Sozialklausel: Ihr Mieter muss Widerspruch einlegen

Um in den Genuss der Sozialklausel zu gelangen, also trotz Kündigung in Ihrer Wohnung verbleiben zu dürfen, muss Ihr Mieter Widerspruch gegen Ihre Kündigung einlegen.

Das kann er jedoch nicht machen, wie er will.

Vielmehr hat er die gesetzlich vorgeschriebene Form und Frist einzuhalten.

Anderenfalls ist sein Widerspruch wirkungslos.

Mündlicher Widerspruch ist unwirksam

Für die Wirksamkeit des Widerspruchs ist es zunächst erforderlich, dass Ihr Mieter seinen Widerspruch in der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform erhebt.

Das heißt, der Widerspruch muss schriftlich formuliert und eigenhändig von Ihrem Mieter unterschrieben werden. Die Einlegung des Widerspruchs per E-Mail würde der Schriftform nicht genügen, ein in dieser Form eingelegter Widerspruch wäre unwirksam.

Widerspruch per E-Mail oder Telefax reicht nicht

Eigenhändige Unterschrift bedeutet auch, dass Ihnen die Unterschrift Ihres Mieters im Original vorliegen muss. Es würde daher nicht reichen, wenn Ihr Mieter per Telefax Widerspruch gegen Ihre Kündigung einlegt.

Auch das wird häufig falsch gemacht: Alle Mieter, die auch den Mietvertrag unterzeichnet haben, müssen auch das Widerspruchsschreiben unterzeichnen.

Sind mehrere Mieter vorhanden, so reicht es für einen wirksamen Widerspruch nicht, wenn nur einer von ihnen den Widerspruch unterzeichnet.

Widerspruch spätestens 2 Monate vor Mietende

Um seinen Widerspruch einzulegen, steht Ihrem Mieter nicht viel Zeit zur Verfügung: Er muss Ihrer Kündigung bis spätestens 2 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses widersprochen haben.

Mit Schreiben vom 01.07.13 kündigen Sie Ihrem Mieter zum 30.09.13. Wenn Ihr Mieter der Kündigung widersprechen möchte, muss Ihnen das Widerspruchsschreiben bis spätestens zum 31.07.13 zugegangen sein.

Erhalten Sie das Widerspruchsschreiben erst später, haben Sie das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses abzulehnen.

Hinweis auf Widerspruchsrecht nicht vergessen

Achtung: Vergessen Sie nicht, Ihren Mieter in Ihrem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinzuweisen. Auch wenn Sie hierzu nicht verpflichtet sind, sollten Sie das unbedingt bei jeder ordentlichen Kündigung tun.

Denn die kurze Frist gilt nur, wenn Sie auf die Möglichkeit des Widerspruchs ebenso wie auf dessen Form und Frist hingewiesen haben.

Ohne Ihren Hinweis kann Ihr Mieter Ihrer Kündigung noch bei der mündlichen Verhandlung des Räumungsrechtsstreits widersprechen und sich auf die Sozialklausel berufen.

Wenn dann sein Widerspruch berechtigt wäre, würden Sie den Prozess verlieren und seine Kosten tragen. Daher ist es auf jeden Fall besser für Sie, wenn Sie durch Ihren Hinweis auf die Sozialklausel die kurze Frist in Gang setzen.

Nehmen Sie daher die folgenden Sätze in Ihre Kündigung auf:

Sie können dieser Kündigung gemäß § 574 ff. BGB schriftlich bis zum … widersprechen. Der Widerspruch ist mir gegenüber spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Ihr Widerspruch hat Erfolg, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushaltes eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Sollten Sie Widerspruch erheben, bitte ich, mir die Gründe unverzüglich mitzuteilen.

Achtung: Wenn Ihr Mieter der Kündigung nicht widerspricht und ohne Angabe von Gründen nicht auszieht, sind Sie gefragt.

Sie müssen dann der Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen, ansonsten gehen die Gerichte von einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses aus. Fügen Sie daher Ihrem Kündigungsschreiben unbedingt auch den folgenden Satz bei:

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.

Diesen Inhalt muss der Widerspruch Ihres Mieters haben

Auch wenn Sie Ihren Mieter in Ihrem Kündigungsschreiben darum bitten, die Gründe für seinen Widerspruch in seinem Schreiben zu benennen, müssen Sie wissen, dass er hierzu nicht verpflichtet ist.

Vielmehr reicht es, wenn dem Widerspruch Ihres Mieters zu entnehmen ist, dass er mit der Beendigung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist. Auch das Wort „Widerspruch“ muss nicht fallen.

Mieter muss Widerspruch nicht begründen

Gibt Ihr Mieter die Gründe für seinen Widerspruch auch auf Ihr Nachfragen hin nicht an, so führt auch das nicht zu einer Unwirksamkeit seines Widerspruchs.

Es kann jedoch eine negative Kostenentscheidung im Räumungsprozess zur Folge haben. Hätten Sie den Räumungsrechtsstreit nicht angestrengt, wenn Ihr Mieter Ihnen seine Gründe für den Widerspruch offenbart hätte, muss er die Kosten des Verfahrens auch dann übernehmen, wenn er den Rechtsstreit selbst gewinnt.

Ihr Mieter kann mehrfach Widerspruch einlegen

Auch Folgendes sollten Sie wissen:

Notfalls kann Ihr Mieter mehrfach hintereinander Widerspruch gegen Ihre Kündigung einlegen. So kann das Gericht beispielsweise die Fortsetzung des Mietverhältnisses um 6 Monate anordnen, weil sich Ihre Mieterin in einer aktuellen Examenssituation befindet.

Nach Ablauf der 6 Monate hat Ihre Mieterin die Möglichkeit, erneut Widerspruch einzulegen. Allerdings: Sie kann sich nicht erneut auf die Notlage „Examen“ berufen, sondern muss dem Gericht einen neuen Härtegrund vorweisen.

Beispielsweise kann sie mit der Begründung widersprechen, sie sei mittlerweile im 8. Monat schwanger oder sie finde keine angemessene Ersatzwohnung.

Prüfen Sie den Widerspruch genau

Wenn Ihr Mieter Widerspruch gegen Ihre Kündigung einlegt, prüfen Sie diesen genau. Oftmals sind Mietern die Anforderungen, die das Gesetz an den Widerspruch stellt, gar nicht bekannt oder sie legen ihn nicht formgerecht oder zu spät ein.

Eine genaue Prüfung kann Ihnen hier bereits helfen, den Widerspruch vom Tisch zu bekommen.

 Checkliste Widerspruch

• Durfte Ihr Mieter widersprechen (nicht bei fristloser Kündigung)?
• Hat Ihr Mieter die Schriftform eingehalten?
• Nicht per Telefax Nicht per E-Mail Haben alle Mieter unterschrieben?
• Hat Ihr Mieter die 2-Monats-Frist eingehalten?
• Bestehen Härtegründe?
• Bei erneutem Widerspruch: Neue Härtegründe Haben Sie in Ihrer Kündigung auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen?