Vermietung: Keine Instandsetzung um jeden Preis

Sie als Vermieter müssen die Mieträume während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten.

Dazu sind Sie nach § 535 BGB verpflichtet.

Ihre Erhaltungspflicht endet aber grundsätzlich mit dem Vertragsende.

Achtung: Für die Verkehrssicherungspflicht gilt etwas anderes.

Räumt Ihr Mieter die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht fristgerecht, sind Sie auch nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, den verkehrssicheren Zustand zu erhalten, also ein Verletzungsrisiko zu verhindern.

Auch wenn Ihr Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht räumt, haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass keine Gefahr für den Mieter von Ihrer Immobilie ausgeht, was bedeutet, dass Sie auch weiterhin Stufen und Treppenhäuser ausreichend beleuchtet halten müssen.

Bei Zerstörung des Mietobjekts entfällt Ihre Erhaltungspflicht

Wenn die vermieteten Räume vollständig zerstört sind, endet Ihre Erhaltungspflicht.

Es besteht keine Verpflichtung zur Wiederherstellung der Mietsache, weil Sie im Fall der vollständigen Zerstörung von einer Gebrauchsgewährungspflicht – und somit eben auch von der Erhaltungspflicht – frei geworden sind.

Selbstverständlich ist Ihr Mieter im Gegenzug von der Mietzahlungspflicht befreit, wenn die Mieträume zerstört sind.

Für Sie besteht selbst dann keine Wiederaufbaupflicht, wenn Sie wegen der Zerstörung von einer Versicherung entschädigt wurden. Sie als Vermieter können also nach einer Zerstörung Ihrer Mieträume frei entscheiden, ob Sie Ihr Mietobjekt wieder aufbauen wollen oder nicht.

Achtung: Berücksichtigen Sie, dass Sie dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein können, wenn die Zerstörung auf Ihr Verschulden zurückzuführen ist.

Wiederherstellungspflicht bei teilweiser Zerstörung

Wurde Ihr Mietobjekt nur teilweise zerstört, kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie die Räumlichkeiten wiederherstellen. Diese Verpflichtung für Sie besteht jedoch nur dann, wenn die Kosten der Wiederherstellung zumutbar, also wirtschaftlich vertretbar sind.

Keine unsinnige Instandsetzung

Ihre Pflicht zur Instandsetzung endet dort, wo der hierzu erforderliche Aufwand den Zeitwert des Mietobjekts erheblich übersteigt. Man spricht von der sogenannten Opfergrenze. Dies bedeutet, Sie müssen eine Instandsetzung nicht vornehmen, wenn die Reparaturkosten wirtschaftlich unsinnig sind und den Wert Ihrer Immobilie übersteigen.

Dies gilt aber nur dann, wenn Sie die ursächlichen Umstände nicht zu vertreten haben.

Ihr Mieter teilt Ihnen mit, dass das Dach undicht ist und es hineinregnet. Stellt sich später heraus, dass die darunterliegende Wohnung komplett saniert werden muss und hierdurch Kosten entstehen, die den Wert Ihrer Immobilie übersteigen, sind Sie dennoch zur Instandsetzung verpflichtet.

 Opfergrenze hängt vom Einzelfall ab

Wann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen ermittelt werden.

So darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den daraus zu ziehenden Einnahmen andererseits entstehen (BGH, Urteil v. 20.07.05, Az. VIII ZR 342/03).

Die Rechtsprechung hat ein krasses Missverhältnis verneint bei der Reparatur eines Balkons mit einem Kostenaufwand von 15.000 € im Vergleich zur Nutzungsmöglichkeit für den Mieter.

Die Opfergrenze ist auch dann nicht überschritten, wenn Sie Versicherungsleistungen erhalten. In diesem Fall kann nämlich die Auslegung des Vertrags die Wiederherstellung auch bei Überschreiten der Opfergrenze ergeben, da ja Ihr Schaden oder Aufwand durch die Versicherungsleistung gemindert wird.

Instandhaltungspflicht entfällt bei Mieterverschulden

Wenn Ihr Mieter Ihre Wohnung schuldhaft beschädigt hat, brauchen Sie diese ebenfalls nicht instandzuhalten oder zu -setzen. Hier können Sie Schadensersatzansprüche gegen Ihren Mieter durchsetzen. Wenn Sie einen Schadensersatz erhalten, ist die Schadensbeseitigung allerdings Ihre Sache.

Ihr Mieter lässt Badewasser überlaufen, sodass es zu einem Wasserschaden kommt. Hier können Sie wahlweise Schadensersatz von Ihrem Mieter fordern oder aber ihn selbst zur Schadensbeseitigung verpflichten. Wenn Ihr Mieter Ihnen Schadensersatz leistet, müssen Sie den Wasserschaden selbst beseitigen.

Keine grundsätzliche Erhaltungspflicht

Eine Instandsetzungspflicht entfällt auch, wenn Ihr Mieter den Zustand der Mietsache bei Beginn des Mietvertrags als vertragsgemäß anerkannt hat. Wenn sich der Zustand des Objekts aber wesentlich verschlechtert, kommt es auf den ursprünglichen Zustand und die Kenntnis Ihres Mieters nicht mehr an.

Beispiel

Ihr Mieter mietet die Wohnung in Kenntnis von kleineren Schimmelschäden an. Hier ist es zunächst nicht notwendig, Erhaltungsmaßnahmen zu ergreifen.

Verschlimmern sich die Mängel aber oder tritt ein weiterer Wasserschaden auf, haben Sie die neuen Mängel zu beseitigen.