Streit unter Mietern – Hausfrieden, Rechte & Pflichten

In vielen Mietshäusern spielt sich eines der folgenden Szenarien regelmäßig ab: Die Nachbarn machen zu den unmöglichsten Tages- und Nachtzeiten Lärm. Oder die übersensiblen Nachbarn beschweren sich wegen jedem Knarzen beim nächtlichen Gang zur Toilette. Immer dann, wenn verschiedene Parteien in einem Haus zusammenwohnen, sind Streitigkeiten und Anschuldigungen nicht zu vermeiden. Dazu können die genannten Lärmbelästigungen und Ruhestörungen gehören sowie andersartige Störungen des gewohnten Wohnumfeldes, darunter Probleme zwischen Mietern und Vermietern.

Dieser Artikel soll zusammenfassen, welche unterschiedlichen Streitereien im Mietalltag entstehen können und will ein paar Lösungsansätze zur Wogenglättung bieten. Es werden zum einen die grundlegenden Begriffe definiert sowie die Rechten und Pflichten geklärt. Zum anderen wird dargestellt, ab wann es tatsächlich zu einer Einschränkung kommt, die sogar eine Abmahnung, Mietminderung oder Sonderkündigung durch eine der Parteien zur Folge haben kann.

Streit unter Mietern: Störung des Hausfriedens

Der Begriff schwebt über den meisten Streitfällen zwischen Mietern und Vermietern sowie unter verschiedenen Mietern: Der Hausfrieden. Eine Hausfriedensstörung hat zur Folge, dass die Freude an den eigenen vier Wänden umfangreich und anhaltend beeinträchtigt ist. Was aber bedeutet der derart weitreichend verwendete Begriff tatsächlich und wann liegt eine nennenswerte Störung des Hausfriedens vor?

Definition: Was ist der Hausfrieden?

Im deutschen Mietrecht wird der Begriff des Hausfriedens klar definiert. Er bezeichnet die gegenseitige Rücksichtnahme zwischen mehreren Mietparteien, die es ermöglicht, dass ein freundliches Miteinander zwischen den Hausbewohnern entstehen kann. Dabei handelt es sich um eine Anforderung an den Mieter, seinen Mitmietern im Haus Beeinträchtigungen über das unvermeidbare Maß hinaus aus Rücksichtnahme zu ersparen. Die dazugehörigen Rechte und Pflichten sind in der Hausordnung für jeden Mieter bzw. Mieterin festgehalten. Diese kann entweder Teil des Mietvertrages sein oder als Aushang im Mietshaus im Hausflur veröffentlicht werden.

Darüber hinaus hat jeder Mieter ein sogenanntes Besitzschutzrecht. Dieses gewährt ihm die Möglichkeit den eigenen Besitz hinter der Wohnungstür bis hin zur Unterlassungsklage gegenüber Eingriffen von Dritten zu schützen. Dieses Besitzschutzrecht findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 862. Auf Seiten des Vermieters gelten speziell § 543 und § 569 BGB. Diese regeln, dass eine fristlose Kündigung eines Mieters möglich ist, wenn dem Vermieter eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Ist der Hausfrieden zwischen den Hausbewohnern dauerhaft gestört, ist das soziale Gefüge im Mietshaus derart belastet, dass ungelöste Konflikte unter der Oberfläche brodeln. In Extremfällen können diese zu weiteren Hausfriedensstörungen, Beleidigungen und Anschuldigungen im Hausflur oder einen handfesten Nachbarschaftsstreit zwischen den Mitmietern führen. Sind Beleidigungen oder ein Nachbarschaftsstreit im Spiel, können diese dann ausschließlich effektiv gelöst werden, wenn beide Parteien aktiv werden und aufeinander zugehen.

Häufigste Gründe für die Störung des Hausfriedens

Streitfälle zwischen Nachbarn treten verständlicherweise hauptsächlich in Mehrfamilien- und Hochhäusern sowie in Eigentums-Wohnanlagen auf. Je mehr verschiedene Mietparteien auf engem Raum zusammenleben, desto größer ist das reine Konfliktpotenzial zwischen den Mitmietern. Wiederholt kommt es zu Streit unter Nachbarn, weil der eine dem anderen aufgrund mangelnder Rücksichtnahme die Ruhe raubt.

Die häufigsten Gründe für Störungen des Hausfriedens laut Mietervereinen:

• Musiklärm: Für den einen reicht das falsche Lied in Zimmerlautstärke, der andere toleriert die Stereoanlage der Mieterin bis zur Partylautstärke. Das Empfinden von Lärm ist subjektiv und was für manche nicht laut genug sein kann, ist für andere lange überdreht. Spätestens wenn die Musik noch in den späten Abendstunden durch die Wohnungstür dröhnt, ist der Hausfrieden gefährdet und jemand beschwert sich.
• Musizieren und Proben: Es müssen selbst die besten Musiker kontinuierlich üben. Nachbarn brauchen da teilweise starke Nerven, da auch das Üben eines talentierten Musikers bzw. eines Mieters oder einer Mieterin auf Dauer anstrengend wird. Erneut die gleichen Tonleitern oder die gleiche schwere Etüde zu hören, bringen den Hausfrieden an seine Grenzen.
• Nächtliches Baden: Jeder hat seine eigenen Eigenheiten was die Lebensführung angeht. Manche duschen morgens schnell, andere genießen das Bad am Abend gemächlich. Laufendes Wasser sowie Rohrgeräusche können in hellhörigen Gebäuden allerdings durch das ganze Haus schallen. Manche Hausordnungen verbieten entsprechend Duschen und Baden zu nächtlicher Stunde.
• Der aufgedrehte Fernseher: Die schwerhörige alte Person im Obergeschoss ist der klassische Stereotyp der nächtlichen Lärmbelästigung durch einen Fernseher. In der Realität kann die Störung des Hausfriedens durch TV-Lärm jedoch viele Gestalten annehmen. Auch tagsüber kann Fernsehlärm den Hausfrieden beeinträchtigen, teilweise bei niedriger Lautstärke, aber bei durchgehendem Betrieb.
• Partylärm: Manche Nachbarn scheinen ununterbrochen Freunde und Bekannte zu Besuch zu haben. An jedem Wochenende dauern die Zusammenkünfte bis in den frühen Morgen. Gäste bewegen sich nicht nur durch die Wohnung, sondern ebenfalls durch den Hausflur. Das geht dem tolerantesten Nachbarn an die Nervensubstanz. Der Hausfrieden ist in Gefahr.

Wie man sieht: Die Anlässe für Beschwerden über Lärm- und Geräuschbelästigung sind zahlreich sowie vielschichtig. Gerade in einer hektischen Zeit sehnen sich zunehmend viele Menschen nach der Ruhe in den eigenen vier Wänden. Wenn selbst dort Lärm herrscht, reagieren sie besonders sensibel. Beschwerdeführende Mieter greifen in diesem Fall schnell zum letzten Mittel vor dem Auszug: Zur Mietminderung.

Als Vermieter gilt es an dieser Stelle, zügig zu handeln. Dies ist wichtig, um Mietausfälle größeren Umfangs zu vermeiden und dem betroffenen Mieter zu signalisieren, dass sein Anliegen ernst genommen wird. Ansonsten wird der Mieter zusätzlich verärgert sein und sich vom Vermieter nicht angehört fühlen. Emotionale Überreaktionen auf beiden Seiten sind jedoch ein schlechter Ratgeber, gerade dann, wenn es um Lärmstörungen und Mietminderungen geht. Dies kann gar nicht umfassend genug betont werden.

Der vielerorts bestehenden Neigung, dem „Störenfried” unter den Mietern sofort einen Brief oder eine Abmahnung zu schreiben, der sich gewaschen hat, sollte (zunächst) nicht nachgegeben werden. So die Empfehlung von Mietervereinen. Ein entsprechendes Schreiben wird die erhoffte Wirkung verfehlen und stattdessen zu einer weiteren Verhärtung der Situation führen. Erst nachdem ein direktes Gespräch mit dem Mieter auf Augenhöhe geführt wurde, kann ein derartiger Schritt in Erwägung gezogen werden.

Was ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache?

In § 563 BGB wird der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache geregelt. Zu­ge­ge­be­ner­ma­ßen bietet der Paragraph nicht viel Informationen darüber, was exakt mit diesem vertragsgemäßen Gebrauch gemeint ist. Dies liegt daran, dass dies in der Regel vom individuellen Fall abhängig ist. Normalerweise werden im vertragsgemäßen Gebrauch alle Maßnahmen zusammengefasst, die der Mieter in seiner Wohnung vornimmt, um diese nach seinem Geschmack einzurichten. Darunter fällt das Anbringen von Dübeln in verkehrsüblichen Mengen sowie teilweise bauliche Veränderungen in Rücksprache mit dem Vermieter.

Gleichzeitig regelt der vertragsgemäße Gebrauch beispielsweise die Nutzung von Dusche und Badewanne. Diese ist dem Mieter zu jeder Zeit gestattet, selbst wenn eine Klausel im Mietvertrag nächtliche Hygiene als Vertragsverletzung verbietet. Eine derartige Klausel ist nach mehrfacher Rechtsprechung unwirksam (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.1991 (Az. 5 Ss (OWi) 411/90 – (OWi) 181/90 I); Landgericht Köln, Urteil vom 17.04.1997 – 1 S 304/96). Duschen oder Baden während der Ruhezeiten darf allerdings nicht länger als 30 Minuten dauern, sonst kann es trotzdem zu einer Vertragsverletzung führen.

Gleiches gilt sowohl für den Gebrauch von Haushaltsgeräten sowie für das zuvor erwähnte Musizieren. Die Nutzung von Haushaltsgeräten und das Musizieren in der Wohnung sind dem Mieter in angemessenem Rahmen gestattet: außerhalb der Ruhezeiten, Musizieren mindestens zwei Stunden täglich (Landgericht Frankfurt, Urteil vom 12. 10. 1989 – 2/25 O 359/89).

Kinderlärm ist in keinem Fall als vertragsunsachgemäßer Gebrauch der Mietsache zu bewerten, so Urteile vom Landgericht. Erst wenn die Kinder älter sind, ist dem Mieter zuzumuten, auf sie einzuwirken. Gleichzeitig muss der Mieter bei übermäßigen Belästigungen über das Spiel hinaus eingreifen (z. B.: Umwerfen von Möbeln, Herabspringen von Stühlen).

Rechte & Pflichten des Vermieters beim Streit unter Mietern

Streit unter Mietern sind für den Vermieter in der Tat relevant. Auf der einen Seite hat er ein grundsätzliches Interesse daran, einen angenehmen Hausfrieden zu bewahren, um Mieter zu halten. Auf der anderen Seite können einzelne Streitfälle zu Folgen wie Mietminderung führen, die deutliche Auswirkungen für den Vermieter mit sich bringen. Mit diesem Interesse gehen verschiedene Rechte und Pflichten einher, auf die sich ein Vermieter im Streitfall berufen kann, bzw. die er einhalten muss. Diese werden in den nächsten Abschnitten näher erläutert.

Streit unter Mietern: Pflichten des Vermieters

Grundsätzlich ist der Vermieter im Falle eines Streites verpflichtet, einzuschreiten. In dieser Aufgabe kann er sich nicht durch einen neutralen Dritten ersetzen lassen. Die Aufgaben des Vermieters in einem solchen Fall werden in der folgenden Auflistung dargestellt.

Aufgaben des Vermieters im Streitfall:

• Feststellung des Streitanlasses
• Feststellung der Auswirkungen des Streites (speziell auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache)
• Feststellung von Auswirkungen auf den Hausfrieden
• Feststellung des Hauptverursachers des Streites
• Vermittlung bei Streitigkeiten zwischen Nachbarn mit verschiedenen Vermietern, wenn der Streit auf dem eigenen Grundstück besteht und der Hausfrieden gestört ist

Streit unter Mietern: Die Rechte des Vermieters

Auf der anderen Seite stehen die Rechte des Vermieters im Streitfall zwischen verschiedenen Mietparteien. Liegt ein erkennbarer Verstoß eines Mieters gegen den Hausfrieden vor, hat der Vermieter die Möglichkeit (gleichzeitig die Pflicht) der Abmahnung. Wenn ein Handeln des Mieters erforderlich ist, um den Streitfall zu schlichten, ist zusätzlich eine Fristsetzung zur Abhilfe seitens des Vermieters möglich.

In einzelnen Streitfällen mit schweren Verstößen oder Störungen, kann es sein, dass für den Vermieter ein weiteres Warten unzumutbar ist. Dies tritt beispielsweise ein, wenn der Mieter sich weigert zu kooperieren oder die Wohnung zur Durchführung von Straftaten nutzt.

Fristlose Kündigung beim Streit unter Mietern

In einem solchen Fall wäre eine fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich. Grundsätzlich besitzt dieser die Option, wenn ihm eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Steht beispielsweise eine Mietminderung in Aussicht, weil ein unkooperativer Mieter wiederholt den Hausfrieden stört, steht dem Vermieter diese Option zur Verfügung.

Wie der Vermieter hat der Mieter ebenfalls das Recht, fristlos zu kündigen, wenn ein Verschulden vorliegt, das der Gegenseite ein Fortführen des Vertrages unzumutbar macht. Rechtlich sieht das BGB vor, dass ein sogenannter wichtiger Grund vorliegen muss.

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung:

• Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist ganz oder teilweise nicht (mehr) gewährleistet.
• Der Vermieter kommt seiner Sorgfaltspflicht gegenüber der Wohnung nicht (mehr) nach.
• Der Mieter ist mit einem Mietbetrag im Rückstand, der die Miete von zwei Zahlungsterminen umfasst.

Da es sich bei der fristlosen Kündigung um das letzte Mittel zur Beseitigung eines Streites handelt, gelten ferner weitere hohe Anforderungen. Entsprechend müssen die Störungen des Hausfriedens langanhaltend, stark und bedeutend sein sowie eine Toleranzschwelle wiederholt überschreiten. Streitigkeiten müssen zudem langanhaltend sein, um nicht als Bagatellen klassifiziert zu werden. Gleichsam muss eine Fortsetzungs- beziehungsweise Wiederholungsgefahr der Störung vorliegen. In den meisten Fällen der Rechtsprechung sind spezielle Straftatbestände und Tätigkeitsdelikte der ausschlaggebende Punkt für einen Kündigungsgrund.

Die Rechte des Mieters beim Streit unter Mietern

Auf Seiten des Mieters bleibt es allerdings nicht bei dem alleinigen fristlosen Kündigungsrecht. In Deutschland sind die Rechte des Mieters im Streitfall stark ausgeprägt und überwiegen in vielen Belangen die Rechte des Vermieters. Möglich macht dies ein starker Mieterschutz. In Bezug auf das Vorliegen eines Streitfalles hat der Mieter das Recht, dass der Vermieter vermittelnd in den Streit eingreift und einer Beseitigung der Störung entgegenwirkt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Darüber hinaus kann der Mieter bewirken, dass im Falle eines ungelösten Hausfriedens der Mietzins gemindert wird (§ 536 BGB). Beschimpfungen, Bedrohungen oder anhaltende, hausfriedengefährdende Lärmbelästigungen stellen einen Mangel dar, der eine Mietzinsminderung von 10 % gerechtfertigt (AG Neukölln 09.12.1982, Az. 10 C 255/82). Am Ende hat der Mieter das Recht, beim Streit unter Mietern gegenüber dem Störer Ansprüche geltend zu machen. Diese belaufen sich ausschließlich auf das Besitzschutzrecht (§ 862 BGB) und das Deliktsrecht (§ 823 BGB).

Wann kann eine Mietminderung beim Streit unter Mietern durchgeführt werden?

Sofern es sich nicht um unbedeutende Beeinträchtigungen im Mietalltag handelt, sind Mieter bei Lärmstörungen entsprechend dazu berechtigt, die Miete angemessen zu mindern. Über die Definition des Wortes „angemessen” schweigt das BGB. Die Auslegung muss Seitens der Gerichte erfolgen, die kontinuierlich über Lärmstörungen und Wohnungsmängel entscheiden. Die Mietminderung kann ab dem Zeitpunkt vorgenommen werden, an dem die erhebliche Lärmbelästigung auftritt und darf bis zu ihrer Behebung andauern.

Gerade in Bezug auf Lärmbelästigungen wird die Berechtigung zur Mietminderung am folgenden Beispiel anschaulich deutlich: Ein Mieter über einer Gaststätte kann Störungen durch Lärm nicht mit Mietminderung begegnen, wenn das Risiko zu Beginn des Mietverhältnisses bekannt ist. Liegt der Lärm allerdings in einer zusätzlichen Betätigung des Wirtes als Diskothek-Betreiber zugrunde, besitzt der Mieter ein Anrecht auf Mietminderung.

Teilweise steht aber die vom Mieter vorgenommene Kürzung nicht im Einklang mit dem tatsächlichen Ausmaß der Beeinträchtigung. Die folgende Übersicht nennt typische Lärmstörungen und die von den Gerichten anerkannten Minderungsquoten.

Angemessene Mietminderungen:

Tipps, um den Hausfrieden wiederherzustellen

Es gibt diverse Tipps, um den Hausfrieden rechtzeitig wiederherstellen zu können, ohne dass es zu langjährigen Streitereien kommt, die in letzter Option vor Gericht enden können. Diese sollen im Folgenden näher betrachtet werden. In jedem Fall ist es wichtig, die Wurzel des Streites zu bekämpfen, anstatt nur die sichtbaren Folgen der zugrundeliegenden Streitbasis anzugehen.

Tipps für den Hausfrieden:

• Rechtzeitig das Gespräch suchen: In vielen Fällen sind die Fronten früh verhärtet, somit ist es schwierig, sich auf ein Gespräch einzulassen. Im Gegenzug ist dieses essenziell zur Lösung des Konfliktes. Eventuell lassen sich vereinzelte Streitfaktoren als Missverständnis schlichten.
• Hilfe von außen holen: Ein Moderator kann helfen, ein Gespräch zu strukturieren und das angemessene Klima einzuhalten. Entweder der Vermieter übernimmt diese Rolle oder ein externer Dienstleister.
• Schließen von Kompromissen: Teilweise hilft es, dass sich die Parteien zur Wahrung des Hausfriedens erstmal auf einen Kompromiss einigen.

Worauf beim Beschwerdemanagement zu achten ist

Gerade wenn es darum geht, Lärmbelästigungen durch Nachbarwohnungen zu begegnen, ist ein umsichtiges Beschwerdemanagement unerlässlich. Am Ende können weitere Mieter mit Mietminderungen folgen, solange noch keine Ruhe im Haus eingekehrt ist.

Des Weiteren gehört zu einem umsichtigen Beschwerdemanagement, dass der beschwerdeführende Mieter darüber informiert wird, was bislang unternommen wurde. Ausschließlich auf diese Weise ist es für den Mieter erkennbar, dass eine sofortige Reaktion erfolgt ist. Es sollte nach Möglichkeit vermieden werden, dass der Vermieter als „Schiedsrichter” agiert. Stattdessen sollte allen Beteiligten angeboten werden, dass ihnen bei der Bereinigung der Angelegenheit geholfen wird. Dies kann zum Beispiel durch die Vermittlung eines Gespräches geschehen. Derartige Gespräche verlaufen in der Praxis bemerkenswert erfolgreich.

Ein wichtiger Nebeneffekt dieser Vorgehensweise ist, dass der beschwerdeführende Mieter erkennt, dass der Vermieter sich um sein Anliegen kümmert. Von einer Mietminderung wird in diesem Fall eventuell abgesehen. Entscheidend ist in diesen Fällen, dass die Zuspitzung der Angelegenheit vermieden wurde.

Fazit zum Streit unter Mietern

Dass es bei Lärmbelästigungen im Alltag eines Mietshauses Ärger geben kann, ist verständlich. Was dem einen gefällt, ist für den anderen eventuell unerträglich. Verschiedene Vorlieben können sich in diesem Kontext auf maximal unpassende Weise kombinieren. Die Frage lautet an dieser Stelle, was vor dem Gesetz noch erlaubt ist und was eine unzulässige Störung darstellt.

Jeder Mieter hat ein Recht auf ein ungestörtes Leben in seiner Wohnung. Es kann nicht jedes Geräusch verboten werden. Auch unterscheiden sich verschiedene Arten von Lärm. Während der eine Mieter laute Musik verschiedener Richtungen gut erträgt, reagiert ein anderer eventuell stark sensibel auf bestimmte Musik. Insgesamt gibt es auf Seiten des Mieters sowie des Vermieters verschiedene Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Vorbringen und dem Umgang mit Beschwerden und Streitigkeiten von und zwischen Mietern. Während der Vermieter stets unterstützend in eine Schlichtung eingreifen muss, muss der Mieter den Vermieter über den Störungsfall informieren, um eine Mietminderung zu erreichen.

Alles in allem bleibt beiden in der letzten Instanz ein fristloses Kündigungsrecht, welches allerdings hohen Anforderungen für beide Seiten unterworfen ist. Die Erfahrung zeigt, dass der Hausfrieden oftmals mit einer verständnisvollen Aussprache ohne diese Maßnahmen hergestellt werden kann.