Sozialklausel: Besondere Härte muss vorliegen

Um sich auf die Sozialklausel berufen zu können um trotz Kündigung in der Wohnung verbleiben zu können, muss Ihr Mieter einen Härtegrund anführen.

Die Härte muss sich dabei für den Mieter selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts ergeben.

Natürlich ist jeder Umzug mit Nachteilen verbunden.

Nicht nur, dass er Zeit und Geld kostet, man muss gegebenenfalls Arbeiten in der alten oder neuen Wohnung vornehmen, seine bekannte Umgebung verlassen und sich in einer neuen Umgebung eingewöhnen.

Das sind aber keine Nachteile im Sinne der Sozialklausel. Die Härtegründe, die einen Verbleib in der Wohnung bewirken, müssen die normalen, mit einem Umzug verbundenen Beeinträchtigungen bei Weitem übersteigen.

Wichtigster Grund: fehlende Ersatzwohnung

Den wichtigsten Härtegrund nennt das Gesetz selbst: fehlender Ersatzwohnraum. Daneben kann aber auch in folgenden Fällen ein besonderer Härtegrund im Sinne der Sozialklausel gegeben sein:

• erhebliche Aufwendung für die unrenoviert übernommene Wohnung und Auszug nach kurzer Zeit
• hohes Alter verbunden mit nachhaltiger Erkrankung
• Invalidität
• fortgeschrittene Schwangerschaft
• größere Kinderzahl
• Umschulung von Kindern zu ungünstigem Zeitpunkt, zum Beispiel kurz vor Schulabschluss
• bevorstehendes Examen
• geringes Einkommen
• lange Mietdauer und Verwurzelung in Haus und Wohngegend
• Pflege eines Angehörigen in Nachbarwohnung
• Zwischenumzug

Härtegründe in jedem Fall genau prüfen

Für Sie ist es wichtig zu wissen, dass Sie nicht pauschal bei Vorliegen einer dieser Gründe von einem Härtefall im Sinne der Sozialklausel ausgehen können.

Vielmehr müssen Sie für jeden Einzelfall gesondert prüfen, ob die besondere Härte tatsächlich erfüllt ist. Treffen mehrere dieser Gründe auf Ihren Mieter zu, ist es aber wahrscheinlich, dass er sich auf die Sozialklausel berufen kann.

Kein Härtefall ist z. B. in folgenden Fällen anzunehmen:

• Instandsetzungsaufwendungen, die schon abgewohnt sind
• Mitgliedschaft in örtlichen Vereinen
• ansässiger Freundes- und Bekanntenkreis
• Schulwechsel des Kindes
• anderer Schulweg des Kindes

Dann ist fehlender Ersatzwohnraum ein Härtegrund

Der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums setzt voraus, dass Ihr gekündigter Mieter keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet.

Ihr Mieter muss sich weder auf eine Obdachlosenunterkunft verweisen lassen noch im Hotel oder einer Pension Quartier nehmen. Welche Ersatzwohnung angemessen und zumutbar ist, muss allerdings von Fall zu Fall individuell entschieden werden.

Beachten Sie diese Kriterien bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Ersatzwohnraums:

1. Gesundheitszustand Ihres Mieters
2. Wohnumfeld und soziale Verwurzelung
3. Größe und Miete der Ersatzwohnung

Gesundheitszustand des Mieters

Für einen 70-jährigen, gebrechlichen Mieter ist eine Dachgeschosswohnung im 5. Stock ohne Aufzug nicht zumutbar.

Wohnumfeld und soziale Verwurzelung:

Hinsichtlich des Wohnumfelds muss Ihr Mieter zwar eine gewisse Verschlechterung in Kauf nehmen, er muss jedoch nicht von einer guten in eine schlechte Wohngegend ziehen.

Je länger das Mietverhältnis andauert, desto stärker spielt die soziale Verwurzelung eine Rolle. Im Normalfall darf Ihr Mieter seine Suche nach einer neuen Wohnung jedoch nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken.

Größe und Miete der Ersatzwohnung

Der Ersatzwohnraum ist nur dann angemessen, wenn die Größe der Wohnung eine Unterbringung der Personen in menschenwürdigen Verhältnissen erlaubt.

Sie können daher von einer 5-köpfigen Familie nicht verlangen, in eine 3-Zimmer-Wohnung zu ziehen. Bei einem Single, der in einer 6-Zimmer-Wohnung lebt, können Sie dagegen Abstriche machen.

Verschlechterung in Maßen ist zulässig

In erster Linie stellen Sie auf die Wohnungsgröße der bisherigen Wohnung ab.

Anerkannt ist aber, dass der Mieter, der sich auf fehlenden Ersatzwohnraum beruft, auch eine gewisse Verschlechterung der künftigen Wohnverhältnisse in Kauf nehmen muss – zumindest, soweit sein sozialer Status hiervon nicht betroffen wird.

Das gilt auch im Hinblick auf die für die Ersatzwohnung zu zahlende Miete. Diese kann durchaus etwas höher sein als in der alten Wohnung.

Nach folgender Faustformel können Sie sich richten:

Zumutbar ist eine Wohnung auch dann, wenn sie teurer, nicht im gleichen Wohnviertel und nicht so groß wie die bisherige Wohnung ist. Gravierende Abweichungen muss Ihr Mieter aber nicht hinnehmen.

Wichtig: Ihr Mieter ist beweispflichtig

Widerspricht Ihr Mieter Ihrer Kündigung mit der Begründung, es lasse sich kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen, dann muss er dies beweisen. Das bedeutet, dass er spätestens im gerichtlichen Räumungsverfahren darzulegen hat, wie er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat und mit welchem Erfolg.

Fragen Sie bei Ihrem Mieter nach

Lassen Sie sich am besten bereits vor einem Räumungsrechtsstreit von Ihrem Mieter zeigen, wie er sich um eine neue Wohnung bemüht hat, also über Zeitungsinserate, Internet oder aber mithilfe eines Maklers.

Überprüfen Sie ebenfalls die Ergebnisse seiner Suche, also insbesondere die Miete, Lage und Größe der Wohnungen. Anhand dieser Informationen können Sie überprüfen, ob Ihr Mieter sich tatsächlich auf die Sozialklausel berufen kann.

Weigert er sich überhaupt, Ihnen Informationen zu geben, stehen die Chancen gut, dass er auch in einem gerichtlichen Verfahren seiner Beweispflicht nicht nachkommen wird, und Sie können Räumungsklage erheben.