Verwalter, der einen Rechtsstreit verschuldet hat, muss Kosten tragen
Ein Verwalter, der gegen seine Pflichten verstößt, stellt für die WEG immer ein sehr ernstes Problem dar. Dass die Kosten eines Rechtsstreits jedoch auch einem Verwalter auferlegt werden können, wenn er den Rechtsstreit verursacht hat und ihm mindestens ein grobes Verschulden zur Last fällt, bestätigte das Landgericht in München I im April des Jahres 2014.
Der Fall: Fehler des Verwalters bei Rechtsstreit und Eigentümerversammlung
Ein Verwalter hatte in einer Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Abstimmung gestellt, obwohl eine Abstimmung über den Beschlussgegenstand in der Einladung zur Versammlung nicht angekündigt worden war. Der Beschlussgegenstand war in der Einladung zur Eigentümerversammlung jedoch als Tagesordnungspunkt mitgeteilt worden.
Im anschließenden Rechtsstreit über den Beschluss und weitere von dem Verwalter hinsichtlich der Eigentümerversammlung gemachter Fehler, wurde aus diesen Gründen durch Wohnungseigentümer beantragt, dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Die Entscheidung des Gerichts: Schuldhafter Verwalter muss Kosten für Rechtsstreit übernehmen
Das Landgericht München I bestätigte, dass gemäß § 49 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einem Verwalter die Kosten eines Rechtsstreits auferlegt werden können. Dazu muss der Verwalter den Rechtsstreit jedoch verursacht und verschuldet haben.
Ein objektiv grober Pflichtenverstoß reicht jedoch für sich alleine noch nicht aus, um dem Verwalter die Kosten für einen Rechtsstreit aufzuerlegen. Hinzukommen muss, dass die Pflichtverletzung auch unentschuldbar ist. Eine fehlerhafte Einberufung einer Eigentümerversammlung oder eine Abstimmung trotz eines Ladungsmangels stellt jedoch keine vorwerfbare Pflichtverletzung eines Verwalters dar.
Pflichtverletzung des Verwalters im Fall nicht gegeben
23 Abs. 2 WEG regelt die einzelnen Pflichten eines Verwalters. Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG durch einen Verwalter ist in den genannten, im Hinblick auf eine Eigentümerversammlung möglichen Fehlern jedoch nicht ersichtlich.
Es ist auch nicht pflichtwidrig, einen Beschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu formulieren und zur Abstimmung zu stellen, obwohl eine Abstimmung in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht angekündigt wurde. Es ist ausreichend, wenn zumindest der entsprechende Beschlussgegenstand ordnungsgemäß mit der Ladung zur Eigentümerversammlung angekündigt wurde.
Anspruch auf Schadensersatz – erst bei grobem Verschulden
Auch der Umstand, dass der Verwalter die gefassten Beschlüsse nicht hinreichend sicher dokumentiert hat, erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG. Zwar sind die Anforderungen an einen Verwalter insoweit hoch, wenn er eine Hausverwaltung berufsmäßig führt.
Aus diesem Grund gehört es auch zu den ureigensten Aufgaben eines Verwalters, für eine ordnungsgemäße Versammlungsleitung und Protokollführung zu sorgen. Fehler eines Verwalters im Rahmen seiner Tätigkeit müssen jedoch ein unentschuldbares Fehlverhalten und somit mindestens ein grobes Verschulden darstellen um Schadensersatzansprüche auch zu rechtfertigen (LG München I, Beschluss v. 29.04.14, 1 T 18206/12).
