Vermietete Wohnung verkaufen – Worauf Sie achten müssen

Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete

Eine Wohnung verkaufen – das ist rechtlich betrachtet aktuell immer noch nicht einfach. Ein Mietshaus voller vermieteter Wohnungen – nicht unbedingt einfacher. Mein Kollege Tobias Mahlstedt ist Mietrechts-Experte. Der Rechtsanwalt schreibt Artikel für das Fachblatt “Vermieterrecht Vertraulich” und gibt Ihnen Hinweise, die Sie auch in der Finanzkrise 2011/2012 noch gewinnbringend nutzen können.Vermietete Wohnung verkaufen: Der Experte zitiert dafür einen wichtigen alten Grundsatz, der nach wie vor gilt. “Kauf bricht nicht Miete”. Und es gibt noch mehr zu beachten, denken Sie alleine an das leidige Stichwort Kaution.

Vermietete Wohnung verkaufen: Käufer übernimmt Vertrag

Beim Verkauf einer Mietwohnung oder eines Mietshauses tritt der Erwerber immer in die bestehenden Mietverträge ein. Für Vermieter gilt der gesetzliche Grundsatz: “Kauf bricht nicht Miete”. Ein neuer Eigentümer hat danach die gleichen Rechte und Pflichten, die auch der alte Vermieter hatte.Die Miete steht dem Käufer aber grundsätzlich erst ab dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu. Die Betriebskosten sind von demjenigen abzurechnen, der am Ende der Abrechnungsperiode Vermieter ist. Bei einem Vermieterwechsel ist die hinterlegte Kaution immer von dem aktuellen Vermieter zu erstatten – gleichgültig, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich empfangen hat.

Nachteil besteht, wenn Verkauf wirtschaftlich sinnlos ist

Ein erheblicher Nachteil in diesem Zusammenhang besteht nur dann, wenn der Verkauf in vermietetem Zustand wirtschaftlich sinnlos ist (BVerfG, Beschluss v. 20.09.91, Az. 1 BvR 539/91).

Dies wird von der Rechtsprechung angenommen, wenn Sie wegen der Vermietung eine Kaufpreiseinbuße in einer Größenordnung von 15% bis 20% hinnehmen müssen.

Auch wenn die Einbußen, die Ihnen durch den Verkauf einer vermieteten Wohnung entstehen, die Nachteile des Mieters durch den Verlust seiner Wohnung weit übersteigen, steht Ihnen die Verwertungskündigung zur Verfügung (BVerfG, Urteil v. 14.02.89, Az. 1 BvR 1131/87).

In der genannten Entscheidung hat das Bundesverfassungsgericht eine Kaufpreiseinbuße von 125.000 € bei einem Verkehrswert von 250.000 € als Nachteil des Vermieters angesehen, der die Nachteile des Mieters weit übersteigt.

Ob Sie sich auf die Verwertungskündigung berufen können, lässt sich nur für den Einzelfall entscheiden.

Sie müssen hierzu den Verkaufspreis, den Sie im unvermieteten Zustand erzielen können mit dem potenziellen Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung vergleichen. Die Angaben zur Preisdifferenz können Ihnen am besten Makler und Bausachverständige geben.

Vermietete Wohnung verkaufen: Sonderfall Eigenbedarf

Da der neue Eigentümer in den alten Mietvertrag eintritt, kann er diesen – wie auch der alte Vermieter – nicht aus Anlass des Verkaufs kündigen. Der Käufer kann den Vertrag auch nicht einseitig kündigen, um einen neuen Vertrag zu anderen Konditionen abzuschließen. Änderungen eines Mietvertrages bedürfen immer der Zustimmung des Mieters.Denn: Immobilien sind in der aktuellen Finanzkrise eines der sichersten Schutz-Investments. Sie zählen zu den Sachwerten, die neben Edelmetallen und Aktien bei einer Inflation ein Preisbollwerk bilden werden. Daher:Der Käufer kann Eigenbedarf geltend machen. Hierfür muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung nachweisbar zu Wohnzwecken benötigen. Zudem hat er sich an die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen zu halten. Auch die Selbstnutzung ist ein Schutz gegen die Inflation. Bei steigenden Preisen und Mieten würden Sie bei laufenden Einkommen in einer bestimmten Größenordnung schnell Vermögen verlieren, wenn Sie “mieten”.

Nachlass: Eine vermietete Wohnung

Sie erben eine Wohnung, die zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietet ist. Zu diesem Zeitpunkt hat die Wohnung in vermietetem Zustand einen Verkehrswert von 200.000 €. Unvermietet betrüge der Verkehrswert 30% mehr, also 260.000 €.

Ihnen wird für Ihre Wohnung in unvermietetem Zustand der Verkehrswert von 260.000 € angeboten. Es liegen Ihnen auch Angebote für die Wohnung in vermietetem Zustand über 200.000 € vor. In dieser Situation können Sie keine Verwertungskündigung aussprechen.

Da Ihnen der Wert der Wohnung in unvermietetem Zustand noch nie zur Verfügung stand, können Sie sich zur Begründung eines erheblichen Nachteils auch nicht auf die Kaufpreiseinbuße berufen.

Durch die Kündigung würden Sie ansonsten den Wert der Immobilie in unvermietetem Zustand erhalten.

Eine Verwertungskündigung wäre Ihnen hier nur möglich, wenn der Verkauf nur zu einem Preis möglich wäre, der unter dem Verkehrswert in vermietetem Zustand liegt.

Wohnung verkaufen: Tipp des Experten

Immobilien-Experte Tobias Mahlstedt von “Vermieterrecht Vertraulich” rät seinen Klienten: “Bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollten Sie Ärger mit Käufern, Verkäufern oder Mietern dadurch vermeiden, dass Sie bezüglich offener Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlung verbindliche Regelungen in den Kaufvertrag aufnehmen.” Diese Regelung ist deshalb wichtig, weil  damit im Zweifel auch noch einmal Beweise sicherstellen. Vor allem bei offenen Mieten werden Beweise grundsätzlich erforderlich sein.