Abmahnung von Mietern: Gründe, Inhalte, Form & Folgen

Laut feiern, unerlaubtes Grillen oder sonstige Fehlverhalten von Mietern führen häufig zu einer Abmahnung durch den Vermieter. Das geschieht insbesondere unter der Voraussetzung, dass sich andere Mieter gestört fühlen. Nach dem BGB hat jeder Vermieter unter bestimmten Bedingungen das Recht, gegenüber seinem Mieter eine Abmahnung auszusprechen.

In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, was die Abmahnung eines Mieters bedeutet und welche Gründe es häufig für das Aussprechen einer Abmahnung gibt. Ferner erläutern wir, wann eine Abmahnung erforderlich ist und wann sie nicht notwendig ist. Darüber hinaus gehen wir darauf ein, welche Anforderungen es im Hinblick auf Form und Inhalt gibt und was Sie als Vermieter tun können, wenn der Mieter Ihrer Aufforderung zur Verhaltensänderung nicht nachkommen sollte.

Was ist eine Abmahnung im Mietrecht?

Eine Abmahnung im Mietrecht ist eine schriftliche Mitteilung des Vermieters an den Mieter, in der dieser auf ein Fehlverhalten hingewiesen wird und zu einer Verhaltensänderung bewegt werden soll. Meistens geht es also um die Aufforderung, ein bisheriges vertragswidriges Verhalten oder einen regelmäßigen Verstoß gegen den Mietvertrag zukünftig zu unterlassen. 

Dementsprechend ist die Abmahnung als Warnung zu verstehen. Die Abmahnung beinhaltet, dass dem Mieter ernste Konsequenzen drohen, sollte er sein Fehlverhalten nicht abstellen.

Gründe: Wann dürfen Vermieter Ihre Mieter abmahnen?

In einem Mietverhältnis kann es mehrere Gründe geben, aus denen Vermieter gegenüber ihren Mietern eine Abmahnung aussprechen. Die häufigsten Gründe, die eine Abmahnung des Mieters rechtfertigen, sind:

• rückständige Mietzahlungen (Mietrückstand),
• Missachtung der Hausordnung,
• sonstige Pflichtverletzung,
• unerlaubte Untervermietung,
• bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters und
• nicht erlaubte Tierhaltung.

Lassen Sie uns auf einige der Gründe für eine Abmahnung eingehen. Durchaus häufiger kommt es vor, dass sich der Mieter in Zahlungsverzug befindet. In dem Fall möchte der Vermieter mit einer Frist innerhalb der Abmahnung erreichen, dass der Mietrückstand beglichen wird. Sollten weitere Mietzahlungen – trotz Abmahnungen und Setzen neuer Fristen – ausbleiben, ist übrigens eine fristlose Kündigung rechtens.

Ebenfalls sehr oft kommt es zu Abmahnungen, wenn der Mieter gegen die Hausordnung, die im Mietvertrag verankert ist, verstößt. Verstößte gegen die Hausordnung äußern sich oftmals vor allem in den folgenden Fehlverhaltensweisen:

• Lärmbelästigung und Ruhestörung,
• unzureichende Reinigung, beispielsweise der Hausflure,
• falsches Lüften oder Heizen sowie
• unberechtigte Nutzung der Außenanlagen.

Ebenfalls kommt es öfter zur Abmahnung, sollte der Mieter in der Hinsicht eine Vertragsverletzung begehen, als dass er die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters unter- oder weitervermietet.

Wann ist ein Abmahnung zwingend erforderlich?

Es gibt im Wesentlichen zwei Fälle, in denen Vermieter gegenüber dem Mieter eine Abmahnung aussprechen müssen, wenn sie ihr Ziel erreichen wollen. Zum einen ist das vor einer angedachten Unterlassungsklage und zum anderen, wenn eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter vorgenommen werden soll. 

Bei der Unterlassungsklage geht es vor allem darum, dass der Vermieter den Mieter grundsätzlich behalten möchte, dieser jedoch den nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unterlassen soll. In dem Fall muss vor einer solchen Unterlassungsklage eine Abmahnung stattgefunden haben.

Gleiches gilt für die angedachte fristlose Kündigung auf Grundlage von § 143 BGB. Ursache für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann zum Beispiel das Vernachlässigen der Mietsache sein oder ständig verspätete Mietzahlungen. Auch hier muss eine Abmahnung erfolgen, bevor der Vermieter weitere Schritte – in dem Fall die Kündigung – durchführen darf.

Wann ist eine Abmahnung nicht notwendig für eine Kündigung?

In manchen Fällen muss der Vermieter nicht zunächst eine Abmahnung aussprechen. Es existieren einige Vorgänge, bei denen eine Abmahnung wenig sinnvoll wäre. Das gilt zum Beispiel für den Fall, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter offen zugibt, dass er sein vertragswidriges Verhalten ohnehin nicht verändern wird. Darüber hinaus ist eine Abmahnung ebenfalls unter den folgenden Voraussetzungen nicht notwendig:

• Mietzahlungen sind an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ausgeblieben
• Mieter lässt Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters in seiner Wohnung wohnen
• Gewerbebetrieb in der Wohnung
• Sofortige Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt, beispielsweise wegen schwerer Beleidigung gegenüber den Vermieter

Nicht selten befasst sich allerdings ein Gericht in solchen Fällen mit einer Kündigung des Mietverhältnisses, bei der es vorher keine Abmahnung gegeben hat. Im Mietrecht gibt es zahlreiche Fälle, in denen die Richter sowohl für als auch gegen den Vermieter entschieden haben. 

Wie mahnen Sie einen Mieter ab?

Wenn Sie einen Mieter abmahnen möchten, sollten Sie einige Punkte beachten. Hilfreich ist es immer, wenn Sie zunächst das Gespräch suchen. Hat dies keinen Erfolg, müssen Sie bei der geplanten Abmahnung insbesondere auf einige Inhalte achten. 

Darüber hinaus sollten Sie bei mehreren Mietern unbedingt allen entsprechenden Mietern die Abmahnung zukommen lassen und nicht nur der Person, die Ihrer Ansicht nach ein Fehlverhalten an den Tag legt.

Welche Form muss die Abmahnung an den Mieter aufweisen?

Wenn Sie einen in Ihrer Wohnung lebenden Mieter abmahnen möchten, dann können Sie das grundsätzlich auch mündlich tun. Es gibt keine besonderen Formvorschriften, was die Abmahnung angeht. 

Allerdings ist es aus Beweisgründen zu empfehlen, eine schriftliche Abmahnung durchzuführen. Im Fall des Falles müssen Sie als Vermieter nämlich beweisen, dass Sie Ihren Mieter abgemahnt haben.

Welche Inhalte muss die Abmahnung an den Mieter haben?

Während es im Hinblick auf die Form keine Vorschriften zur Abmahnung gibt, sieht es beim Inhalt anders aus. Hier müssen Sie auf einige Details achten, insbesondere:

• Das Wort „Abmahnung“ muss im Schreiben erwähnt werden.
• Führen Sie den konkreten Vorwurf auf, beispielsweise die begangene Pflichtverletzung (z.B. Zahlungsverzug, Vertragsverletzung oder Vernachlässigung anderer Mieter-Pflichten).
• Beschreiben Sie das Fehlverhalten ausführlicher.
• Setzen Sie ein klare Frist, bis wann der Mieter sein Verhalten einstellen soll. Achten Sie dabei auf eine nicht zu knapp bemessene Frist zur Änderung des Verhaltens.
• Führen Sie innerhalb der Abmahnung die den Mieter betreffenden Konsequenzen auf, die sich eventuell aus dem Mietvertrag ergeben können

Beispiel-Formulierung für eine Abmahnung

Im Folgenden möchten wir Ihnen eine Beispiel-Formulierung zur Verfügung stellen, wie Sie als Vermieter eine Abmahnung gegenüber Ihrem Mieter verfassen können. Beachten Sie bitte, dass es sich um eine Vorlage handelt, die Sie im individuellen Fall selbstverständlich anders gestalten können.

„Sehr geehrter Herr Mustermann,

leider habe ich festgestellt, dass Sie seit geraumer Zeit zu sehr später Abendstunde fast täglich auf Ihrem Balkon grillen.

Laut Mietvertrag ist das Grillen jedoch nur am Wochenende und bis maximal 21 Uhr gestattet. Dieser Vereinbarung haben Sie durch Ihre Unterschrift zugestimmt.

Aufgrund des zu der Uhrzeit und Wochentages nicht erlaubten Grillens erteile ich Ihnen hiermit eine Abmahnung. Ich bitte Sie darum, das Grillen auf dem Balkon zukünftig nur an den erlaubten Tagen und Uhrzeiten durchzuführen.

Sollten Sie Ihr Verhalten nicht ändern, behalte ich mir weitere, rechtliche Schritte vor. Das kann unter Umständen eine Kündigung zur Folge haben.

Daher möchte ich Sie bitten, spätestens ab dem 30.6.XXXX das Grillen auf dem Balkon nach 21 Uhr und von Montag bis Freitag zu unterlassen.

Mit freundlichen Grüßen

Max Vermieter“

Wie stelle ich den Zugang der Abmahnung sicher?

Damit Sie sichergehen können, dass der Mieter Ihre Abmahnung erhalten hat, senden Sie diese am besten schriftlich per Einschreiben mit Rückschein. Der Grund besteht darin, dass Mieter nicht selten – auch vor Gericht – behaupten, dass sie keine Abmahnung bekommen hätten. 

Dann wären im Zweifelsfall eine fristlose Kündigung unwirksam, weshalb Sie am besten das Einschreiben per Rückschein als Beweis für den Erhalt der Abmahnung seitens des Mieters nutzen.

Wann sollte die Abmahnung erfolgen?

Die Abmahnung sollte stets kurz nach dem Fehlverhalten des Mieters erfolgen. Es ist wichtig, dass Sie als Vermieter keine zu lange Zeit verstreichen lassen. Durch eine frühzeitige Abmahnung stellen Sie deren Wirksamkeit sicher.

Ist eine Abmahnung sinnvoll?

Sie sollten sich als Vermieter darüber im Klaren sein, dass der Mieter nach einer Abmahnung nicht gut auf Sie zu sprechen sein wird. Das kann auch zu weiterreichenden Streitigkeiten innerhalb des Hauses führen. Sollte die Abmahnung zum Beispiel aufgrund einer Ruhestörung zustande kommen, über die sich andere Mieter beschwert haben. 

Stets sinnvoll ist es, dass Sie zunächst in einem Gespräch versuchen, den Mieter zum Umdenken zu bewegen. Treten die Verstöße trotzdem weiterhin auf und ist keine Einsicht erkennbar, ist sicherlich die Abmahnung sinnvoll. Nicht wenige Mieter ändern dann ihr Verhalten, weil sie Angst vor weiteren Schritten bis hin zur Kündigung seitens des Vermieters haben.

Wann ist eine Abmahnung sinnvoll?

Eine Abmahnung ist stets sinnvoll, wenn das vorherige Gespräch mit dem Mieter erfolglos war und dieser sein Fehlverhalten nicht abstellen möchte.

Ebenfalls sollte die Abmahnung nach einem vertraglichen Fehlverhalten erfolgen, wenn der Vermieter bereits absehen kann, dass es voraussichtlich zu einer ordentlichen Kündigung kommen wird. Solche Pflichtverletzungen sind zum Beispiel: 

• Mehrfache zu spät eingehende Miete
• Ungenehmigte Gebrauchsüberlassung an Dritte
• Überbelegung der Wohnung
• Ruhestörungen

Was tun, wenn der Mieter sein Fehlverhalten nach Abmahnung nicht unterlässt?

Nicht alle Mieter reagieren auf eine Abmahnung und ändern ihr Fehlverhalten. Was also können Vermieter tun, wenn der betroffene Mieter der Abmahnung keine Folge geleistet? In dem Fall sollten sich Mieter darüber im Klaren sein, dass dies für sie erhebliche Konsequenzen haben kann. Infrage kommen vor allem die folgenden Maßnahmen:

• fristlose Kündigung aus wichtigem Grund,
• ordentliche Kündigung oder
• Zahlung von Schadenersatz.

Ein Anspruch auf Schadenersatz kann der Vermieter zum Beispiel haben, wenn der Mieter die Beseitigung von Müll in der Vergangenheit nicht übernommen hat, sondern dies stattdessen ein Entsorgungsunternehmen kostenpflichtig durchführen muss. Zahlt der Mieter seine Miete zu spät und gerät damit in Verzug, kann der Vermieter ebenfalls Schadenersatz fordern.

Können Mieter der Abmahnung widersprechen?

Mieter haben grundsätzlich immer die Möglichkeit, einer Abmahnung zu widersprechen. Allerdings wird das in dem Sinne nicht wirken, als dass es sich bei einer Abmahnung lediglich um eine Vorwarnung handelt, die auf eine spätere, eventuelle Kündigung hinweisen soll. 

Anders ausgedrückt: Mit der Abmahnung macht Sie der Vermieter lediglich auf ein fehlerhaftes Verhalten aufmerksam. Wenn Sie also der Abmahnung widersprechen, muss der Vermieter diese weder zurücknehmen noch haben Sie andere, rechtliche Handhaben. 

Können auch Mieter ihren Vermieter abmahnen?

Tatsächlich ist es so, dass nicht nur Vermieter eine Abmahnung aussprechen können, sondern als Mieter können Sie ebenfalls ihren Vermieter abmahnen. Das ist zum Beispiel in den folgenden Fällen möglich: 

• Vermieter hält Regelungen im Mietvertrag nicht ein,
• Heizung, Fenster oder Wasser haben nicht den zugesagten Standard und
• Mieter soll Reparaturen selbst durchführen, die eigentlich der Vermieter verantworten muss.

Meistens ist die Abmahnung gegenüber dem Vermieter möglich, wenn dieser trotz mehrerer Aufforderungen Ihrem berechtigten Anliegen nicht nachgekommen ist.