Vermieter muss für sicheren Zugang sorgen

Das Gesetz verlangt von Ihnen als Vermieter, sicherzustellen, dass die Zugänge zu Haus, Hof, Garagen und Mülltonnen gefahrlos benutzt werden können.

In welchem Umfang Sie jetzt im Winter zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet sind, hängt dabei von den örtlichen Satzungen und den Witterungsverhältnissen ab.

Grundsätzlich müssen die Wege in der Zeit von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr schnee- und eisfrei gehalten werden, zwar nicht über die gesamte Breite, aber doch so, dass Fußgänger die Wege sicher begehen können.

Auch Dunkelheit und Stolperstellen, beispielsweise durch Baumwurzeln oder Unebenheiten in der Pflasterung, können den sicheren Zugang beeinträchtigen.

Sorgen Sie deshalb für eine ausreichende Beleuchtung und die Instandhaltung der Wege.

Im Gebäude müssen die Treppen und Flure ebenfalls gut beleuchtet sein. Achten Sie darauf, dass bei zeitgesteuertem Licht die Intervalle ausreichend lang bemessen sind, damit die Bewohner eines mehrgeschossigen Hauses nicht plötzlich mitten auf der Treppe im Dunkeln stehen.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz muss das Intervall ausreichen, um bei durchschnittlicher Gehgeschwindigkeit zwei Stockwerke zu begehen (OLG Koblenz, Urteil v. 12.10.95, Az. 5 U 324/95).

Wählen Sie eine auf Sicherheit ausgerichtete Ausstattung

Achten Sie auch bei der Ausstattung Ihrer Immobilie auf die Sicherheit der Bewohner. Wählen Sie im Außenbereich und im Treppenhaus keine Bodenbeläge, die bei Nässe übermäßig rutschig werden. Eine Glaswand im Treppenhaus muss aus Sicherheitsglas gefertigt sein. Andernfalls ist sie durch ein zusätzliches Geländer zu sichern, so dass bei einem Sturz auf der Treppe niemand durch die Scheibe fällt.

Zimmertüren, die mit einem Glasausschnitt versehen sind, der den baurechtlichen Vorschriften entspricht, brauchen Sie jedoch nicht extra mit Sicherheitsglas nachzurüsten, wenn Sie Ihre Wohnung an eine Familie mit Kleinkindern vermieten (BGH, Urteil v. 16.05.06, Az. VI ZR 189/05).

Sie sind zur Prüfung und Überwachung gesetzlich verpflichtet

Begehen Sie Ihre Immobilie regelmäßig und überprüfen Sie sie auf Schäden. So beugen Sie Gefahren vor. Lassen sich Anzeichen für Störungen erkennen oder erhalten Sie Hinweise von Ihren Mietern, so müssen Sie dem nachgehen.

Kontrollieren Sie Anlagen und Einrichtungen auf Ihrem Grundstück, von denen typischerweise Gefahren ausgehen können, besonders sorgsam, gegebenenfalls durch einen Fachmann. Dies gilt insbesondere für:

• Aufzüge: Diese sind alle zwei Jahre vom TÜV zu überprüfen gemäß der Betriebssicherheitsverordnung.
• Blitzschutzanlagen: Nur in Hochhäusern besteht eine Pflicht, sie zu installieren und regelmäßig warten zu lassen.
• Kinderspielplätze/Spielgeräte: Prüfen Sie jährlich die Betriebssicherheit und Standfestigkeit. Sichtkontrollen sind ca. wöchentlich zur Erkennung und Beseitigung offensichtlicher Gefahren, beispielsweise Glasscherben, zerstörte Spielgeräte, erforderlich (BGH, Urteil v. 01.03.88, Az. VI ZR 190/87).
• Bäume: Sie sind jährlich auf ihre Standfestigkeit zu prüfen.

Kein 100%iger Schutz erforderlich

Die Gerichte betonen immer wieder, dass es utopisch wäre, von Vermietern ein Verhalten zu verlangen, das jede mögliche Schädigung von Mietern mit Sicherheit ausschließt. Sie brauchen nur Maßnahmen zu ergreifen, die jeder umsichtige und gewissenhafte Vermieter treffen würde, um naheliegenden Gefahren vorzubeugen.

Kommt es durch außergewöhnliche, nicht vorhersehbare Umstände zu einem Schaden, haften Sie nicht (BGH, Urteil v. 16.05.06, Az. VI ZR 189/05).

Als unvorhersehbar haben die Richter beispielsweise eingestuft, dass sich ein Kind an einem Kinderkarussell verletzt, weil sich sein Schnürsenkel in einem Schraubenkopf einklemmt

(OLG Koblenz, Urteil v. 20.10.05, Az. 5 U 216/05).

Vorhersehbar war hingegen in einem besonderen Fall, dass der Abdeckrost eines Lichtschachts von Unbefugten abgehoben und nicht wieder richtig in die Halterung gelegt wird. Der Lichtschacht erstreckte sich über die volle Breite des Hauseingangs und bei Dunkelheit fiel ein Mieter in den Lichtschacht hinein.

Der Eingangsbereich war weder von den Wohnungen noch von der Straße aus einsehbar. Daher hätte der Vermieter den Rost gegen ein Abheben sichern müssen (BGH, Urteil v. 19.12.89, Az. VI ZR 182/89).

Mitverschulden mindert Ihre Haftung

War dem Verletzten die Unfallgefahr bekannt und hat er selbst nicht alles getan, um einen Unfall zu verhindern, dann trifft ihn eine Mitschuld. Das bedeutet, dass er seine Schäden nur zu einem bestimmten Prozentsatz von Ihnen ersetzt bekommt. Bei besonders großem Mitverschulden müssen Sie überhaupt nicht zahlen.

Eine Mieterin stürzt auf einer schadhaften Außentreppe des Mietshauses. Sie hat aber nicht die Treppenseite benutzt, an der sich ein Handlauf befindet, und daher zu ihrem Sturz selbst beigetragen. Das Landgericht Potsdam gab ihr eine Mitschuld von 75%, der Vermieter musste 25% der Schäden ersetzen (LG Potsdam, Urteil v. 08.01.04, Az. 11 S 190/03).

TIPP: Versicherung abschließen

Schützen Sie sich vor diesen Risiken durch den Abschluss einer Gebäudehaftpflichtversicherung.

Sie sind für eine gefahrlose Benutzung der Mieträume verantwortlich

Kommt ein Mieter oder ein Besucher in der gemieteten Wohnung, im Treppenhaus oder auf dem Grundstück zu Schaden, heißt es schnell, der Vermieter habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt. Der Geschädigte fordert dann Schadenersatz und oft auch noch ein Schmerzensgeld. Aber Sie brauchen nicht immer zu zahlen.

Jeder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass auf seinem Grundstück nach Möglichkeit niemand zu Schaden kommt. Die Juristen sprechen hierbei von „Verkehrssicherungspflichten“.

Als Vermieter sind Sie darüber hinaus in besonderer Weise dafür verantwortlich, Ihren Mietern und deren Besuchern die gefahrlose Benutzung der gemieteten Räume und des Grundstücks zu ermöglichen.