Wartung und Reparaturen: Diese Kosten übernimmt der Mieter

Reparaturen in Mietswohnungen können schnell nötig werden. Eine Wartung des Gebäudes könnte dem zwar vorbeugen, doch die Frage besteht: Welche Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Vollwartung

In einigen Fällen sind Wartungskosten umlagefähige Betriebskosten.Beispiel: Fahrstuhlkosten, Gemeinschaftsantenne, Heizkosten.Anders verhält es sich, wenn Sie einen so genannten Vollwartungsvertrag abgeschlossen haben. Für einen derartigen Vertrag ist typisch, dass er auch Instandsetzungsarbeiten mit umfasst.Kosten für Instandsetzung sind aber nicht umlagefähig. Das bedeutet, dass der darauf entfallende Vergütungsteil für die Wartungsfirma aus den Wartungskosten herausgerechnet werden muss.Das ist regelmäßig dann kein Problem, wenn die Rechnung der Wartungsfirma die Kostenteile getrennt ausweist. Ist das nicht der Fall, stellt die Firma also einen Gesamtbetrag für ihre Wartung und Instandsetzung in Rechnung, muss der nicht umlagefähige Kostenanteil geschätzt werden.Achtung: Die Gerichte entscheiden uneinheitlich. Sie bemessen den Anteil der nicht umlagefähigen Kosten in derartigen Fällen mit 20 bis 50%. Die Bandbreite ist also erheblich. Am besten achten Sie darauf, dass die Aufgaben des Unternehmens im Wartungsvertrag genau spezifiziert werden. Dann lässt sich noch am ehesten nachweisen, in welchem Umfang die Wartungskosten umlagefähig sind.

Reparaturkosten

Reparaturkosten stellen in der Regel nicht umlagefähige Kosten der Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung dar.So verhält es sich beispielsweise bei der Beseitigung einer Rohrverstopfung in den Fallleitungen des Miethauses oder bei der Reparatur einer hauseigenen Entwässerungsanlage. Auch die Beseitigung von Vandalismusschäden oder Sturmschäden gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.Ausnahme: Bei den Betriebskosten für die Gartenpflege sind auch Reparaturkosten für solche Geräte umlagefähig, durch die sonst höhere Personalkosten eingespart werden. Die Kosten für die Erst- oder Ersatzbeschaffung können aber auch in diesem Fall nicht in Ansatz gebracht werden.

Instandhaltungsrücklage

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Wohnungseigentümer gemeinschaftlich Instandhaltungsrücklagen bilden. Zweck dieser Rücklage ist es, Geldmittel anzusammeln, die künftig anfallende, größere vorhersehbare Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, aber auch unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten abdecken sollen.Diese Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind stets Sache des Vermieters. Sie können diese Kosten deshalb nicht auf Ihre Mieter umlegen.

Spielplätze

Nicht nur im Haus gilt dabei die Umlagemöglichkeit von Wartungsarbeiten, sondern auch im Garten. Die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand gehören zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege.Das gilt auch für die Kosten der Überwachung und Reparatur von Spielgeräten sowie den turnusmäßigen Neuanstrich von Bänken und Geräten.Achtung: Die Kosten für die Erstausstattung eines Spielplatzes sind nicht umlagefähig. Das gilt auch für Reparaturkosten, die auf die missbräuchliche Benutzung einzelner Geräte oder deren mutwilliger Beschädigung zurückgehen. Die Reparaturkosten sind nicht umlagefähig, können aber als Werbungskosten bei Ihren Mieteinkünften berücksichtigt werden.