Vertragsstrafen: Sie sollten den Gestaltungsspielraum nutzen

Viele Vermieter und Verwalter „bauen“ in ihre Mietverträge Vertragsstrafen für den Fall ein, dass der Mieter bestimmten Pflichten nicht nachkommt. Das Gesetz ordnet jedoch in seltener Klarheit an, dass Vertragsstrafen unwirksam sind. 

Verhält sich der Mieter nicht vertragsgemäß, kann er verklagt werden. Weil das mühsam, nervig und mit einem Kostenrisiko verbunden ist, ist die Versuchung groß, sich in Form einer Vertragsstrafe eigene Druckmittel zu schaffen. Und zwar meist in der Art, dass der Mieter einen Nachteil erleidet, wenn er seinen Pflichten nicht oder nur unzureichend nachkommt.

Wirkung und Wirksamkeit einer Vertragsstrafe

In aller Regel besteht die Strafe gemäß § 339 BGB in einer Geldzahlung. Die Strafe kann aber auch durch eine andere Leistung erbracht werden (§ 342 BGB), etwa in Form einer Räumungsverpflichtung.

Vorab ist klarzustellen, dass bei der Frage der Wirksamkeit einer Vertragsstrafe zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht zu unterscheiden ist. Denn der Wohnraummieter unterliegt einem ganz besonderen Schutz durch den Gesetzgeber, wohingegen beim Gewerbemietrecht von gleich starken Verhandlungspartnern auszugehen ist.

Im Wohnraummietrecht sind Vertragsstrafen nur sehr begrenzt zulässig

Im Wohnraummietrecht muss § 555 BGB beachtet werden. Danach ist eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, unwirksam. Der Gesetzgeber möchte den Mieter davor schützen, dass der Vermieter in Zeiten einer Wohnungsmangellage ein unangemessenes Druckmittel zur Durchsetzung seiner Rechte zur Verfügung hat.

§ 555 BGB hat demnach eindeutig Mieterschutzcharakter und findet daher nur Anwendung auf Strafversprechen zugunsten des Vermieters. Verpflichtet sich der Vermieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe, so fällt dies nicht unter § 555 BGB.

Beispiel: In einem Mietvertrag findet sich eine Regelung, wonach der Vermieter 100 € Strafe zu zahlen hat, wenn er die Betriebskostenabrechnung nicht bis zu einem bestimmten Termin erstellt haben sollte. Eine solche Regelung wäre wirksam. Als Vermieter kann man sich dann nicht auf § 555 BGB berufen.

Vertragsstrafe gegen Vermieter wirksam

Auch wenn es in der Praxis sicher sehr selten vorkommt, dass ein Wohnungsmieter gegenüber seinem Vermieter eine Vertragsstrafe wie im oben genannten Beispielfall durchsetzen will, müssen Sie wissen, dass eine solche Vertragsstrafe zu Ihren Lasten wirksam wäre. Denn wie bereits gesagt: Nur der Mieter wird von § 555 BGB geschützt.

Die Möglichkeiten, eine wirksame Vertragsstrafe zulasten des Mieters durchzusetzen, sind im Wohnraummietrecht äußerst begrenzt.

Folgende Regelungen sind zulässig:

1. Auszugspauschalen: in Verbindung mit Aufhebungsvertrag sinnvoll

Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine Auszugspauschale. Das ist eine Vereinbarung, bei der ein pauschalierter Aufwendungsersatz im Zusammenhang mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses versprochen wird. Ein Teil der Rechtsprechung geht von der Wirksamkeit derartiger Schadenspauschalisierungen aus. Voraussetzung ist aber, dass die Klausel dem Mieter nicht die Möglichkeit nimmt, den Eintritt eines geringeren oder gar keines Schadens nachzuweisen (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VIII ZR 154/04).

Grundsätzlich hat der Mieter aber dann keine Auszugspauschale zu zahlen, wenn er einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis hat oder sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Eine abweichende Regelung wäre unwirksam.

Bitte beachten Sie: Eine Auszugspauschale kann auch in einem Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden. Das ist aber nur dann zulässig, wenn der Aufhebungswunsch vom Mieter kommt und er keinen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf vorzeitige Vertragsaufhebung hat (LG Hamburg, Urteil v. 29.11.88, Az. 9 S 8/88).

Beispiel: Der Mieter möchte in ein anderes Stadtviertel ziehen. Dort kann er zum 01.08.2014 eine neue Wohnung anmieten. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags wäre aber erst zum 31.12.2014 möglich, weil in dem Mietvertrag die ordentliche Kündigung wechselseitig für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wurde. Der Mieter bittet um eine vorzeitige Vertragsaufhebung zum 31.07.2014. Dem stimmt der Vermieter zu. Er kann aber in diesem Fall eine Auszugspauschale mit dem Mieter vereinbaren.

Dem angegebenen Urteil des Landgerichts Hamburg zufolge muss die Pauschale angemessen sein. Das ist sie, wenn sie 1 monatliche Nettokaltmiete nicht übersteigt.

Musterformulierung:

Mieter und Vermieter vereinbaren hiermit als pauschale Unkostenabgeltung, ohne Einzelnachweis, die Höhe einer Monatsmiete für Weitervermietungsaufwand, wie z. B. Insertion, Abrechnung, Buchungen, Wohnungsabnahme etc. Diese Regelung gilt für alle Fälle einer außerordentlichen Kündigung des Vermieters aus wichtigem Grund sowie für die Fälle einer Vertragsbeendigung im gegenseitigen Einvernehmen vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer (Mietaufhebungsvertrag), und zwar auch dann, wenn dieser Vertrag nur durch richterliche Gestaltung zustande kommt. Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, dass dem Vermieter ein geringerer oder gar kein Schaden entstanden ist.

2. Pauschalierte Mahnkosten: in angemessener Höhe zulässig

Zulässig ist die Vereinbarung einer Mahnkostenpauschale. Daher sollte mit dem Mieter eine pauschale Gebühr für eine Mahnung vereinbart werden, falls sich der Mieter mit der Zahlung der Miete im Verzug befindet und Sie ihn deswegen abmahnen. Achten Sie darauf, dass die Pauschale den normalerweise erwartbaren Mahnaufwand nicht übersteigen darf. 2,50 € pro Mahnung sind nicht zu beanstanden (AG Brandenburg, Urteil v. 25.01.07, Az. 31 C 190/06). Allerdings müssen Sie darauf achten, dass auch hier dem Mieter der Nachweis eines geringeren Schadens möglich ist.

Musterformulierung:

Der Vermieter ist bei Zahlungsverzug berechtigt, Mahnkosten in Höhe von 2,50 € je Mahnung zu erheben, es sei denn, der Mieter kann nachweisen, dass dem Vermieter ein geringerer oder gar kein Schaden wegen der Mahnung entstanden ist.

3. Vereinbarung einer Räumungspflicht: meist unzulässig

Wurde mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass er bei einem Verstoß gegen seine vertraglichen Verpflichtungen zur Räumung verpflichtet ist, so stellt das eine unzulässige Vertragsstrafe nach § 555 BGB dar.

Eine Räumungsverpflichtung kann aber in einem ganz speziellen Fall eine zulässige Vertragsstrafe darstellen, und zwar im folgenden Fall: Der Vermieter prozessiert gegen seinen Mieter und klagt auf Räumung wegen eines Mietrückstands. Im Gerichtstermin kommt es zu einer Einigung.

Es wird ein bestimmter Mietrückstand unstreitig gestellt und der Mieter verpflichtet sich, diesen Rückstand in monatlichen Raten zurückzuzahlen. Für den Fall, dass der Mieter seiner Pflicht zur pünktlichen Ratenzahlung nicht nachkommt, verpflichtet sich der Mieter in diesem Vergleich, die Mietwohnung innerhalb einer kurzen Frist von 2 Wochen zu räumen.

Der BGH sieht darin kein unwirksames Vertragsstrafeversprechen im Sinne des § 555 BGB, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters aufgrund des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war (Urteil v. 14.10.09, Az. VIII ZR 272/08).

Beispiele für unzulässige Vertragsstrafen im Mietvertrag

• Für den Fall, dass der Mieter nicht pünktlich zum 3. Werktag des Monats bezahlt, muss er eine Strafe von 200 € bezahlen.
• Wenn der Mieter trotz des mietvertraglich vorgesehenen Verbots der Hundehaltung einen Hund hält, muss er eine Vertragsstrafe von 1.000 € bezahlen.
• Falls der Mieter vor Ablauf der Vertragszeit kündigt, ist der Vermieter berechtigt, für den damit verbundenen Verwaltungsaufwand einen einmaligen Betrag von 250 € zu fordern. Eine solche Klausel wäre unwirksam, da nicht unterschieden wird, ob der Mieter berechtigt oder unberechtigt kündigt (AG Wiesbaden, Urteil v. 21.09.95, Az. 98 C 397/95).
• Eine Vereinbarung, wonach der Mieter beim Ein- oder Auszug einen Betrag von 200 € zum Ausgleich für die Verursachung kleinerer Schäden im Treppenhaus zahlen soll (AG Frankfurt, Urteil v. 09.03. 90, Az. 33 C 4127/89).
• Der Mieter muss für jede Mahnung des Vermieters 10 € bezahlen. Nach Auffassung des AG Charlottenburg ist der Betrag unrealistisch hoch (Urteil v. 20.10.80, Az. 7 C 631/79 B).
• Für den Fall, dass der Mieter nach weniger als 1 Jahr kündigt, muss der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution nicht zurückzahlen (LG Mannheim, Urteil v. 11.12.75, Az. 4 S 62/75).
• Eine geleistete Mietvorauszahlung des Mieters soll verfallen, wenn er nach weniger als 1 Jahr das Mietverhältnis aufkündigt (AG Bergheim, Urteil v. 30.05.75, Az. 12 C 172/74).

Vertragsstrafen im Gewerbemietvertrag: Zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten

Beim Vermieten von Gewerberäumen, haben Vermieter bei der Vereinbarung einer Vertragsstrafe weitaus größeren Gestaltungsspielraum. Im Gewerbemietrecht gilt § 555 BGB nicht, da dieser nur den Wohnraummieter schützen soll.

Vereinbarung einer wirksamen Vertragsstrafe

Wenn Sie eine Vertragsstrafe in den von Ihnen formulierten Vertrag mit aufnehmen, beachten Sie, dass Sie Ihren Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Das gebietet der Grundsatz von Treu und Glauben, der in § 242 BGB verankert ist. Die Strafe, die der Mieter im Fall eines Vertragsverstoßes zu bezahlen hat, darf nicht außer Verhältnis zum Gewicht des Verstoßes stehen (BGH, Urteil v. 12.03.03, Az. XII ZR 18/00).

Die Rechtsprechung sieht beispielsweise einen Verstoß gegen diesen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, wenn der Vermieter für jeden einzelnen Vertragsverstoß eine Strafe in gleichbleibender Höhe verlangt, ohne Rücksicht auf die Schwere des Verstoßes zu nehmen.

Unwirksam wäre beispielsweise eine Klausel in einem Gaststätten-Pachtvertrag, nach der bei jeder Zuwiderhandlung gegen eine Getränkebezugsverpflichtung eine Vertragsstrafe i. H. v. 2.500 € zu zahlen ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.06.07, Az. 24 U 207/06).

Das ist völlig unverhältnismäßig, so das Gericht. Denn selbst ein geringer Verstoß gegen die Getränkebezugsverpflichtung, also beim Fremdbezug von minimalen Mengen, würde eine Sanktion von 2.500 € nach sich ziehen.

Tipp: Vermeiden Sie eine Vertragsstrafenregelung, wonach der Mieter wegen eines Vertragsverstoßes eine Strafe zahlen muss, ohne dass ihn ein Verschulden trifft. Denn das Gesetz knüpft die Verurteilung zu einer Vertragsstrafe an ein Verschulden des Verpflichteten (§ 399 BGB). Der Mieter soll demnach nur dann haften, wenn er die Umstände, die zur Vertragsstrafe führen sollen, zu vertreten hat.

Beispiele für unwirksame Vertragsstrafen wegen Nicht-Verschuldung des Mieters

Beispiel 1: Ein Vermieter hat in einem Gewerbemietvertrag mit seinem Mieter vereinbart, dass der Mieter den Eingangsbereich zum Mietobjekt täglich reinigen muss. Bei Nichteinhaltung hat er eine Vertragsstrafe zu zahlen. Der Mieter erleidet später einen Schlaganfall und muss für 2 Wochen ins Krankenhaus. In dieser Zeit kann er nicht reinigen. Eine Vertragsstrafe kann der Vermieter deswegen aber nicht verlangen, weil der Mieter unverschuldet seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist.

Beispiel 2: Ein Vermieter verwendet im Mietvertrag für ein Ladenobjekt eine Formularklausel, mit der er sich auch für den Fall, dass das Pachtverhältnis auf Wunsch des Pächters vorzeitig einvernehmlich beendet wird, eine Vertragsstrafe versprechen lässt. Eine derartige Vertragsstrafenregelung ist unwirksam (BGH, Urteil v. 18.04.84, Az. VIII ZR 50/83). Denn hier soll der Mieter auch dann eine Strafe zahlen, wenn der Mietvertrag einvernehmlich aufgehoben wird. Doch dem Mieter kann hier nichts vorgeworfen werden.

Allein mit einer individuell ausgehandelten Vereinbarung kann ausnahmsweise das Verschuldenserfordernis vertraglich ausgeschlossen werden (BGH, Urteil v. 18.04.84, Az. VIII ZR 50/83). Vorsicht: Eine Individualvereinbarung liegt aber nicht schon in einem handschriftlichen Nachtrag. Erforderlich ist vielmehr, dass die Regelung zur Disposition gestanden hat und mit dem Mieter ernsthaft ausgehandelt wurde.

Gut zu wissen: In der Gewerberaummiete bedarf auch die formularvertragliche Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall der nicht rechtzeitigen Übergabe des Mietobjekts an den Mieter zur ihrer Wirksamkeit nicht der Begrenzung auf einen Höchstbetrag. Eine tageweise fällig werdende Vertragsstrafe, die sich im Monat auf rund 60 % der vereinbarten Monatsmiete addiert, ist etwa nicht zu beanstanden (BGH, Urteil v. 12.03.03, Az. XII ZR 18/00).

Vereinbarung einer wirksamen Schadenspauschale

Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine Schadenspauschale. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gibt es hier größere Gestaltungsspielräume. Die folgenden 2 Punkte müssen bei der Gestaltung einer Schadenspauschale jedoch strikt beachtet werden:

1. Die Pauschale darf den in den üblichen Fällen und nach dem üblichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung nicht übersteigen.
2. Dem Mieter muss der Nachweis gestattet werden, dass der Schaden oder die Wertminderung geringer oder gar nicht entstanden ist.

Verzugszinsen zu den eigenen Gunsten regeln

Wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug gerät, fallen Verzugszinsen an. Danach kann vom Mieter verlangt werden, dass er Zinsen bezahlt in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszins. Soweit beide Beteiligten Unternehmer sind, können gemäß § 288 Abs. 2 BGB Verzugszinsen in Höhe von 8% verlangt werden.

Musterformulierung:

Rückstände des Mieters sind vom Tag der Fälligkeit an bis zum Tag des Geldeingangs mit 5% (oder 8%) über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen.

Kombinieren der Betriebspflicht mit einer Vertragsstrafe

Gerade wenn der Vermieter in einem Objekt an mehrere Mieter vermietet hat (z. B. Ärztehaus oder Einkaufszentrum), hat er ein Interesse daran, dass jeder Mieter sein Geschäft betreibt.

Mieter sollten deswegen dazu verpflichtet werden, das Geschäft zu ganz bestimmten Zeiten geöffnet zu halten. Für den Fall, dass der Mieter dem nicht nachkommt, kann ihn der Vermieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichten (OLG Rostock, Urteil v. 08.03.04, Az. 3 U 118/03).

Fazit

Vertragsstrafen im Mietrecht führen eher ein Schattendasein, da deren wirksame Durchsetzbarkeit, jedenfalls im Wohnraummietrecht, durch § 555 BGB enge Grenzen gesetzt werden. Nutzen Sie daher die wenigen Gestaltungsmöglichkeiten bei der Schadenspauschalisierung wie oben dargestellt.

Bei der Vermietung gewerblicher Räume, lohnt sich die Überlegung, ob für den einen oder anderen Vertragsverstoß eine Geldstrafe vereinbart werden sollte. Orientieren Sie sich an den oben skizzierten Grundsätzen, die die Rechtsprechung entwickelt hat, können Sie eine Vertragsstrafenregelung als wirkungsvolles Instrument zur Durchsetzung Ihrer Interessen nutzen.