Vermietung: Ein- und Ausgaben im Griff behalten

Was bei Unternehmen gang und gäbe ist, hält auch bei Kapitalanlegern immer mehr Einzug. Die Rede ist von der privaten Finanzplanung.

Im Vordergrund sollte dabei zunächst die Erfassung aller gegenwärtigen Einnahmen und Ausgaben aus Ihrer Vermietungstätigkeit stehen. Es kommt schließlich nicht nur darauf an, eine angemessene Rendite zu erzielen. Sie müssen auch jederzeit liquide sein, also Ihre Zahlungsfähigkeit sicherstellen.

Finanzielle Engpässe durch hohe Unterdeckungen in der Vermietungsphase sollten Sie daher reduzieren oder am besten ganz vermeiden. Machen Sie daher zunächst einen Kassensturz und ermitteln Sie Ihre persönliche Liquiditätssituation.

Bei mehreren Mietobjekten kann es sich empfehlen, verschiedene Vermietungskonten einzurichten. Beachten Sie aber, dass sich die Kontoführungsgebühren dadurch beträchtlich erhöhen können.

Mietkonten getrennt nach Immobilienarten einrichten

Am besten beginnen Sie Ihre Liquiditätsplanung mit der Einrichtung eines speziellen Girokontos für Ihre Mietobjekte, sofern bisher alles über Ihr Privatkonto abgewickelt wurde. Über dieses Mietkonto können Sie dann alle Mieteinnahmen und alle mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben laufen lassen.

Gehören Ihnen sowohl Miethäuser als auch vermietete Eigentumswohnungen, bietet sich ein Mietkonto für jedes Miethaus sowie ein Sammel- Mietkonto für alle vermieteten Eigentumswohnungen an.

Beispiel: Mietkonto 1 für ein Mehrfamilienhaus und Mietkonto 2 für vier vermietete Eigentumswohnungen.

Vereinbaren Sie für die Führung des Mietkontos mit Ihrer Bank die gleichen Gebührensätze, wie sie auch bei einem Privatkonto berechnet werden. Schließlich handelt es sich um Immobilien, die in Ihrem Privatvermögen bleiben, und nicht um Betriebsvermögen.

Ihre Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung bekommen Sie mit Hilfe dieser Mietkonten relativ schnell in den Griff. Da fast alle Mieteinnahmen und Ausgaben zum Monatswechsel gebucht werden, erhalten Sie einen zuverlässigen Überblick über Ihre Einnahmen-Ausgaben-Situation.

Ihre laufende Kontrolle beschränkt sich in der Regel auf die Durchsicht einiger Kontoauszüge zum Monatsende beziehungsweise Monatsanfang. Einige Ausgaben fallen allerdings vierteljährlich an, so etwa die Grundsteuer zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. oder vierteljährliche Zins- und Tilgungszahlungen zum 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12.; behalten Sie diese nicht monatlich zu zahlenden Posten ebenfalls mit im Auge.

Lassen Sie sich vorsorglich eine Kreditlinie einräumen

Ihr Argument gegenüber der Bank: Auf Gehaltskonten wird Arbeitnehmern typischerweise ein Dispositionskredit in Höhe des zwei- bis dreifachen Monatsnettogehalts zur Verfügung gestellt. Was in diesen Fällen ohne weiteres praktiziert wird, sollte bei Vermietern mit sicher kalkulierbaren Mieteinnahmen ebenfalls problemlos möglich sein.

Verzichten Sie darauf, das Mietkonto nur auf Guthabenbasis führen zu lassen. Auch bei schuldenfreien Mietobjekten kann es vorkommen, dass in Folge von Mietausfällen ein momentanes Defizit entsteht. Sie sollten daher mit Ihrer Bank vereinbaren, dass Überziehungen bis zu einem bestimmten Betrag erlaubt sind. Als Richtschnur eignet sich dafür das Zwei- bis Dreifache der monatlichen Mieteinnahmen.

Kontrollieren Sie die Mieteingänge

Der Kontrolle des Mieteingangs kommt eine besondere Rolle zu. Falls die Miete nicht pünktlich bis zum 3. Werktag des Monats eingeht, sollten Sie den Mieter nach dem Grund fragen. Schnelles Handeln ist angesagt, wenn Ihr Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Rückstand gerät. In aller Regel sollten Sie dann unverzüglich die fristlose Kündigung aussprechen.

Die Mieteinnahmen und -ausgaben in der Schnellübersicht

Mieteinnahmen

• Nettokaltmieten
• Umlagen
• Nachzahlungen für Betriebskosten

Vermietungsausgaben

• Hypothekenzinsen
• regelmäßige Tilgungen (bei einem Annuitätendarlehen)
• Tilgungsersatz (bei abgetretener Kapital-Lebensversicherung)
• Bewirtschaftungskosten (bei Miethäusern) + Hausgelder (bei vermieteten Eigentumswohnungen)
• Nachzahlungen laut Jahresabrechnung des Hausverwalters
• Sonderumlagen, Instandhaltungskosten für Sondereigentum und Grundsteuer (bei vermieteten Eigentumswohnungen)

Die Ausgabenseite ist verständlicherweise einfacher zu kontrollieren, da es die Banken wohl kaum versäumen, fällige Zins- und Tilgungsraten aufgrund der erteilten Einzugsermächtigung abzubuchen. Pannen können schon eher bei der Abbuchung der laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten passieren.

Lassen Sie die Lastschrift auf jeden Fall zurückbuchen, wenn Sie diese für unberechtigt halten. Werden die Unstimmigkeiten nicht beseitigt, widerrufen Sie am besten die von Ihnen erteilte Einzugsermächtigung.