10 Tipps für Vermieter: Das sollten Sie beachten

Wer seine Eigentumswohnung oder ein Haus vermieten möchte, steht vor einigen Herausforderungen. Wie findet man den passenden Mieter? Lohnt sich ein Immobilienmakler? Und wie sieht es eigentlich mit Steuern und Kündigung aus? Lesen Sie hier, was Sie als Vermieter unbedingt beachten sollten. Hilfreiche Vermietertipps zu Mietkaution, Wohnungsübergabe und Co. unterstützen Sie bei wichtigen Entscheidungen rund um das Thema Neuvermietung.

Tipp 1: Miethöhe ermitteln – auf den Wohnraum kommt es an

Zunächst ist es bei jeder Neuvermietung wichtig, einen angemessenen Mietpreis zu ermitteln. Hierfür bietet sich ein Blick auf den aktuellen Wohnungsmarkt an: Durch einen Vergleich mit Mietobjekten, die dem eigenen in Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung ähneln, lässt sich ein ungefährer Preisrahmen abstecken. Hierbei sollte der Vermieter überlegen, ob sich Umbauten lohnen – denn meistens können Eigentümer nach einer Modernisierung eine höhere monatliche Miete fordern.

Der Mietspiegel ist das ideale Handwerkszeug, um sich eine Orientierung auf dem Wohnungsmarkt zu verschaffen. Allerdings sollten Vermieter bei der Kalkulation die eventuell vorhandene Mietpreisbremse bedenken. Gilt diese in der betroffenen Region, darf der Mietpreis der eigenen Immobilie höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

Auch wenn es keine Mietpreisbremse gibt, gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Demnach darf die Miete im Zeitraum von drei Jahren um höchstens 20 % erhöht werden – in manchen Bundesländern sogar nur um 15 %. 

Wichtig: Übersteigt die Monatsmiete des eigenen Objekts die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 % oder mehr, gilt das als Wucher und kann laut Mietrecht bestraft werden.

Tipp 2: Immobilie inserieren oder Immobilienmakler beauftragen?

Lohnt sich ein Immobilienmakler? Diese Frage muss jeder Vermieter für sich entscheiden, da ein Makler sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringt: Einerseits müssen sich Vermieter nicht selbst um das Inserieren der Wohnung kümmern, was viel Zeit und Aufwand sparen kann. Und auch die Kommunikation mit den Interessenten übernimmt der Makler, der das Mietobjekt überdies häufig auch schneller vermitteln kann. Andererseits ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers häufig mit hohen Kosten verbunden, weshalb sich viele Eigentümer dennoch dagegen entscheiden. Denn die Maklerprovision kann bis zu zwei Nettomieten betragen.

Eine beliebte Alternative zum Makler sind Online-Portale, auf denen Eigentümer mit einer Wohnungsanzeige Werbung für das Objekt machen können. In jedem Fall gilt jedoch: Ob für ein Inserat mit Immobilienmakler – um möglichst viele Interessenten zu finden, ist ein aussagekräftiges Exposé wichtig. Dieses umfasst nach Möglichkeit folgende Angaben:

• eine Überschrift, die Interesse weckt
• aussagekräftige Fotos aller Räume und der Außenansicht 
• einen Grundriss
• den Energieausweis
• alle wichtigen Daten zur Immobilie (Maße der Wohn- und Grundstücksfläche in qm, Anzahl der Räume, etc.)

Das Mietobjekt sollte dabei möglichst realistisch dargestellt werden und die Fotos dem aktuellen Status der Wohnung beziehungsweise des Hauses entsprechen. Denn fehlerhafte Angaben im Exposé können zum Beispiel dazu führen, dass die potenziellen Mieter ein falsches Bild von der Immobilie erhalten – und seriöse Interessenten abgeschreckt werden.

Tipp 3: Den geeigneten Mieter finden: Verlust durch Mietnomaden verhindern

Nichts ist bei der Vermietung einer Immobilie so wichtig, wie die richtige Mieterauswahl. Bei dieser Entscheidung spielt nicht nur Sympathie eine tragende Rolle – besonders bei Mehrparteienhäusern ist es auch wichtig, dass die Mieter zu den anderen Bewohnern des Hauses passen. Wohnen eher jüngere Paare in der Immobilie, Familien mit Kindern oder doch eher ältere Personen?

Um Verluste durch unseriöse Mieter zu vermeiden, sollten Vermieter vor der endgültigen Vertragsunterzeichnung die folgenden Punkte klären:

• Selbstauskunft mit Angaben zu Einkommen und persönlichen Informationen zum Mietinteressenten und Mitmietern
• Bonitätsprüfung z. B. mit einer SCHUFA-Auskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Personalausweis des Mieters
• potenzielle Haustiere

Generell sollte sich der Vermieter vor der Neuvermietung genau über den potenziellen Mieter informieren. Ist ein unbefristeter Mietvertrag erst einmal beschlossen, so ist es gar nicht so einfach, das Mietverhältnis wieder aufzulösen. Insbesondere Mietnomaden können den Vermieter im Nachgang eine hohe Summe kosten.

Tipp 4: Wohnungsbesichtigung: Tipps für Vermieter

Bei den Besichtigungen ist das System das A und O. Gibt es viele Interessenten für die Immobilie, ist eine Massenbesichtigung die richtige Wahl. Bei dieser gibt es ein oder zwei Termine, zu denen alle potenziellen Mieter eingeladen werden. Meistens bringen die Interessenten eine fertige Bewerbungsmappe mit, die sich der Vermieter im Anschluss genauer anschauen kann. Häufig werden die Termine bereits im Wohnungsinserat veröffentlicht.

Gibt es nur wenige Interessenten, sollten Vermieter eher auf Einzelbesichtigungen setzen. Auf diesem Weg ist es möglich, die potenziellen Mieter besser kennenzulernen sowie direkt auf Fragen zu antworten und auch selbst welche Stellen. 

Tipp 5: Der Mietvertrag: Tipps für Vermieter

Vermieter sollten sich beim Aufsetzen des Mietvertrages unbedingt Zeit lassen: So stellen Sie sicher, dass dieser am Ende nicht nur vollständig, sondern auch juristisch korrekt ist. Denn fehlen in dem Schriftstück bestimmte Regelungen oder bleiben gewisse Punkte unklar, werden diese häufig zu Gunsten des Mieters ausgelegt. Deshalb sollte ein vermieterfreundlicher Mietvertrag neben der monatlichen Nettokaltmiete und Angaben zu den Vertragspartnern unbedingt folgende Themen beinhalten:

• Wer ist bei Kleinstreparaturen zuständig?
• Sind Haustiere in der Wohnung/im Haus erlaubt? Und welche?
• Muss der Mieter das Treppenhaus putzen? Hat er andere Pflichten bei der Hausverwaltung?
• Darf die Wohnung untervermietet werden?
• Welche Renovierungsarbeiten soll der Mieter bei Auszug erledigen?
• Gibt es eine Regelung zur Mieterhöhung?

Praktischerweise gibt es zahlreiche Formulare und Vorlagen, an denen sich Vermieter bei einer Neuvermietung orientieren können. Hierbei ist es wichtig, auf die Aktualität der einzelnen Punkte zu achten – denn insbesondere ältere Klauseln sind nach heutiger Rechtsprechung häufig unwirksam.

Tipp 6: Höhe von Mietkaution und Nebenkosten festlegen

Mit der Kaution kann sich der Vermieter für den Fall absichern, dass die Mieter nicht zahlen oder Schäden in der Wohnung verursachen. Sie beträgt in der Regel maximal drei Nettokaltmieten und wird mit der ersten Mietzahlung überwiesen. Die genaue Summe der Mietkaution sollte unbedingt im Mietvertrag festgehalten werden. 

Auch die Nebenkostenvorauszahlung ist ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrags und vom Vermieter im Vorhinein zu kalkulieren. Die monatlichen Kosten sollten dabei nicht zu knapp berechnet werden – andernfalls müssen Vermieter ihre Mieter in der Regel häufig um eine Nachzahlung bitten. Zu hohe Kosten könnten potenzielle Mieter allerdings abschrecken.

Tipp 7: Wohnungsübergabe: Zustand der Immobilie im Übergabeprotokoll festhalten

Bei der Wohnungsübergabe ist es wichtig, dass Mieter und Vermieter alles genau protokollieren. Sowohl Zählerstände als auch bestehende Mängel oder mitvermietetes Mobiliar sollten deshalb in einem Wohnungsübergabeprotokoll gemeinsam festgehalten werden. Mit diesen Unterlagen gehen beide Parteien sicher, dass es später keinen Streit über die Nebenkosten oder mögliche Schäden in der Wohnung gibt. 

Tipp: Als Vermieter ist es ist ratsam, vor der Übergabe an den neuen Mieter Fotos von der Wohnung zu machen und diese in den Unterlagen zu archivieren. Diese Bilder dienen einerseits bei einem möglichen Streit über Mängel als Beweis – andererseits lassen sie sich auch für das nächste Inserat nutzen, wenn die aktuellen Mieter noch nicht ausgezogen sind.

Tipp 8: Mietwohnung managen: Diese Pflichten haben Vermieter

Insbesondere, wenn der Vermieter mehrere Objekte verwalten muss, kann dies zu einer echten Herausforderung werden. Zu den Aufgaben gehören dabei nicht nur die Kommunikation mit den Mietern und die Instandhaltung der Immobilien – mit den folgenden Verwaltungsaufgaben müssen sich Vermieter regelmäßig auseinandersetzen:

• Dokumentenverwaltung
• Anfertigung der jährlichen Nebenkosten
• Erstellung von Rentabilitäts- und Zahlungsübersichten
• Miethöhe an den Wohnraum anpassen

Mittlerweile gibt es praktische Alternativen zu Ordner, Stift und Co.: digitale Lösungen und Programme, die dem Immobilienbesitzer den Alltag erleichtern. Diese unterstützen den Vermieter nicht nur bei der Organisation der Unterlagen, sondern bieten auch zahlreiche Tipps zur Steuererklärung, der Kommunikation mit dem Finanzamt und vielem mehr.

Tipp 9: Mietverhältnis richtig beenden

Die Gründe, aus denen Vermieter ein Mietverhältnis früher beenden möchten, können vielfältig sein. Doch die eigene Immobilie zurückzuerhalten, ist nach deutschem Recht nicht immer so einfach wie gedacht: Denn wegen des Mieterschutzes, muss der Immobilienbesitzer einen triftigen Grund anführen, um ein unbefristetes Mietverhältnis zu kündigen. Der wohl gängigste Grund ist dabei der Eigenbedarf, bei dem der Vermieter die Wohnung für sich oder einen engen Familienangehörigen benötigt.

Wird der Mieter dagegen vertragsbrüchig, muss der Eigentümer diesen zunächst mittels Abmahnungen auf sein Fehlverhalten hinweisen – erst wenn dies wirkungslos bleibt, ist eine Kündigung möglich. Alternativ kann der Vermieter bei einem Immobilienverkauf den Mieter auch aus der Wohnung herauskaufen.

Tipp 10: Mieteinnahmen monatlich versteuern: Muss ich das?

Mieteinnahmen sind im Rahmen der Einkommensteuer zu verrechnen. Der Vermieter muss diese in Anlage V der Steuererklärung angeben. Nur wenn die Einkünfte nicht über dem aktuellen steuerlichen Freibetrag liegen, ist keine Versteuerung erforderlich.

Tipp: Die zu versteuernden Einnahmen betreffen nur die Nettokaltmiete und nicht die vom Mieter gezahlten Nebenkosten.

Fazit: Vermieter werden für Anfänger – Darauf kommt es an

Insbesondere die Vermietung der ersten Wohnung, kann für Eigentümer schnell zur Herausforderung werden. Sollte die Wahl auf einen Makler fallen oder reicht ein privates Online-Inserat? Häufig entscheiden bei dieser Frage das eigene Kapital und die Zeit, die der Vermieter für das Managen der Immobilie aufbringen kann.

Von den Besichtigungsterminen über die Kommunikation mit den zuständigen Hausverwaltern bis hin zur Regelung von hohen Mietausfällen ­– Vermieter werden monatlich mit immer neuen Aufgaben konfrontiert, die auch nach Einzug der neuen Mieter anfallen. Unsere Tipps helfen dabei, stets den Überblick zu behalten und ein gutes Mietverhältnis aufrechtzuerhalten.