Sozialmieter: Das versteht das Amt unter angemessenen Wohnkosten

Haben Sie Mieter, die Sozialleistungen in Anspruch nehmen, müssen Sie Einiges beachten:

Das ALG II umfasst die Regelleistungen, die ein HartzIV-Empfänger zum Leben erhält.

Zusätzlich bekommt er die Kosten der Unterkunft und Heizung.

Während die Höhe der Regelleistungen gesetzlich festgelegt ist, werden die Unterkunftskosten in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen gezahlt.

Die Behörde prüft, ob diese Kosten angemessen sind. Maßstab ist dabei einerseits die für den Haushalt des Mieters angemessene Wohnungsgröße und andererseits das örtliche Mietniveau.

Beispiel:

Ihr Mieter bewohnt eine 150-qm-Wohnung allein, für die er eine Bruttomiete von 900 e zahlt. Nun wird er arbeitslos und ist auf ALG II angewiesen. Die vollen Mietkosten wird der Leistungsträger auf Dauer hier nicht übernehmen.

Angemessene Wohnungsgröße regional verschieden

Es bestehen jedoch erhebliche regionale Unterschiede, da sich die Angemessenheit der Wohnungsgröße nach landesrechtlichen Ausführungsbestimmungen zur sozialen Wohnraumförderung richtet.

Die als angemessen angesehenen Wohnungsgrößen können also von Bundesland zu Bundesland variieren.

Als Richtgröße können Sie folgende Werte nehmen:

Wohnungsgröße erhöht sich in Ausnahmefällen

Die jeweilige Wohnungsgröße erhöht sich ferner um bis zu 10 qm bei Schwerbehinderten, Pflegebedürftigen und bei einer Ausübung beruflicher Tätigkeiten, die notwendigerweise in der Wohnung verrichtet werden müssen.

Tipp: Im Zweifelsfall fragen Sie bei der zuständigen Behörde bezüglich der angemessenen Wohnungsgröße nach.

Es gibt daneben aber auch viele kommunale Träger, welche die Wohnfläche gar nicht als Kriterium für die Angemessenheit der Wohnverhältnisse heranziehen. Sie legen Höchstmieten oder Quadratmeterpreise zugrunde.

Zu hohe Wohnkosten zahlt Amt längstens für 6 Monate

Der Leistungsträger zahlt unabhängig von der Wohnungsgröße und der Angemessenheit zunächst einmal die gesamte monatliche Miete.

Hält er die Kosten aber für unangemessen, wird er Ihren Mieter auffordern, die Wohnkosten zu senken. Unangemessen hohe Kosten übernimmt die Behörde i. d. R. längstens für 6 Monate in voller Höhe.

Diese 6-Monats-Frist beginnt mit der Kostensenkungsaufforderung an Ihren Mieter. Nach Ablauf der Frist wird sie die Zahlungen auf den als angemessen errechneten Betrag reduzieren.

Bleibt Ihr Mieter trotzdem in Ihrer Wohnung, muss er die vereinbarte Miete natürlich weiterhin zahlen, unabhängig davon, in welcher Höhe er Sozialleistungen erhält. Mietausfälle sind damit für Sie vorprogrammiert.

Achtung: Die Aufforderung der Behörde zur Kostensenkung gibt Ihrem Mieter kein Sonderkündigungsrecht. Möchte er aus der Wohnung ausziehen, hat er die gesetzlichen oder die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen einzuhalten.

Hinweis: Für Ihre übrigen Sozialmieter gilt nahezu das Gleiche wie für Ihre Mieter, die Hartz IV erhalten.

Diese Betriebskosten werden übernommen

Die Behörden haben die Kosten für Unterkunft und Heizung zu tragen, soweit sie angemessen sind. Außer den laufenden Kosten für die Heizung sind daneben weitere in Zusammenhang mit der Miete stehende Nebenkosten zu gewähren, wie anteilig z. B.

• Grundsteuern,
• Gebäudeversicherung,
• Straßenreinigung,
• Allgemeinbeleuchtung
• und Hausmeisterkosten.

Kosten der Haushaltsführung zahlt Mieter selbst

Die Lebenshaltungskosten, die der allgemeinen Haushaltsführung zugerechnet werden, sind dagegen mit den Regelsätzen abgegolten. Hierzu gehören Kosten für

• Kabelanschluss,
• Strom,
• Warmwasseraufbereitung,
• Wasserkosten,
• Abwassergebühren und
• Müllabfuhr

In der Regel sind diese Kosten in den monatlichen Betriebskosten-Vorauszahlungen Ihrer Mieter enthalten. Deshalb ziehen die Behörden häufig vom ALG II einen gewissen Prozentsatz ab.

BSG: Abzüge für Strom und Warmwasser jetzt begrenzt

Dies ist jedoch so nicht mehr rechtmäßig. Das Bundessozialgericht (BSG) hat festgestellt, dass die monatlichen Abzüge für Haushaltsenergie, die von den Betroffenen zu tragen sind, 20,74 € im Monat nicht übersteigen dürfen.

Damit darf maximal dieser Betrag für Stromkosten inklusive der Warmwasseraufbereitungskosten von dem monatlichen Regelsatz abgezogen werden (BSG, Urteil v. 27.02.08, Az. B 14/7b AS 64/06 R).

Achtung: Fällige Nachzahlungen gemäß Ihrer Jahresabrechnung sind ebenfalls Unterkunftskosten und müssen von dem Sozialträger übernommen werden.

Auf der anderen Seite sind Erstattungen von zu viel gezahlten Nebenkosten ein „bedarfsminderndes Einkommen“. Sie werden Ihrem Mieter also abgezogen.