Staffelmiete: So machen Sie es richtig
Es gibt viele gute Gründe, bereits beim Abschluss eines Mietvertrags an die zukünftige Mietenentwicklung zu denken und entsprechende Mietsteigerungen schon zu diesem Zeitpunkt mit dem Mieter zu vereinbaren. Während Indexmieten angesichts derzeit stagnierender Inflationsraten für Vermieter wenig attraktiv sind, können Sie mit einer Staffelmiete noch angemessene Mietsteigerungen erreichen.
Vorteile für beide Seiten
Zunächst wissen Vermieter und Mieter von vornherein, woran sie sind und können daher mit einer festen Miete planen – für beide Seiten ein wünschenswertes Szenario.
Für Sie als Vermieter sind Staffelmieten vor allem daher praktisch, weil die jeweilige Mieterhöhung automatisch mit Erreichen des vereinbarten Datums fällig wird. Sie brauchen die Mietsteigerung nicht noch durch ein besonderes Erhöhungsverlangen geltend zu machen. Sollte der Mieter die höhere Miete nicht zahlen, dürfen Sie sofort auf Zahlung klagen und nicht nur auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Ihr Vorteil: Das geht sogar rückwirkend.
Wenn es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, sparen Sie mit einer Staffelmietvereinbarung außerdem die mühsame Suche nach vergleichbaren Mietobjekten, auf die Sie Ihre Mieterhöhung stützen könnten
5 Tipps für eine rechtssichere Staffelmiete
- Für die Staffelmietvereinbarung ist die schriftliche Form gesetzlich vorgeschrieben (§ 557a BGB), alle Mietparteien müssen unterschreiben.
- Nennen Sie bei jeder einzelnen Mietstaffel den jeweiligen Erhöhungsbetrag und die neu zu zahlende Miete als Geldbetrag. Die Angabe einer prozentualen Mietsteigerung ist demgegenüber unwirksam (BGH, Urteil v. 15.02.12, Az. VIII ZR 197/11). Auch die Angabe einer Quadratmeter-Miete genügt nicht.
- Geben Sie bei jeder einzelnen Mietstaffel an, ab welchem Zeitpunkt diese zu zahlen ist. Am besten bestimmen Sie den jeweiligen Erhöhungszeitpunkt per Datumsangabe.
- An die Kappungsgrenze – Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren maximal 20% bzw. 15% – sind Sie bei Staffelmietvereinbarungen nicht gebunden.
- Achten Sie unbedingt darauf, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr lang unverändert bleibt. Ist nämlich auch nur ein einziger Zeitraum kürzer als ein Jahr, wird Ihre gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam. Achten Sie besonders auf den Zeitraum von Mietbeginn bis zur 1. Erhöhung, denn hier werden erfahrungsgemäß die meisten Fehler gemacht, etwa wenn der Beginn des Mietverhältnisses auf den 15. des Monats hinausgeschoben wird.
Bevor Sie eine Staffelmiete vereinbaren, sollten Sie allerdings die Risiken abwägen, die sie mit sich bringen kann:
Risiko Modernisierung
Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind Mieterhöhungen wegen erfolgter Modernisierung ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Dies gilt sogar für Modernisierungsmaßnahmen, zu denen Sie gesetzlich verpflichtet sind, wie etwa die Wärmedämmung der obersten Geschossdecke.
Trotz unter Umständen erheblicher Modernisierungsinvestitionen können Sie dann vom Mieter keinen Modernisierungszuschlag verlangen.
Ihr Vorteil: Einvernehmliche Mieterhöhungen bleiben möglich. Sie dürfen daher vor Durchführung einer Modernisierung mit Ihrem Mieter eine Modernisierungsvereinbarung treffen, die zugleich eine Mieterhöhung beinhaltet.
Risiko ortsübliches Mietniveau
Die Festlegung der einzelnen Mietstaffeln ist nicht so leicht zu bestimmen, da sie von einer Prognose der zukünftigen Mietenentwicklung abhängt: Liegen Ihre Mietstaffeln unterhalb der zukünftigen Mietenentwicklung an Ihrem Ort, können Sie dennoch keine Mieterhöhung wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete aussprechen.
Erst ein Jahr nach Erreichen der letzten vereinbarten Mietstaffel ist Ihnen eine Anpassung an das Ortsniveau wieder möglich. Steigt Ihre Staffelmiete gegenüber dem Ortsniveau zu stark an, kann dies eine Kündigung des Mieters vor Eintritt einer Mietpreisstaffel provozieren.
Im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse kann Ihr Mieter außerdem sowohl bei der Ausgangsmiete als auch bei jeder neuen Mietstaffel erneut einwenden, die Miethöhe überschreite die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10%.
Ihr Vorteil: Die aktuelle Mietstaffel wird nur auf das zulässige Mietniveau abgesenkt. Die Staffelmietvereinbarung bleibt im Übrigen wirksam. Darüber hinaus dürfen Sie jederzeit mit Ihrem Mieter eine neue, gemäßigtere Staffelmietvereinbarung treffen.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
