Vermietung von Gewerberäumen: So funktioniert die Umsatzsteuererstattung

Bei einem „Umsatzsteuernormalfall“ besitzen Sie eine Einheit.

Diese ist an einen Unternehmer vermietet.Dieser  Mieter erbringt umsatzsteuerpflichtige Leistungen.

Sie haben mit dem Mieter vereinbart, dass die Miete mit Umsatzsteuer gezahlt wird.

Beispiel

In einer Anlage aus 10 Büros und 2 Ladengeschäften im Erdgeschoss sind Sie Eigentümer eines der beiden Ladengeschäfte.

Dieses ist an einen Friseur vermietet. Der Friseur erbringt Leistungen an seine Kunden, die der Umsatzsteuer unterliegen.

Darum existieren bei Ihnen die Voraussetzungen dafür, das Ladengeschäft mit Umsatzsteuer zu vermieten (zu optieren).

Wenn Sie gegenüber dem Finanzamt erklärt haben, dass Sie mit Umsatzsteuer vermieten, können Sie nun aus allen Rechnungen, die Sie in Zusammenhang mit dem Ladengeschäft bezahlen, die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückverlangen.

Wenn also die Fassade der Immobilie gedämmt wurde und hierfür auf Ihre Einheit 5.000 € zuzüglich 950 € Umsatzsteuer entfallen, können Sie vom Finanzamt 950 € zurückverlangen.

Das sind die „nicht normalen Fälle“

Nicht ganz so einfach ist die Behandlung, wenn Ihnen ein Gebäude gehört, in dem Sie einzelne Einheiten mit Umsatzsteuer und die übrigen Einheiten ohne Umsatzsteuer vermieten.

Beispiel

Sie sind Eigentümer eines Gebäudes mit mehreren Einheiten. Das Ladenlokal im Erdgeschoss haben Sie an eine Kosmetikerin vermietet. Im ersten Stock und im Dachgeschoss befinden sich jeweils Wohnungen. Man spricht in diesem Fall von einem „gemischt genutzten Gebäude“.

Hier stellt sich die Frage, inwieweit Sie für Dämmmaßnahmen an der gesamten Fassade die Umsatzsteuer zurückverlangen können.

Folgen für den Vorsteuerabzug bei gemischter Nutzung

Wenn Sie das Gebäude nur teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietet haben, können Sie aus Rechnungen, die Sie in Zusammenhang mit diesem Gebäude bezahlt haben, die Umsatzsteuer auch nicht vollständig vom Finanzamt zurückholen.

Modelle zur Umfangsermittlung

Um zu ermitteln, in welchem Umfang Sie die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt wieder zurückholen können, sind verschiedene Modelle denkbar.

Verteilung nach dem Umsatzverhältnis

Sie können die gezahlte Umsatzsteuer in dem Verhältnis zurückverlangen, in dem Ihre umsatzsteuerpflichtigen Mieteinnahmen zu den umsatzsteuerfreien Mieteinnahmen stehen.

Beispiel

Sie haben 1.000 € Vorsteuer an Handwerker gezahlt. Ihre Mieteinnahmen aus dem vermieteten Ladengeschäft im Erdgeschoss betragen jährlich 12.000 €. Zudem ist es mit Umsatzsteuer vermietet.

Die Mieteinnahmen aus den beiden Wohnungen betragen insgesamt ebenfalls 12.000 € pro Jahr. Die Wohnungen sind ohne Umsatzsteuer vermietet.

Von Ihren Gesamtmieteinnahmen in Höhe von 24.000 € entfallen 12.000 € auf den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teil. Dies entspricht der Hälfte der Gesamtmieteinnahmen.

Bei einer Aufteilung nach dem Verhältnis der Mieteinnahmen zueinander könnten Sie daher die Hälfte der gezahlten Umsatzsteuer (1.000 €/2), also 500 €, vom Finanzamt zurückverlangen.

Verteilung nach dem Flächenverhältnis

Eine andere Möglichkeit zur Ermittlung des Umsatzsteueranteils, den Sie zurückverlangen können, ist die Berechnung des proportionalen Anteils der Mietflächen zueinander.

Wenn im vorherigen Beispiel die Ladenfläche ein Drittel der Gesamtmietfläche ausmacht, können Sie von den gezahlten 1.000 € Umsatzsteuer nur 333,33 € zurückverlangen.

 Verteilung nach der Zuordnung der Kosten

Als dritte Möglichkeit können Sie die gezahlte Umsatzsteuer für Leistungen, die ausschließlich dem steuerpflichtigen oder dem steuerfreien Bereich zugeordnet werden können, entsprechend ihrer Zuordnung behandeln.

Beispiel

Im Gebäude aus dem Beispiel oben werden die Fußböden im Erdgeschoss zum Preis von 5.000 € netto zuzüglich 950 € Umsatzsteuer saniert.

Da diese Maßnahme ausschließlich den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Bereich betrifft, können Sie bei diesem Modell die Umsatzsteuer in vollem Umfang vom Finanzamt zurückverlangen.

Für die Kosten, die sowohl den umsatzsteuerpflichtigen als auch den umsatzsteuerfreien Teil betreffen, müsste nach dem Umsatz- oder Flächenverhältnis aufgeteilt werden.

So handhabt das Finanzamt die Aufteilung

Nachdem zwischen den Finanzämtern und den Finanzgerichten unterschiedliche Meinungen darüber herrschten, wie eine Aufteilung vorzunehmen sei, besteht seit Ende 2008 Einigkeit in diesem Punkt.

Unterscheidung zwischen Kosten für Anschaffung, Herstellung und Erhaltung

Bei den jeweiligen Kosten ist zu unterscheiden, ob es sich um

• „Anschaffungs- oder Herstellungskosten“ oder
• „Erhaltungsaufwand“

handelt.