Verwertungskündigung benötigt einen “erheblichen Nachteil” – haben Sie diesen?

Einen zur Verwertungskündigung berechtigenden erheblichen Nachteil können Sie für sich geltend machen, wenn Sie durch die Vermietung keine Rendite mehr erwirtschaften.

Ausreichend ist aber auch, wenn Sie Ihre Rendite durch die geplante Baumaßnahme wesentlich verbessern können (LG Osnabrück, Urteil v. 02.02.94, Az. 1 S 179/93).

Auch wenn die Sanierung erforderlich ist, um die Substanz Ihres Gebäudes zu erhalten, entsteht selbstredend ein erheblicher Nachteil, wenn Sie an der Sanierung gehindert werden.

BGH: Ankauf und unmittelbar anschließender Abriss berechtigt zur Kündigung

Sie können nach der Rechtsprechung des BGH selbst dann einen erheblichen Nachteil für sich reklamieren, wenn Sie das Gebäude in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit und in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit gerade erst erworben haben, um es abzureißen (BGH, Urteil v. 28.01.09, Az. VIII ZR 9/08).

So begründen Sie Ihre Verwertungskündigung wegen baulicher Maßnahmen

Auch Ihre Kündigung, die Sie auf die Hinderung einer beabsichtigten baulichen Veränderung stützen, müssen Sie gegenüber Ihrem Mieter im Kündigungsschreiben begründen.

Hierbei legen Sie Ihrem Mieter dar, welche baulichen Maßnahmen Sie beabsichtigen und welches Ziel Sie mit der Maßnahme erreichen wollen. Schildern Sie Ihrem Mieter die beabsichtigte Maßnahme so, dass er die Aussichten seiner Rechtsverteidigung einschätzen kann.

Besser: Nachteile darlegen

In der Rechtsprechung ist die Frage noch nicht abschließend geklärt, ob in dem Kündigungsschreiben bereits die Nachteile, die Ihnen bei Nichtdurchführung der beabsichtigten Maßnahme entstehen, dargelegt werden müssen. Die wohl überwiegende Meinung fordert dies jedoch.

Führen Sie daher sicherheitshalber in dem Kündigungsschreiben auch die Ihnen entstehenden Nachteile aus. Dies geschieht, indem Sie Ihrem Mieter die Ertragssituation einmal vor und einmal nach der baulichen Maßnahme schildern.

Obwohl es in der Rechtsprechung umstritten ist, ob bereits im Kündigungsschreiben eine ausführliche Wirt schaft lich keits be rech nung erfolgen muss, ist dies zu empfehlen. Spätestens im Prozess muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgetragen werden.

Diese sollte daher möglichst frühzeitig eingeholt und bereits dem Kündigungsschreiben beigefügt werden.

Muster: So begründen Sie erfolgreich Ihre Kündigung

Wir stellen Ihnen nachfolgend eine Musterformulierung vor, anhand derer Sie Ihre Kündigungserklärung ausrichten können:

Hiermit erkläre ich Ihnen gegenüber die fristgemäße ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, welches mit Mietvertrag vom … über die Wohnung … begründet wurde, zum …, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

Rechtsgrundlage für die Kündigung ist § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Das Mietverhältnis hindert die von mir geplante anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks durch Abriss des Gebäudes, in dem sich Ihre Wohnung befindet, und Neubau eines Mehrfamilienhauses.

Ich fordere Sie auf, die von Ihnen gemietete Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses am … an mich herauszugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Schon jetzt widerspreche ich ausdrücklich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dieses wird auch dann nicht verlängert, wenn Sie den Gebrauch der Mietsache fortsetzen.

Im Einzelnen erläutere ich Ihnen die Gründe, die den von mir geplanten Abriss des Gebäudes hindern und für mich einen erheblichen Nachteil darstellen, wie folgt:

Das Gebäude, in dem sich auch die von Ihnen bewohnte Wohnung befindet, wurde 1903 errichtet. Wie Sie selbst feststellen können, ist das Gebäude erheblich sanierungsbedürftig. Das Dach, der gesamte Verputz, die Wasser- und Heizungsinstallationen müssen dringend saniert werden. Hierfür müsste ich Kosten in Höhe von 70.000 € aufwenden. Da auch die Holzzwischendecken bereits irreparable Schädigungen aufweisen, könnte auch durch eine solche Sanierung nur noch eine weitere Nutzungsdauer von ca. 15 Jahren erreicht werden.

Ich habe mich daher entschieden, das Gebäude abzureißen und an gleicher Stelle ein neues Gebäude zu errichten. Die bereits erteilte Abrissgenehmigung und die Baugenehmigung für den Neubau füge ich zu Ihrer Kenntnisnahme in Kopie bei. Für den Abriss muss ich Kosten von 150.000 € aufwenden.

Der Neubau ist mit Kosten von 1.100.000 € veranschlagt. Statt des jetzt vorhandenen alten Gebäudes mit 4 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 220 m² werde ich nach Durchführung der Maßnahme über ein Gebäude mit 8 Wohnungen und einer Wohnfläche von 780 qm verfügen. Nach einer Sanierung könnte ich maximale jährliche Mieteinnahmen aus dem bestehenden Gebäude in Höhe von 6.000 € erwirtschaften. Unter Berücksichtigung des Grundstückswerts von 500.000 € und der erforderlichen Sanierungskosten ergibt sich daraus eine Rendite von 1,05%.

Aus der Vermietung des Neubaus ergeben sich jährliche Mieteinnahmen von 110.000 €, was zu einer Rendite von 6,28% führt. Den geplanten Abriss kann ich wegen des mit Ihnen bestehenden Mietverhältnisses nicht durchführen. Dieses Mietverhältnis hindert mich daher an der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks, sodass die Kündigung begründet ist.

Wegen der Rückgabeformalitäten werde ich mich zu gegebener Zeit mit Ihnen in Verbindung setzen.

Nach § 568 Abs. 2 BGB weise ich Sie auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 II BGB hin. Der Widerspruch ist spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären und bedarf der schriftlichen Form. Für den Fall des Widerspruchs bitte ich Sie, mir über die Gründe Auskunft zu erteilen, § 574 b Abs. 1 BGB.

Mit freundlichen Grüßen