitsschutzverordnung (LärmVibrationsArbSchV) dar.

Wann sind die vorgeschriebenen Ruhezeiten?

Grundsätzlich werden die vorgeschriebenen Ruhezeiten in der Hausordnung festgelegt, an die sich jeder Mieter zu halten hat. Ist eine solche nicht vorhanden, treten die gesetzlich festgesetzten Ruhezeiten in Kraft. Diese sind:

• abends bis morgens von 20 bis 7 Uhr
• Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr
• an Sonn- und Feiertagen ganztägig

Die Mittagsruhe ist gesetzlich nicht festgelegt und wird in Deutschland je nach Bundesland anders gehandhabt. Meistens wird sie jedoch entweder gesondert in der Hausordnung vermerkt oder auf 13 bis 15 Uhr festgelegt. Generell gilt, dass jedes Bundesland und jede Gemeinde ihre eigenen Ruhezeiten festlegen kann, welche auch von den oben aufgelisteten üblichen Zeiten abweichen können.

Während dieser gesetzlich festgelegten Ruhezeiten müssen alle Geräusche auf Zimmerlautstärke reduziert werden. Eine genaue Dezibelzahl für die maximale Zimmerlautstärke ist nicht festgelegt. Man kann sich jedoch daran orientieren, dass eine Lautstärke von 60 Dezibel jener eines normalen Gesprächs entspricht. 75 Dezibel sind vergleichbar mit dem Geräusch eines Rasenmähers oder Staubsaugers. Häufig urteilten Gerichte auch, dass während der Nachtruhe nur eine Lautstärke von bis zu 30 Dezibel erlaubt sei. Dies entspräche einem flüsternden Gespräch.

Welcher Lärm gilt als eine Ruhestörung?

Neben vielen Geräuschen, die nicht in den Bereich der Ruhestörung fallen, gibt es auch einige, die dem Begriff der Ruhestörung unter bestimmten Voraussetzungen gerecht werden. Darunter fallen folgende Lärm- und Geräuschbelästigungen:

• durch Trittschall: Je nach Alter des Hauses (Alt- oder Neubau) wird entschieden, wie laut die Schritte in der oberhalb gelegenen Wohnung sein dürfen.
• durch Kinder: Diese dürfen natürlich in der Wohnung oder in zum Haus dazugehörigen Freiflächen oder Spielplätzen spielen. Die Spielgeräusche dürfen jedoch nicht zu einer unzumutbaren Störung werden. Das heißt also, zu den im Haus geltenden Ruhezeiten muss auf die anderen Mieter Rücksicht genommen werden. Dafür haben die Eltern im Sinne ihrer Aufsichtspflicht zu sorgen.
• durch Sex: Wenn laute Geräusche beim Sex die Nachtruhe der anderen Mieter stören, kann dies sogar zu Mietminderung für den leidtragenden Nachbarn oder aber auch fristloser Kündigung des Unruhestifters führen.
• durch Tiere: Dauerhaftes Hundegebell muss von den anderen Mietern nicht geduldet werden und kann im Extremfall sogar zu Mietminderung für den leidtragenden Nachbarn führen. Auch für den Hundehalter können hohe Bußgelder anfallen. Im Extremfall kann es sogar so weit kommen, dass der Besitzer auf sein Tier verzichten muss.
• durch Nachbarn im Garten oder am Balkon: Bestimmte laute Geräusche dürfen eingeschränkt werden. Auch gilt ab 22 Uhr Nachtruhe, welche eingehalten werden muss.
• durch Partylärm: Kein Mieter muss regelmäßigen Partylärm ertragen. Der Veranstalter der Feier muss immer auf die Ruhezeiten achten und Rücksicht auf die umliegenden Bewohner nehmen.
• durch Streit: Lautes Geschrei, welches eine Dauer von 30 Minuten überschreitet, muss von den restlichen Mietern nicht geduldet werden. Es handelt sich hierbei um eine Ordnungswidrigkeit und ist deshalb ein Fall für das Ordnungsamt.
• durch benachbarte Gewerbe oder Gastronomie: Bei angrenzenden Bars oder Restaurants gilt ebenfalls die gesetzliche Ruhezeit ab 22 Uhr. Laute Gespräche müssen dann nach drinnen verlegt werden. Bei Streitigkeiten wiegt das Ruhebedürfnis des Bewohners immer schwerer als das betriebswirtschaftliche Interesse des Gastronomen.
• durch Umzug: Nach 22 Uhr muss auch hier Schluss sein mit Bohren, Hämmern oder ähnlichem Lärm. Umziehen darf man rein rechtlich auch an Sonn- oder Feiertagen. In Deutschland bilden jedoch stille Feiertage wie Heilig Abend oder Karfreitag die Ausnahme von der Regel.
• am Sonntag: Dieser Tag gilt ganztägig als Ruhetag. Somit sind keine lärmenden Geräusche wie Rasenmähen erlaubt. Eine Waschmaschine einzuschalten oder Kinder, die draußen im Garten spielen, gelten aber auch am Sonntag nicht als Ruhestörung.

Generell gilt es, Rücksicht auf andere Mieter zu nehmen, um etwaige Streitigkeiten wegen Ruhestörungen zu vermeiden.

Zählt laute Musik als Ruhestörung?

Laute Musik stellt einen Sonderfall dar, denn subjektive Empfindungen und etwaige Überempfindlichkeiten spielen hierbei keine Rolle. Ortsübliche und unvermeidliche Lärm- und Geräuschbelästigungen müssen hingenommen werden. Man unterscheidet bei lauter Musik einerseits das Musizieren an sich, andererseits das Musikhören. Die Behandlung dieser beiden Punkte ist nur geringfügig verschieden. Beim Musizieren gilt, dass auf die Umstände der Bewohner geachtet werden muss. Ein Seniorenheim, in dem die Bewohner viel Ruhe benötigen, gilt ein geringeres Toleranzmaß für das Musizieren als in einem Neubau mitten in der Stadt. Im Allgemeinen darf zwei Stunden am Stück musiziert werden. Je nach Schallschutz des Hauses können Abweichungen in der zulässigen Dauer auftreten.

Beim Musikhören sowie beim Fernsehen gilt ebenfalls, dass die gesetzlichen Ruhezeiten eingehalten werden müssen. Insbesondere in der Nacht ist darauf zu achten, dass die Geräte nur in Zimmerlautstärke aufgedreht sind. Das bedeutet also, dass die Geräusche in den angrenzenden Wohnungen stark gedämpft bis gar nicht mehr zu hören sein dürfen. Oft sind Formulierungen bezüglich dem Hören von lauter Musik schwamming formuliert. Generell gilt jedoch, dass verschiedene Geräuschquellen im Bezug auf die Ruhezeiten nicht unterschiedlich behandelt werden dürfen. Hier am besten das Gespräch suchen, denn jeder hat ein Recht auf lärmfreies Wohnen.

Was gilt nicht als Ruhestörung?

Nicht jeder Lärm, der in den gesetzlich festgelegten Ruhezeiten auftritt, kann als Ruhestörung bezeichnet werden. Geräusche in einem ortsüblichen Maß, die durch Kinder oder Tiere verursacht werden, fallen nicht unter Ruhestörungen, selbst wenn sie in den Ruhezeiten auftreten. Auch laute Treppenstufen oder das Klappern von Absätzen in der obenliegenden Wohnung müssen Mieter vorerst tolerieren, da ein völlig geräuschloses Nebeneinanderleben meist nicht möglich ist.

Im Extremfall ist auch für jede Tätigkeit für den Einzelfall zu entscheiden, ob es sich um Ruhestörungen handelt oder nicht. Einen Sonderfall, nämlich das Hören von lauter Musik oder das Musizieren an sich, ist schon bekannt.

Weitere Sonderfälle

• Duschen: In manchen Wohnungen ist der Schallschutz so gering ausgeprägt, dass Dusch- und Toilettengänge stets hörbar sind. In diesen Fällen kann die Polizei nicht wegen Lärmbelästigung gerufen werden, man sollte den Nachbarn jedoch über diesen Umstand informieren. Im Einzelfall kann es auch passieren, dass geprüft werden muss, ob bauliche Mängel vorliegen. Diese können dann entweder behoben werden oder es kann um Mietminderung angesucht werden. Ein Kündigunggsrund liegt hier nicht vor.
• Garten- und Heimwerkerarbeiten: Schwere Gartengeräte, beispielsweise Kettensägen, dürfen an Werktagen außerhalb der Ruhezeiten verwendet werden. Noch lautere Geräte, etwa Laubgebläse, dürfen werktags nur zwischen 9 und 13 Uhr sowie 15 und 17 Uhr betrieben werden. Zu Bohrmaschinen oder Hämmern gibt es keine gesonderten gesetzlichen Regelungen. Das Heimwerken an sich ist erlaubt, es ist immer auf die angrenzenden Bewohner Rücksicht zu nehmen.
• Baulärm: Wenn es sich hierbei um Modernisierungsmaßnahmen handelt, welchen der Mieter zugestimmt hat, oder die Bauarbeiten schon im Gange waren, als der Mieter eingezogen ist, steht im kein Recht auf Mietminderung zu, da es sich hierbei nicht um Ruhestörung handelt. Im Mietvertrag kann ausnahmsweise auch der Auschluss einer Mietminderung wegen Baulärms vereinbart werden.
• Renovierung: Renovierungen, für deren Umsetzung ein Bewohner einen Handwerker engagiert, stellen ebenfalls einen Sonderfall dar. Der Handwerker darf hier nämlich auch während der in der Hausordnung festgelegten Mittagsruhezeiten arbeiten. Bei dringenden Fällen, wie beispielsweise einem Wasserrohrbruch, müssen die Mieter auch Lärm ertragen, der bis in die Nachtstunden und somit weit nach 22 Uhr andauern kann.
• Läuten von Kirchenglocken: Auch dies stellt im herkömmlichen Rahmen keine erhebliche Belästigung dar. Ebenfalls unterliegt das Glockenläuten der Religionsfreiheit, welches eine Einschränkung nahezu unmöglich macht.

Wie reagiert man als Mieter bei Ruhestörung?

Ob Menschen Geräusche als störenden Lärm wahrnehmen, hängt nur zu etwa einem Drittel von der Geräuschart und der Lautstärke ab. Weiterer Einflussfaktor ist die individuelle Lärmempfindlichkeit, die je nach eigener Gemütsverfassung variieren kann. Auch die persönliche Beziehung des Mieters zum Lärmenden spielt eine wesentliche Rolle, inwieweit man den vorhandenen Lärm wirklich als störend empfindet. Eine schlechte Nachbarschaftsbeziehung resultiert also in geringerer Lärmtoleranz.

Generell gilt, dass jeder Vermieter von seinem Mieter erwarten kann, dass dieser sich und etwaige Besucher zu anständigem, den Hausfrieden achtenden Verhalten anhält. Für ein gutes Nachbarschaftsverhältnis ist es wichtig, Ruhestörungen zunächst sachlich mit den Nachbarn zu besprechen. Hält sich dieser trotzdem weiterhin nicht an die festgelegten Ruhezeiten, können Mieter immer noch über weitere Schritte nachdenken.

Weitere Schritte, wenn ein sachliches Gespräch nichts hilft

Beispielsweise kann der Vermieter eingeschaltet werden, welcher das Gespräch mit seinem Mieter suchen soll. Wenn dieser sich strikt weigert zu handeln oder keinen Erfolg erzielt, kann der leidtragende Mieter mit Mietminderung oder Kündigung drohen. Auch Hausverbote für Besucher sind möglich, sollten jedoch wirklich nur als letzte Maßnahme angedroht werden. In diesem Fall muss vorher überprüft werden, ob mildere Mittel ausreichen würden, um einen Besucher dazu zu bringen, die Lärmbelästigung zu unterlassen.

Mietminderung bei Ruhestörung

Der Fall der Mietminderung stellt für viele Mieter und Vermieter einen Streitpunkt dar. Das liegt häufig daran, dass beide Parteien nicht wissen, wann und in welcher Höhe die Miete gemindert werden darf. Das Landgericht Berlin stellte im Februar 2015 klar, dass lautes Fernsehen, Streitereien, sogar Schreien, Poltern, Trampeln und Türenknallen als sozial adäquate Ruhestörungen gelten. Als sozial adäquat werden von Gerichten alle Tätigkeiten verstanden, was zwar die nachbarliche Nachtruhe stören könnten, aber zum menschlichen Verhalten dazu gehören – wie beispielsweise die körperliche Hygiene.

Diese mit der üblichen Nutzung einer Mietwohnung verbundene Lebensäußerungen durch den Mieter sind von anderen Hausbewohnern hinzunehmen, jedoch nur, so lange sie nicht innerhalb der Ruhezeiten passieren. Treten diese Störungen jedoch täglich und vor allem innerhalb der gesetzlich festgelegten Ruhezeiten auf, kann sich der Mieter wehren, in dem er eine Mietminderung von bis zu 10 Prozent fordern kann.

Sollte es zum Extremfall kommen, ist es nützlich, als Mieter ein schriftliches Lärmprotokoll zu führen. In diesem wird aufgeschrieben, wann, wie lange und welcher Lärm zu hören war. Dies kann mitunter bei gerichtlichen Zusprüchen den entscheidenden Punkt bringen. Vermieter müssen in der Regel dafür sorgen, dass die mietvertraglichen Vorgaben oder die Hausordnung eingehalten werden.

Keine Mietminderung durch Kinderlärm

Lärm von Kleinkindern muss von Bewohnern in Mehrfamilienhäusern hingenommen werden. Gestörte Mieter haben deshalb kein Recht zu Mietminderung oder fristlosen Kündigung. Kinder haben einen natürlichen Spiel- und Bewegungsdrang, der häufig mit Geräuschentwicklungen verbunden ist. Auch Weinen und Schreien kleiner Kinder während der Nachtruhe stellt keinen Grund dar, der eine Mietminderung rechtfertigen könnte. Für Familien mit kleinen Kindern gelten aber trotzdem die ordnungsbehördlich überwachten allgemeinen Ruhezeiten.

Eine Kürzung der Miete ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages den Mangel kannte, über den er sich beklagt. Beispielsweise kann die Miete nicht wegen der Verkehrslärmbelastung einer Wohnung in der Innenstadt gemindert werden, weil der Mieter die Wohnung in Kenntnis der Verkehrslage angemietet hat. Auch wenn der Mieter die Lärmbeeinträchtigung dem Vermieter nicht gemeldet hat und dieser deshalb nicht davon wusste, verliert der Mieter das Recht, die Miete zu kürzen.

Wie reagiert man als Vermieter bei Ruhestörung?

Die Hauptaufgabe eines Vermieters ist es, bei Ansuchen anderer Mieter wegen Ruhestörung die Einhaltung der Ruhezeiten durchzusetzen. Um diese Aufgabe vorab schon zu erledigen, kann und sollte der Vermieter dem zukünftigen Mieter bereits bei Vertragsabschluss die Ruhezeiten erklären und von ihm unterschreiben lassen. Somit bestätigt der Mieter gleich bei Vetragsbeginn die Einhaltung dieser.

Beschwert sich ein Mieter über Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung oder mindert er bereits die Miete, so kommt es darauf an, dass der Vermieter schnell und angemessen reagiert, um eine (weitere) Verhärtung der Fronten möglichst zu verhindern. Die Beschwerden des Mieters sollten also vom Vermieter immer ernst genommen werden. Ein offenes Ohr und der Verzicht darauf, ihm besondere Empfindlichkeit vorzuwerfen, hilft dabei, dass sich der leidtragende Mieter verstanden fühlt. Verständnis aufzubringen ist der erste wichtige Schritt, um ein Zuspitzen der Problematik zu verhindern. Zufriedene Mieter sind in der Regel auch deutlich lärmtoleranter.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Als Vermieter hat man verschiedene Möglichkeiten, um auf Ruhestörung zu reagieren:

• Aufforderung an den Mieter, Ruhestörungen in Zukunft zu unterlassen
• Abmahnung
• Unterlassungsklage
• fristgerechte Kündigung
• fristlose Kündigung
• Schadensersatz im Falle einer Mietminderung anderer Mieter

Wann werden härtere Maßnahmen ergriffen?

Generell gilt: Soweit es dem Vermieter möglich ist, muss er die Lärmbeeinträchtigung beseitigen. Dazu können eine schriftliche Abmahnung und notfalls eine Unterlassungsklage oder Kündigung erforderlich sein. Der Vermieter darf den Mieter jedoch nur kündigen, wenn er seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Gekündigt werden sollte nur, wenn der Mieter trotz vorheriger Abmahnung die Lärmstörungen fortsetzt. In einer Abmahnung aber auch in einer Kündigung müssen die Pflichtverletzungen, derentwegen abgemahnt oder gekündigt wird, ausführlich dargestellt werden.

Wichtig ist, dass sich Mieter und Vermieter darüber im Klaren sind, dass sie ihre Rechte verwirken können. Akzeptiert man ein störendes Verhalten über einen längeren Zeitraum hinweg, kann es dazu führen, dass der Mieter dieses Fehlverhalten weiterhin beibehalten darf. Deshalb sollte eine Abmahnung immer so präzise formuliert werden, dass aus ihr ersichtlich ist, dass das störende Verhalten nicht geduldet wird. Eine Formvorschrift für Abmahnungen gibt es zwar nicht, jedoch sollte sie aus Beweisgründen immer schriftlich erstellt werden. Eine Abmahnung kann grundsätzlich von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet werden.

Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn der Lärm von einem benachbarten Grundstück ausgeht. Auch hier sollte der Vermieter zunächst das Gespräch mit dem Lärmverursacher suchen. Führt dies zu keinem Erfolg, besteht die Möglichkeit, sich an die Ordnungsbehörde der Stadt- oder Gemeindeverwaltung zu wenden und im Ernstfall eine Unterlassungsklage zu erwirken.

Bußgelder bei Ruhestörungen und Lärmbelästigung

Ruhestörungen sind nicht nur eine Belastung für die Nachbarn. Vielmehr stellen Ruhestörungen auch eine Ordnungswidrigkeit dar, die im Ordnungswidrigkeitengesetz im § 117 “Unzulässiger Lärm” geregelt werden und mit einem Bußgeld geahndet werden. Wenn der störende Lärm weiterhin anhält, steht es dem Mieter oder Vermieter also frei, die Polizei hinzuzuziehen, welche den lärmenden Bewohner dann ermahnt. Bei Wiederholungstätern kann dies schnell zu einer Bußgeldstrafe führen.

Laut § 117 des Ordnungswidrigkeitengesetzes beläuft sich das Bußgeld bei einer Lärmstörung ohne berechtigten Anlass beziehungsweise in einem gesetzwidrigen Ausmaß, dass je nach Situation vermieden werden könnte, und die Nachbarschaft deutlich belästigt beziehungsweise deren Gesundheit beeinträchtigt, auf bis zu 5.000 Euro.

Die Höhe des Bußgeldes variiert jedoch nach Ruhezeit sowie dem Ausmaß der Lärmbelästigung. Darüber hinaus können schwerwiegende Verstöße gegen die gesetzlich geregelten Ruhezeiten auch mit höheren Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Die nachfolgende Tabelle liefert einen Überblick über die Bußgelder nach Art und Zeit der Ruhestörung.

Bevor ein Mieter oder Vermieter jedoch die Polizei alarmiert, sollte sich der Klagende darüber im Klaren sein, dass dieser Schritt meistens zu Unstimmigkeiten im Nachbarschaftsverhältnis führen kann. Oftmals hilft es schon, miteinander zu reden. Meistens sind sich Mieter über ihr lautstarkes Verhalten gar nicht im Klaren. Ein Hinweis vom Nachbarn kann hier schon wahre Wunder wirken. Wer sich freundlich und entgegenkommend zeigt, erhöht auch die Chance, demnach behandelt zu werden.