(Gewerbe-)Mietrecht: So vereinbaren Sie wirksame Vertragsstrafen

Mit einer Vertragsstrafe können Sie als Vermieter einer Gewerbe- oder Wohnraumimmobilie Ihren Mieter dazu anhalten, sich an die mietvertraglichen Vereinbarungen zu halten. Lesen Sie in diesem Beitrag, in welchen Fällen eine Vertragsstrafenregelung möglich ist – sowohl bei Vermietung von Wohn- als auch von Gewerberäumen.

Damit Sie Ihre Interessen gegenüber Ihren Mietern wirksam durchsetzen können, bietet sich unter Umständen auch eine Vertragsstrafenregelung an. Unter einer Vertragsstrafe ist eine Regelung zu verstehen, wonach ein Vertragspartner dem anderen eine Strafe bezahlt, wenn er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht oder nur unzureichend nachkommt.

In aller Regel besteht die Strafe gemäß § 339 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in einer Geldzahlung. Die Strafe kann aber auch durch eine andere Leistung erbracht werden (§ 342 BGB), z. B. in Form einer Räumungsverpflichtung.

Zunächst müssen Sie wissen, dass bei der Frage der Wirksamkeit einer Vertragsstrafe zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht zu unterscheiden ist.

Denn der Wohnraummieter unterliegt einem ganz besonderen Schutz durch den Gesetzgeber, wohingegen beim Gewerbemietrecht von gleich starken Verhandlungspartnern auszugehen ist.

Im Wohnraummietrecht sind Vertragsstrafen nur sehr begrenzt zulässig

Im Wohnraummietrecht müssen Sie § 555 BGB beachten. Danach ist eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, unwirksam. Der Gesetzgeber wollte den Mieter davor schützen, dass der Vermieter in Zeiten einer Wohnungsmangellage ein unangemessenes Druckmittel zur Durchsetzung seiner Rechte zur Verfügung hat.

§ 555 BGB hat demnach eindeutig Mieterschutzcharakter und findet daher nur Anwendung auf Strafversprechen zugunsten des Vermieters. Verpflichtet sich der Vermieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe, so fällt dies nicht unter § 555 BGB.

Beispiel: In einem Mietvertrag findet sich eine Regelung, wonach der Vermieter 100 € Strafe zu zahlen hat, wenn er die Betriebskostenabrechnung nicht bis zu einem bestimmten Termin erstellt haben sollte. Eine solche Regelung wäre wirksam. Sie als Vermieter können sich dann nicht auf § 555 BGB berufen.

Auch wenn es in der Praxis sicher sehr selten vorkommt, dass ein Wohnungsmieter gegenüber seinem Vermieter eine Vertragsstrafe wie im oben genannten Beispielfall durchsetzen will, müssen Sie wissen, dass eine solche Vertragsstrafe zu Ihren Lasten wirksam wäre. Denn wie bereits gesagt: Nur der Mieter wird von § 555 BGB geschützt.

Die Möglichkeiten, eine wirksame Vertragsstrafe zulasten des Mieters durchzusetzen, sind im Wohnraummietrecht äußerst begrenzt. Folgende Regelungen sind zulässig:

1. Auszugspauschalen: in Verbindung mit Aufhebungsvertrag sinnvoll

Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine Auszugspauschale. Das ist eine Vereinbarung, bei der Sie sich einen pauschalisierten Aufwendungsersatz im Zusammenhang mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses versprechen lassen. Ein Teil der Rechtsprechung geht von der Wirksamkeit derartiger Schadenspauschalisierungen aus.

Voraussetzung ist aber, dass die Klausel dem Mieter nicht die Möglichkeit nimmt, den Eintritt eines geringeren oder gar keines Schadens nachzuweisen (OLG Hamburg, Urteil v. 17.04.90, Az. 4 U 222/89). Achten Sie aber darauf, dass Ihr Mieter keine Auszugspauschale zu zahlen hat, wenn er einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis hat oder sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist

Bitte beachten Sie: Eine Auszugspauschale können Sie auch in einem Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Das ist aber nur dann zulässig, wenn der Aufhebungswunsch von Ihrem Mieter kommt und er keinen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf vorzeitige Vertragsaufhebung hat (LG Hamburg, Urteil v. 29.11.88, Az. 9 S 8/88).

Beispiel: Ihr Mieter will in ein anderes Stadtviertel ziehen. Dort kann er eine neue Wohnung zum 01.12.2012 anmieten. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags mit Ihnen wäre aber erst zum 31.03.2013 möglich, weil Sie in dem Mietvertrag die ordentliche Kündigung wechselseitig für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen haben.

Ihr Mieter bittet Sie um eine vorzeitige Vertragsaufhebung zum 30.11.2012. Dem stimmen Sie zu, können aber in diesem Fall eine Auszugspauschale mit Ihrem Mieter vereinbaren. Dies wäre wirksam. Dem angegebenen Urteil des Landgerichts Hamburg zufolge muss die Pauschale angemessen sein. Das ist sie, wenn sie 1 monatliche Nettokaltmiete nicht übersteigt.

Musterformulierung:

Mieter und Vermieter vereinbaren hiermit als pauschale Unkostenabgeltung, ohne Einzelnachweis, die Höhe einer Monatsmiete für Weitervermietungsaufwand, wie z. B. Insertion, Abrechnung, Buchungen, Wohnungsabnahme etc.

Diese Regelung gilt für alle Fälle einer außerordentlichen Kündigung des Vermieters aus wichtigem Grund sowie für die Fälle einer Vertragsbeendigung im gegenseitigen Einvernehmen vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer (Mietaufhebungsvertrag), und zwar auch dann, wenn dieser Vertrag nur durch richterliche Gestaltung zustande kommt. Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, dass dem Vermieter ein geringerer oder gar kein Schaden entstanden ist.

2. Pauschalierte Mahnkosten: in angemessener Höhe zulässig

Zulässig ist die Vereinbarung einer Mahnkostenpauschale. Vereinbaren Sie daher mit Ihrem Mieter eine pauschale Gebühr für eine Mahnung, falls sich der Mieter mit der Zahlung der Miete im Verzug befindet und Sie ihn deswegen abmahnen.

Achten Sie darauf, dass die Pauschale den normalerweise erwartbaren Mahnaufwand nicht übersteigen darf. Mit 2,50 € pro Mahnung liegen Sie richtig. Allerdings müssen Sie darauf achten, dass auch hier dem Mieter der Nachweis gestattet sein muss, dass ein geringerer oder gar kein Schaden entstanden ist.

Musterformulierung:

Der Vermieter ist bei Zahlungsverzug berechtigt, Mahnkosten in Höhe von 2,50 € je Mahnung zu erheben, es sei denn, der Mieter kann nachweisen, dass dem Vermieter ein geringerer oder gar kein Schaden wegen der Mahnung entstanden ist.

3. Vereinbarung einer Räumungspflicht: meist unzulässig

Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter im Mietvertrag, dass er bei einem Verstoß gegen seine vertraglichen Verpflichtungen zur Räumung verpflichtet ist, so stellt das eine unzulässige Vertragsstrafe nach § 555 BGB dar.

Eine Räumungsverpflichtung kann aber in einem ganz speziellen Fall eine zulässige Vertragsstrafe darstellen, und zwar im folgenden Fall: Sie prozessieren gegen Ihren Mieter und klagen auf Räumung wegen eines Mietrückstands. Im Gerichtstermin kommt es zu einer Einigung.

Es wird ein bestimmter Mietrückstand unstreitig gestellt und der Mieter verpflichtet sich, diesen Rückstand in monatlichen Raten zurückzuzahlen. Für den Fall, dass der Mieter seiner Pflicht zur pünktlichen Ratenzahlung nicht nachkommt, verpflichtet sich der Mieter in diesem Vergleich, die Mietwohnung innerhalb einer kurzen Frist von 2 Wochen zu räumen.

Der BGH sieht darin kein unwirksames Vertragsstrafeversprechen im Sinne des § 555 BGB, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters aufgrund des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war (Urteil v. 14.10.09, Az. VIII ZR 272/08).

Beispiele für unzulässige Vertragsstrafen im Mietvertrag

• Für den Fall, dass der Mieter nicht pünktlich zum 3. Werktag des Monats bezahlt, muss er eine Strafe von 200 € bezahlen.
• Wenn der Mieter trotz des mietvertraglich vorgesehenen Verbots der Hundehaltung einen Hund hält, muss er eine Vertragsstrafe von 1.000 € bezahlen.
• Falls der Mieter vor Ablauf der Vertragszeit kündigt, ist der Vermieter berechtigt, für den damit verbundenen Verwaltungsaufwand einen einmaligen Betrag von 250 € zu fordern. Eine solche Klausel wäre unwirksam, da nicht unterschieden wird, ob der Mieter berechtigt oder unberechtigt kündigt (AG Wiesbaden, Urteil v. 21.09.95, Az. 98 C 397/95).
• Eine Vereinbarung, wonach der Mieter beim Einoder Auszug einen Betrag von 200 € zum Ausgleich für die Verursachung kleinerer Schäden im Treppenhaus zahlen soll (AG Frankfurt, Urteil v. 09.03. 90, Az. 33 C 4127/89).
• Der Mieter muss für jede Mahnung des Vermieters 10 € bezahlen. Nach Auffassung des AG Charlottenburg ist der Betrag unrealistisch hoch (Urteil v. 20.10.80, Az. 7 C 631/79 B).
• Für den Fall, dass der Mieter nach weniger als 1 Jahr kündigt, muss der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution nicht zurückzahlen (LG Mannheim, Urteil v. 11.12.75, Az. 4 S 62/75).
• Eine geleistete Mietvorauszahlung des Mieters soll verfallen, wenn er nach weniger als 1 Jahr das Mietverhältnis aufkündigt (AG Bergheim, Urteil v. 30.05.75, Az. 12 C 172/74).

Vertragsstrafen im Gewerbemietrecht: Sie haben zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten

Vermieten Sie Gewerberäume, haben Sie bei der Vereinbarung einer Vertragsstrafe weitaus größeren Gestaltungsspielraum. Im Gewerbemietrecht gilt § 555 BGB nicht, da dieser nur den Wohnraummieter schützen soll. Nutzen Sie daher die Möglichkeiten, die Ihnen Gesetz und Rechtsprechung geben.

So vereinbaren Sie eine wirksame Vertragsstrafe

Wenn Sie eine Vertragsstrafe in den von Ihnen formulierten Vertrag mit aufnehmen, beachten Sie, dass Sie Ihren Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Das gebietet der Grundsatz von Treu und Glauben, der in § 242 BGB verankert ist. Die Strafe, die Ihr Mieter im Fall eines Vertragsverstoßes zu bezahlen hat, darf nicht außer Verhältnis zum Gewicht des Verstoßes stehen (BGH, Urteil v. 12.03.03, Az. XII ZR 18/00).

Die Rechtsprechung sieht beispielsweise einen Verstoß gegen diesen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, wenn der Vermieter für jeden einzelnen Vertragsverstoß eine Strafe in gleichbleibender Höhe verlangt, ohne Rücksicht auf die Schwere des Verstoßes zu nehmen.

Unwirksam wäre beispielsweise eine Klausel in einem Gaststätten-Pachtvertrag, nach der bei jeder Zuwiderhandlung gegen eine Getränkebezugsverpflichtung eine Vertragsstrafe i. H. v. 2.500 € zu zahlen ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.06.07, Az. 24 U 207/06).

Das ist völlig unverhältnismäßig, so das Gericht. Denn selbst ein geringer Verstoß gegen die Getränkebezugsverpflichtung, also beim Fremdbezug von minimalen Mengen, würde eine Sanktion von 2.500 € nach sich ziehen.

Mein Tipp: Vermeiden Sie eine Vertragsstrafenregelung, wonach Ihr Mieter wegen eines Vertragsverstoßes eine Strafe zahlen muss, ohne dass ihn ein Verschulden trifft. Denn das Gesetz knüpft die Verurteilung zu einer Vertragsstrafe an ein Verschulden des Verpflichteten (§ 399 BGB). Der Mieter soll demnach nur dann haften, wenn er die Umstände, die zur Vertragsstrafe führen sollen, zu vertreten hat.

Beispiel 1: Sie vereinbaren in Ihrem Gewerbemietvertrag mit Ihrem Mieter, dass er den Eingangsbereich zum Mietobjekt täglich reinigen muss. Bei Nichteinhaltung hat er eine Vertragsstrafe zu zahlen. Der Mieter erleidet später einen Schlaganfall und muss für 2 Wochen ins Krankenhaus.

In dieser Zeit kann er nicht reinigen. Eine Vertragsstrafe können Sie deswegen aber nicht verlangen, weil der Mieter unverschuldet seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist.

Beispiel 2: Sie verwenden im Mietvertrag für ein Ladenobjekt eine Formularklausel, mit der Sie sich auch für den Fall, dass das Pachtverhältnis auf Wunsch des Pächters vorzeitig einvernehmlich beendet wird, eine Vertragsstrafe versprechen lassen. Eine derartige Vertragsstrafenregelung ist unwirksam (BGH, Urteil v. 18.04.84, Az. VIII ZR 50/83).

Denn hier soll Ihr Mieter auch dann eine Strafe zahlen, wenn der Mietvertrag einvernehmlich aufgehoben wird. Doch dem Mieter kann hier nichts vorgeworfen werden.

Wichtig: Sie können das Verschuldenserfordernis vertraglich ausschließen. Das geht aber nicht mit einer Formularklausel, sondern nur mit einer Individualvereinbarung. Geschieht dies individualvertraglich, so ist eine entsprechende Regelung grundsätzlich nicht zu beanstanden, weil sie nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dann durch das Prinzip der Vertragsfreiheit gedeckt wird (Urteil v. 18.04.84, Az. VIII ZR 50/83).

Bedenken Sie aber, dass die Anforderungen an eine Individualvereinbarung von der Rechtsprechung sehr hoch anzusetzen sind. Gefordert wird, dass die Klausel von Ihnen „ernsthaft zur Disposition“ gestellt wird.

Erforderlich ist demnach stets, dass die Klausel ernsthaft mit dem Mieter ausgehandelt und ihm nicht etwa von Ihnen vorgesetzt wurde. Es muss deutlich werden, dass Sie bereit sind, Ihrem Mieter anderweitig entgegenzukommen, wenn er diese Klausel akzeptiert.

So vereinbaren Sie eine wirksame Schadenspauschale

Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine Schadenspauschale. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht haben Sie hier größere Gestaltungsspielräume. Die folgenden 2 Punkte müssen Sie aber bei der Gestaltung einer Schadenspauschale strikt beachten:

1. Die Pauschale darf den in den üblichen Fällen und nach dem üblichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung nicht übersteigen.2. Sie müssen Ihrem Mieter den Nachweis gestatten, dass der Schaden oder die Wertminderung geringer oder gar nicht entstanden ist.

Wie Sie die Verzugszinsen zu Ihren Gunsten regeln können

Wenn Ihr Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug gerät, fallen Verzugszinsen an. Danach können Sie vom Mieter verlangen, dass er Ihnen Zinsen bezahlt in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszins. Soweit Sie als auch Ihr Mieter Unternehmer sind, können gemäß § 288 Abs. 2 BGB Verzugszinsen in Höhe von 8% verlangt werden.

Musterformulierung:

Rückstände des Mieters sind vom Tag der Fälligkeit an bis zum Tag des Geldeingangs mit 5% (oder 8%) über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen.

Kombinieren Sie die Betriebspflicht mit einer Vertragsstrafe

Gerade wenn Sie in einem Objekt an mehrere Mieter vermietet haben (z. B. Ärztehaus oder Einkaufszentrum), haben Sie ein Interesse daran, dass jeder Mieter sein Geschäft betreibt. Verpflichten Sie also Ihren Mieter, sein Geschäft zu ganz bestimmten Zeiten geöffnet zu halten. Für den Fall, dass er dem nicht nachkommt, können Sie ihn zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichten.

Fazit

Vertragsstrafen im Mietrecht führen eher ein Schattendasein, da deren wirksamer Durchsetzbarkeit, jedenfalls im Wohnraummietrecht, durch § 555 BGB enge Grenzen gesetzt werden. Nutzen Sie daher die wenigen Gestaltungsmöglichkeiten bei der Schadenspauschalisierung wie oben dargestellt.

Vermieten Sie gewerbliche Räume, lohnt sich die Überlegung, ob Sie für den einen oder anderen Vertragsverstoß eine Geldstrafe vereinbaren sollen. Orientieren Sie sich an den oben skizzierten Grundsätzen, die die Rechtsprechung entwickelt hat, können Sie eine Vertragsstrafenregelung als wirkungsvolles Instrument zur Durchsetzung Ihrer Interessen nutzen.