Kappungsgrenze: Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?
Grundsätzlich haben Vermieter in Deutschland das Recht, die Miete für eine Wohnung oder ein Haus zu erhöhen. Allerdings gibt es bestimmte Voraussetzungen, die für das Erhöhen der Miete einzuhalten sind. Relevant sind vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete, die Mietpreisbremse und die sogenannte Kappungsgrenze.
In unserem Beitrag erfahren Sie, was die Kappungsgrenze ist und wie hoch sie ausfällt. Wir gehen darauf ein, welche Fristen es im Zusammenhang mit der Kappungsgrenze gibt, wie die Grenze für eine Mieterhöhung funktioniert und unter welchen Voraussetzungen die Kappungsgrenze nicht gilt.
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Einführung der Kappungsgrenze geht auf den Schutz der Mieter zurück, damit Vermieter nicht grenzenlos eine Erhöhung der Miete vornehmen können. Durch die Kappungsgrenze wird festgelegt, wie hoch eine Mieterhöhung innerhalb einer bestimmten Periode maximal ausfallen darf.
Gesetzliche Grundlage für die Kappungsgrenze ist vor allen Dingen das Bürgerliche Gesetzbuch § 558 Abs. 3.
Was die Höhe der Kappungsgrenze angeht, so beträgt diese generell 20 Prozent. Somit darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um diesen Prozentsatz ausgehend von der bisherigen Miete erhöhen.
Darüber hinaus muss er sich zusätzlich an den Mietspiegel bzw. an die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze halten. In vielen Bundesländern gibt es allerdings eine ermäßigte Kappungsgrenze, sodass eine Mieterhöhung von maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig ist. Seit 2013 besitzen die Bundesländer das Recht, eine solch verminderte Kappungsgrenze zu beschließen. Umgesetzt wird die Grenze bei Bedarf in den einzelnen Städten und Gemeinden des Landes.
Mittlerweile muss die Kappungsgrenze ebenfalls beachtet werden, wenn es um eine Modernisierung und eine darauf folgende Mieterhöhung geht. Beläuft sich die Miete zum Beispiel auf mehr als sieben Euro pro Quadratmeter, liegt die Kappungsgrenze bei drei Euro maximale Erhöhung der Miete je Quadratmeter, dann allerdings innerhalb von sechs und nicht von drei Jahren.
Welche Fristen gehen mit der Kappungsgrenze einher?
Im Zusammenhang mit der Kappungsgrenze, die Vermieter einhalten müssen, sind mehrere Fristen relevant. Das Wichtigste ist sicherlich, dass Vermieter die Miete höchstens alle drei Jahre erneut um maximal 20 Prozent als Kappungsgrenze anheben dürfen. Darüber hinaus dürfen Mieter eine Frist nutzen, denn sie dürfen für einen bestimmten Zeitraum darüber nachdenken, ob sie den Weg der Klage beschreiten oder mit der Mieterhöhung einverstanden sind.
Wie funktioniert die Kappungsgrenze?
Grundsätzlich müssen Vermieter bei einer geplanten Mieterhöhung zwei relevante Grenzen beachten. Zum einen handelt es sich um die ortsübliche Vergleichsmiete und zum anderen um die Kappungsgrenze. Der jeweils niedrigere Wert ist automatisch die Grenze, die der Vermieter gegenüber seinem Mieter einzuhalten hat.
Sollte beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete, zum Beispiel festgestellt per Mietspiegel, durch das geplante Erhöhen der Miete für die Wohnung nicht überschritten werden, würde die Kappungsgrenze greifen.
Wie die Grenze in der Praxis funktioniert, möchten wir gerne am folgenden Beispiel verdeutlichen, indem eine Berechnung der maximalen Mieterhöhung vorgenommen wird.
Beispiel für die Berechnung der Mieterhöhung
Das Berechnen der maximal möglichen Mieterhöhung auf Basis der Kappungsgrenze ist relativ einfach und funktioniert mit der folgenden Formel:
Nettokaltmiete * 20 % bzw. 15 % = maximale Mieterhöhung
Gehen wir im Beispiel davon aus, dass Sie als Mieter zum 1. Juli 2024 von Ihrem Vermieter eine geplante Erhöhung der Miete auf 8,60 Euro pro Quadratmeter mitgeteilt bekommen haben. Davor lag Ihre Miete bei 7,20 Euro je Quadratmeter und wurde vor über drei Jahren das letzte Mal erhöht. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt momentan bei 8,80 Euro pro Quadratmeter, wird somit durch die geplante Mieterhöhung nicht überschritten.
Das bedeutet, dass in diesem Beispiel die Kappungsgrenze anzuwenden wäre. Die Mieterhöhung beläuft sich rechnerisch auf 19,44 Prozent, sodass der Vermieter die Kappungsgrenze einhält. Gleichzeitig handelt es sich fast um die maximal mögliche Mieterhöhung, denn bereits zehn Cent würden aufgrund der Kappungsgrenze nicht zulässig sein.
Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete im Beispiel nicht bei 8,80 Euro, sondern beispielsweise bei 8,40 Euro liegen, wäre die Mietererhöhung auf 8,60 Euro trotz Einhaltung der Kappungsgrenze nicht zulässig. In dem Fall wäre die ortsübliche Vergleichsmiete als Grenze ausschlaggebend.
Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Neben der allgemeingültigen Kappungsgrenze in Höhe von 20 Prozent dürfen die Bundesländer seit über zehn Jahren abweichend davon eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent beschließen. Dabei handelt es sich im Grunde um einen Mietpreisdeckel bzw. eine Mietpreisbremse, die verhindert, dass die Mieten überdurchschnittlich stark ansteigen. In aller Regel werden verminderte Kappungsgrenzen in solchen Städten angewendet, in denen die Wohnungsknappheit relativ groß ist.
Die weitaus meisten Bundesländer haben mittlerweile von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, eine verminderte Kappungsgrenze von 15 Prozent zu beschließen. Lediglich in den zwei Ländern Saarland und Sachsen-Anhalt gibt es noch keine reduzierte Kappungsgrenze. Unserer folgenden Tabelle entnehmen Sie gerne, in welchen Bundesländern es die verminderte Kappungsgrenze von 15 Prozent gibt und in welchen Städten und Gemeinden diese unter anderem bereits angewendet wird.
| Bundesland | Städte unter anderem |
| Baden-Württemberg | Knapp 90 Städte und Gemeinden |
| Bayern | Über 160 Städte und Gemeinden |
| Berlin | überall |
| Brandenburg | 30 Städte und Gemeinden |
| Bremen | überall (außer Bremerhaven) |
| Hamburg | überall |
| Hessen | Über 30 Städte und Gemeinden |
| Mecklenburg-Vorpommern | Rostock |
| Niedersachsen | Knapp 20 Städte und Gemeinden |
| Nordrhein-Westfalen | Knapp 20 Städte und Gemeinden |
| Rheinland-Pfalz | Landau, Speyer, Mainz, Trier |
| Sachsen | Dresden & Leipzig |
| Schleswig-Holstein | 16 Städte und Gemeinden |
| Thüringen | Erfurt |
Wie Sie an der Tabelle erkennen, gibt es zwischen den Bundesländern zum Teil große Unterschiede. Während zum Beispiel im dicht besiedelten Nordrhein-Westfalen weniger als 20 Städte und Gemeinden die ermäßigte Kappungsgrenze von 15 Prozent nutzen, sind es in Bayern über 160 Städte und Gemeinden.
Wann gilt die Kappungsgrenze nicht?
Es gibt einige Ausnahmen, bei denen die Kappungsgrenze nicht greift. Nicht angewendet wird die Obergrenze in folgenden Fällen:
- Mietvertrag wurde neu abgeschlossen
- Es handelt sich um einen Index- oder Staffelmietvertrag
- Miete wird aufgrund veränderter Betriebskosten erhöht
- Nutzungsentschädigung wird erhöht
- Es gibt Zuschläge wegen gewerblicher Nutzung
- Untermietzuschlag
- Mieterhöhung aufgrund der Nutzung eines Nebenraumes
Unter anderem gilt die Kappungsgrenze nicht bei neu abgeschlossenen Mietverträgen. Allerdings ist der Vermieter in dem Fall dazu verpflichtet, die Mietpreisbremse zu beachten, wenn es in der entsprechenden Stadt eine solche Grenze der Miete gibt.
Bei Index- und Staffelmietverträgen ist die Kappungsgrenze ebenso nicht relevant. Dort sind zukünftige Steigerungen der Miete bereits vertraglich vereinbart oder zumindest feste Kriterien für eine Erhöhung bekannt.
Worauf müssen Vermieter bei der Mieterhöhung noch achten?
Vermieter müssen bei einer geplanten Mieterhöhung gegenüber ihrem Mieter nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete, eine eventuelle Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze beachten. Darüber hinaus gibt es weitere Punkte, die relevant sind, damit die geplante Mieterhöhung rechtlich einwandfrei durchgeführt werden kann.
Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung planen, achten Sie insbesondere auf die folgenden Aspekte:
- Mindestangaben im Schreiben zur Mieterhöhung aufführen
- Zulässigen Grund für die Erhöhung der Miete angeben
- Mindestens ein Jahr muss seit der letzten Mieterhöhung vergangen sein
Welche Inhalte muss ein Schreiben zur Mieterhöhung aufweisen?
Wichtig ist insbesondere, dass Sie Ihre Mieter schriftlich über die Mieterhöhung informieren. Das entsprechende Schreiben muss bestimmte Mindestangaben enthalten, wie zum Beispiel den Namen des Empfängers und Absenders, es müssen alle Mieter genannt werden, das Datum des Schreibens muss korrekt sein und Sie müssen aufführen, ab welchem Zeitpunkt die neue Miete gilt.
Welche Gründe rechtfertigen eine Mieterhöhung?
Ferner sind Sie dazu verpflichtet, die Erhöhung der Miete schriftlich gegenüber ihrem Mieter zu begründen.
Es gibt hierzulande im Grunde nur vier Begründungen, die zulässig für eine Mieterhöhung sind:
- Miete soll aufgrund einer Modernisierung erhöht werden
- Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
- Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmietverträgen
- Neuvermietung der Wohnung
Am gängigsten ist in der Praxis die Mieterhöhung, weil eine Modernisierung vorgenommen wurde und daher die Wohnung – zumindest theoretisch – wen Wert gewonnen hat. Aber auch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nehmen viele Vermieter regelmäßig vor.
Welche Folgen drohen bei Verstoß gegen Kappungsgrenze?
Sollte der Vermieter die Miete um einen Betrag erhöhen, der die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze überschreitet, handelt es sich um einen zu ahnenden Verstoß. Eine Ordnungswidrigkeit liegt unter der Voraussetzung vor, dass die Miete nach der Erhöhung mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sollte die Miete sogar mehr als 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wäre das ein sogenannter Mietwucher.
Ganz ähnlich verhält es sich bei einem Verstoß gegen die Kappungsgrenze. Auch dort kommt es darauf an, in welchem Umfang die Miete die Grenze übersteigt. Grundsätzlich können solche Verstöße mit einer Geldstrafe geahndet werden. Sollte es sich um besonders schwerwiegende Fälle, wie zum Beispiel eine geplante, wiederholte und faktisch gewerbsmäßige Überschreitung der geltenden Grenzen handeln, kann es sogar zu einer Freiheitsstrafe kommen.
