Vermietung: Übertragen Sie Instandhaltungspflichten auf Ihren Mieter

Grundsätzlich können Sie bei Wohnraum formularvertraglich nicht die allgemeine Instandhaltung oder -setzung auf Ihren Mieter übertragen.

Etwas anderes gilt allerdings für Bagatellschäden und Schönheitsreparaturen.

Die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden können Sie teilweise auf Ihren Mieter übertragen.

Hierbei handelt es sich dann um die zulässige Überwälzung von Instandhaltungskosten auf Ihren Mieter.

So formulieren Sie die Kleinreparaturklausel

Kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten können Sie durch Formularklauseln auf Ihren Mieter übertragen (sogenannte Kleinreparaturklausel).

Damit diese Klausel wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Höchstbeträge festsetzen

So ist es notwendig, dass Sie für jeden Einzelfall einen Höchstbetrag festlegen. Dieser sollte nicht mehr als 100 € betragen.

Ferner ist die Benennung einer Höchstzeitgrenze für den Fall, dass mehrere kleine Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, zwingend. Üblich ist hier der Jahreszeitraum.

Nur bestimmte Reparaturen sind erstattungsfähig

Zudem ist der Gesamtaufwand festzulegen, da ohne ihn für den Mieter das Risiko nicht überschaubar wäre.

Hierbei ist eine Begrenzung des Jahresbetrags auf 8% der Jahresnettomiete zulässig. Die Klausel darf sich darüber hinaus nur auf diejenigen Teile des vermieteten Objekts beziehen, die dem häufigen Zugriff Ihres Mieters ausgesetzt sind.

Solche Teile sind z. B. Wasserhähne, Mischbatterien und Brausen, Spül- und Toilettenbecken oder Fenster- und Türverschlüsse. Nachfolgende Formulierung können Sie wählen, um die „kleinen Instandhaltungskosten“ auf Ihren Mieter zu übertragen.

Formulierungsbeispiel:

Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 100 € und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Auf wand 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben kleinerer Schäden an dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Diese Besonderheiten gelten bei der Geschäftsraummiete

Bei der Vermietung von Gewerberäumen können Sie weitere Instandhaltungsverpflichtungen auf Ihren Mieter übertragen.

Zwar können Sie auch hier nicht sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter verlagern.

Möglich ist jedoch eine Vereinbarung, nach welcher Ihr Mieter verpflichtet ist, die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume durchzuführen, soweit der Mietgebrauch die Instandsetzung begründet.

Achtung: Folgende Klausel ist unwirksam:

Der Mieter hat alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen einschließlich derer an Dach und Fach auf seine Kosten auszuführen.

Folgende Klausel ist aber wirksam und könnte von Ihnen verwandt werden:

Der Mieter trägt die Instandsetzung und Instandhaltung im Inneren der überlassenen Räume.

Von der Instandsetzung nicht umfasst sind die Ersatzbeschaffung für nicht mehr wirtschaftlich reparable Anlagen, Einrichtungen und Bestandteile der Mietsache, solange die Ersatzbeschaffung nicht vom Mieter zu vertreten ist.

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlich genutzten Fläche und Anlagen, mit Ausnahme der vom Mieter zu tragenden Kosten gem. dem obigen Absatz, trägt der Mieter, jedoch höchstens 10% der Jahresnettomiete.

Allerdings können Sie mit Ihrem Gewerberaummieter individuell eine weitergehende Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten in den Mieträumen vereinbaren.