Die korrekte Wohnungsgröße richtig ermitteln

Freifinanzierte Wohnungen

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter knüpfen deshalb nicht selten an die Wohnungsgröße an. Dies hat in der Regel zur Folge, dass seitens der Mieter auch die Richtigkeit der von Ihnen zur Berechnung der Wohnfläche angewandten Methode in Frage gestellt wird.

Bei freifinanzierten Wohnungen steht es Ihnen offen, die Fläche beispielsweise nach folgenden Methoden zu berechnen:

• Fertigmaße,

• Rohbaumaße,

• nach den Vorschriften der „Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)“ oder

• nach der „Wohnflächenverordnung“

Wurde eine spezielle Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen, so richtet sich danach auch im Rechtsstreit vor Gericht die Berechnung. Haben Sie eine solche Vereinbarung nicht getroffen und kommt es zu Streitigkeiten vor Gericht, wird der Richter die Wohnflächenverordnung als Berechnungsmethode zur Entscheidungsfindung heranziehen.

Im schlimmsten Fall kann dies z.B. zu Mietminderungen führen.

Wie Sie solche unliebsame Überraschung vermeiden können, lesen Sie nachfolgend.

Praxis-Tipp: Legen Sie die Größe der Wohnung grundsätzlich immer im Mietvertrag ganz genau fest und führen Sie aus, wie diese Größe ermittelt wurde.

Eine entsprechende Klausel könnte lauten:

Öffentlich geförderter Wohnraum

Wenn Ihre Wohnung erstmals seit dem 1.1.2004 öffentlich und zwar nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde (so genannte Neufälle), müssen Sie die konkrete Wohnfläche nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung ermitteln.

Des Weiteren müssen Sie diese Regelungen bei gefördertem Wohnraum beachten

Erhalten Sie eine Förderung nach dem „Zweiten Wohnbaugesetz“ oder dem „Wohnungsbindungsgesetz“ bzw. liegt Ihrer Förderung die Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes zugrunde, behält die II. BV ihre Geltung.

Sie weicht in einigen Punkten von der Wohnflächenverordnung ab (sehen Sie hierzu die Tabelle am Ende). Zum Beispiel wird Balkonfläche nach der Wohnflächenverordnung in der Regel nur noch zu ¼, nach der Zweiten Berechnungsverordnung noch zu ½ in die Wohnflächenberechnung einbezogen.

Achtung: Wenn Sie schon vor dem 1.1.2004 eine Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz erhalten haben (Altfälle), wurde der Ermittlung der Wohnfläche die Zweite Berechnungsverordnung zugrunde gelegt. Prüfen Sie, ob Sie eine Neuberechnung nach der Wohnflächenverordnung vornehmen müssen:

Bestandsschutz

Eine Neuberechnung wird von Ihnen dann gefordert, wenn Sie an dem Wohnraum eine bauliche Veränderung vorgenommen haben. Eine bauliche Veränderung stellen beispielsweise ein (Balkon-) Anbau, ein Dachausbau, das Einsetzen einer Gaube oder die Erweiterung einer Terrasse dar.

Es betrifft aber ebenso auch die Fälle, bei denen Sie durch eine bauliche Maßnahme den Wohnraum verkleinern (z.B. durch die Beseitigung einer Terrasse). Diese oder vergleichbare Fälle verpflichten Sie grundsätzlich zu einer neuen Berechnung der Wohnfläche.

Aber auch wenn Sie keine derartige Veränderung vorgenommen haben, können Sie weiterhin die bereits nach der II. BV ermittelte Wohnfläche zugrunde legen (Bestandsschutz).

Haben Sie bauliche Veränderungen vorgenommen, können Sie trotzdem die bisherige Berechnung nach der II. BV beibehalten, wenn keine der folgenden Ausnahmen auf Ihre Situation zutrifft:

• Sie erhöhen durch die Baumaßnahme Ihre Fördermittel

• Sie wollen die neue Wohnfläche als Grundlage für eine Neuberechnung der Mieten bzw. der Betriebskostenabrechnung heranziehen.

Trifft eine dieser Ausnahmen auf Sie zu, müssen Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung neu ermitteln.

So ermitteln Sie die Wohnfläche

Sie ermitteln Sie die Wohnfläche nach der Verordnung in den folgenden drei Schritten:

So ermitteln Sie die Flächen, die dazuzählen (1. Schritt)

Die Grundfläche ist die Summe aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.

Von einer Wohnung spricht man dann, wenn mindestens ein Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, eine Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad vorhanden sind.

1. Zunächst müssen Sie die Räume ermitteln, die zur Wohnfläche beitragen.

2. Dann müssen Sie die Grundflächen dieser Räume ermitteln.

3. Letztlich müssen Sie dann noch entscheiden, in welchem prozentualen Umfang diese Flächen anzurechnen sind.

Sind diese Merkmale nicht erfüllt, liegt auch keine Wohnung vor. Die entsprechenden Räume dürfen nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden.

Praxis-Tipp: Dort, wo bei freifinanzierten Wohnungen eventuell Streit hinsichtlich der Frage aufkommen kann, ob es sich überhaupt um eine Wohnung handelt, sollten Sie im Vertrag klarstellen, dass die Regelungen der Wohnflächenverordnung heranzuziehen sind, gleichgültig, ob es sich um eine Wohnung nach der Definition handelt oder nicht. Eine entsprechende Regelung könnte wie folgt lauten:

So berücksichtigen Sie Dachschrägen

Für Aufenthaltsräume unter Dachschrägen sehen die Bauordnungen der Länder gewisse Anforderungen vor.

So müssen die Räume über einen bestimmten Teil ihrer Grundfläche eine bestimmte lichte Höhe haben. Flächen unterhalb dieser lichten Höhe dürfen Sie nicht berücksichtigen. Nachfolgende Tabelle stellt die verschiedenen Anforderungen der Länder dar:

Die Flächen unterhalb einer lichten Höhe von 1,50 m werden nicht mitberechnet. Flächen unter Schrägen, zwischen einer lichten Höhe von 1,50 m und der Mindesthöhe für die volle Berücksichtigung (siehe Tabelle) werden zu 50% eingerechnet.

Beispiel: Dachgeschoss

Berechnung der Wohnfläche

Flächen (Strecken) AB und EF werden nicht berechnet. Flächen (Strecken) BC und DE werden zu 50% berechnet. Fläche CD wird voll berechnet.

Bauordnungsrechtliche Anforderungen

Bei der Berechnung der Wohnfläche haben Sie zunächst die Frage zu klären, ob der Wohnraum die Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Landes erfüllt.

Eine Anrechnung der Wohnfläche scheidet für Sie danach beispielsweise in Bremen schon aus, soweit die Fläche CD nicht 50% der Fläche BE ausmacht (beachten Sie hierbei die unterschiedlichen Anforderungen der einzelnen Länder an die „lichte Höhe“).

Dies wird regelmäßig bei schmalen Häusern oder Häusern mit einer geringen Dachneigung der Fall sein.

Hier ist die Nutzbarkeit stark eingeschränkt, da die Fläche, die eine lichte Höhe über der jeweils geltenden Mindesthöhe für eine volle Berücksichtigung aufweist, im Verhältnis zur Gesamtfläche typischerweise sehr klein ist. Eine Berücksichtigung dieser Fläche scheidet dann aus.

Erfüllt hingegen Ihre Immobilie die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, haben Sie im Anschluss die anrechenbare Fläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln.

So ermitteln Sie die Größe der Flächen (2. Schritt)

Nachdem die zur Wohnfläche zählenden Räume bestimmt sind, müssen Sie in einem zweiten Schritt deren Größe ermitteln. Dieses Vorgehen ähnelt der Ermittlung nach der II. Berechnungsverordnung.

Allerdings ist die dort enthaltene Unterscheidung zwischen Rohbaumaßen und Fertigmaßen weggefallen, ebenso wie der 3%ige Putzabzug bei Zugrundelegung von Rohbaumaßen.

Sie müssen heute nur noch auf das lichte Maß zwischen den Bauteilen abstellen.

So ermitteln Sie das lichte Maß

Dieses lichte Maß können Sie sowohl durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum als auch aufgrund einer Bauzeichnung nehmen.

Bei der Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum müssen Sie in Höhe des Fußbodens von der Vorderkante der Bauteile ausgehen. Soweit Putz oder andere Wandbekleidungen vorhanden sind, gelten diese als Bestandteile der Bauteile, d.h., Sie müssen das lichte Maß von dieser endgültig fertig gestellten Wandoberfläche nehmen. Die Dicke der Wandbekleidung verkleinert somit die Wohnfläche.

Wenn Begrenzungen der Bauteile (durch Wände, Verglasung oder Ähnliches) fehlen, wie z.B. bei einer Terrasse, messen Sie bis zur Endkante der Fläche.

Sie haben – wie gesagt – auch die Möglichkeit, das lichte Maß aus den Bauzeichnungen zu ermitteln. Allerdings müssen Sie dann auf eine Zeichnung zurückgreifen, die für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem entsprechenden Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes gefertigt worden ist. Diese Bauzeichnung muss einen Maßstab von 1:100 aufweisen.

Haben Sie jedoch in Abweichung von der Bauzeichnung gebaut, müssen Sie im fertig gestellten Wohnraum erneut die Grundfläche ermitteln. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass es sich um eine wesentliche Abweichung handelt. Unter Berücksichtigung der bislang ergangenen Urteile wird man eine wesentliche Abweichung ab 6% annehmen müssen.

Diese Bauteile zählen mit zur Fläche

Beachten Sie, dass die Wohnflächenverordnung beispielhaft Bauteile festlegt, die bei der Ermittlung der Grundfläche einzubeziehen sind. So können Sie Tür- und Fensterverkleidungen sowie Tür- und Fensterrahmungen als nicht vorhanden betrachten, d.h., diese Bauteile gehören somit zur Grundfläche.

Gleiches gilt für Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, Öfen, Heizkörper, Herde, Heiz- und Klimageräte sowie Bade- und Duschwannen. Die Grundflächen der frei liegenden Installationen (Rohre, Wasserhähne, Zähler- Uhren, etc.) können Sie ebenfalls der Wohnfläche hinzurechnen.

Sie können auch die Flächen von Einbaumöbeln und nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern mit in die Flächenberechnung einbeziehen. Unter solchen Raumteilern sind Stellwände zu verstehen, die der Nutzer praktisch wie Möbel oder Einrichtungsgegenstände mitbringt (wie beispielsweise Regalwände oder Schranksysteme).

Achtung: Bei den in der Verordnung genannten Bauteilen handelt es sich um eine beispielhafte Aufzählung, die nicht abschließend ist. Im Einzelfall müssen Sie prüfen, ob das betreffende Bauteil den ausdrücklich genannten Bauteilen ähnlich ist. Das gilt auf jeden Fall für aufgelegte Verzierungen (Stuck, Gips, Mörtel), Ablagen, Konsolen und Simse.

Diese Bauteile dürfen Sie nicht mitzählen

Die Verordnung regelt abschließend, welche Flächenteile Sie bei der Ermittlung der Wohnfläche außer Betracht lassen müssen. Es handelt sich hierbei um Flächen, die für den Wohnwert keinen Nutzen bringen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Bauteile:

• Schornsteine, Vormauern, Bekleidungen, frei stehende Pfeiler und Säulen, die eine Höhe von mehr als 1,50 m und eine Grundfläche von mehr als 0,1 m2 aufweisen;

Achtung: Hier ist eine auch nur geringfügige Abweichung beachtlich. Außer Betracht zu bleiben haben evtl. Abfall- und Leitungsschächte, die durch die Wohnung führen, als auch Unterputzspülkästen in Badezimmern, die in der Regel eine Vormauerung erfordern.

• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze;

Auch Treppen innerhalb der Wohnung mit über drei Steigungen sowie deren Treppenabsätze bleiben bei der Berechnung der Wohnfläche außer Betracht. Haben Sie also den Wohnraum insgesamt ausgemessen, müssen Sie die Fläche dieser Treppen sowie deren Absätze wieder abziehen.

Grund für den Ausschluss ist, dass diese Bauteile ausschließlich zu der Verkehrsfläche gehören.

Achtung: Erfüllen diese Flächen im Einzelfall auch Wohnzwecke, können Sie diese allerdings in die Wohnfläche einbeziehen. Dies wäre der Fall, wenn ein Treppenhaus im Einfamilienhaus beispielsweise als Diele genutzt wird.

Auch Türnischen bleiben bei der Ermittlung von Wohngrundflächen außer Betracht, da sie als Stellfläche für Möbel etc. nicht geeignet sind. Dies gilt auch bei einem Altbau mit sehr breitem Mauerwerk und dementsprechend großen Nischen.

Achtung: Nicht entscheidend ist, ob sich in der Nische eine Tür befindet oder nicht.

Eine Fensternische ist ein Rücksprung im Wandverlauf, in dem sich eine Fensteröffnung befindet. Da eine derartige Vertiefung keinen nutzbaren Raum schafft, gehören sie grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Achtung: Dies kann anders sein, wenn die Fensternische durchgehend vom Fußboden bis zur Decke zurückspringt und keine Hindernisse bestehen, die die Nutzbarkeit der Fläche einschränken (z.B. durchgehender Betonsockel).

Die Verordnung geht davon aus, dass eine nutzbare Fläche in der Regel dann gegeben ist, wenn der Fußboden erreicht wird und die Tiefe über die gesamte Höhe und Breite der Fensternische mehr als 0,13 Meter beträgt. Wird dieser Wert nicht überschritten, unterbleibt eine Anrechnung als Wohnfläche.

Wandnischen sind rückwärts geschlossene Vertiefungen in einer Wand. Sie teilen das gleiche Schicksal wie Fensternischen, d.h. wenn sie ebenso hoch sind wie eine Fensternische, vollständig bis zum Boden herunterreichen und eine Tiefe von mehr als 0,13 m aufweisen.

In diesem Umfang werden die Flächen angerechnet (3. Schritt)

Einzelne Flächen dürfen Sie nur teilweise in die Flächenberechnung einbeziehen, weil sie einen eingeschränkten Wohn- und Nutzungswert haben. Anknüpfungspunkt ist hierbei zum einen die lichte Höhe und zum anderen die Funktion der Räume.

Der Grundsatz lautet: Je höher der Wohnwert, desto mehr Wohnfläche können Sie anrechnen.

Achtung: Wie oben dargestellt, sind hier nur die Räume zu berücksichtigen, die baurechtlich zulässig sind!

Soviel Fläche können Sie anrechnen

Bedeutung hat diese Regelung insbesondere bei Dachgeschosswohnungen mit einer schrägen Decke oder für Raumteile unterhalb einer Treppe.

So berücksichtigen Sie Flächen unterhalb von Treppen

Die Teilanrechnung von Raumflächen hat für Sie nicht nur bei Flächen unter Dachschrägen sondern auch bei Flächen unterhalb von Treppen Bedeutung. Auch diese Räume sind unter dem Gesichtspunkt der lichten Höhe zu prüfen.

Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume

Flächen von unbeheizbaren Wintergärten (Räumlichkeiten, die zum Halten von Pflanzen bestimmt sind), Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen können Sie nur zur Hälfte anrechnen.

Allerdings: Soweit solche Räume beheizbar sind, können Sie diese wie normale Wohnräume berücksichtigen. Das setzt regelmäßig voraus, dass der Raum mit dem gleichen Heizsystem beheizt wird wie die restlichen Wohnräume.

Beispiel: Ein Wintergarten wäre voll anzurechnen, wenn bei einer zentral beheizten Wohnung der Wintergarten mit einem eigenen Heizkörper ausgestattet ist.

Wird die Wohnung mit Einzelöfen beheizt, ist der Wintergarten nur dann als beheizt anzusehen, wenn in ihm ein eigener Heizofen angeschlossen ist oder er über einen dazu vorgesehenen und geeigneten Kamin eines anderen Raumes beheizt wird.

Beachten Sie, dass es nicht auf die Bezeichnung eines Raumes ankommt.

Ist ein Raum überwiegend verglast und mit ausreichend Beheizung und Dämmung versehen, so werden Sie in der Regel von einem Wohnraum auszugehen haben, auch wenn der Mieter diesen Raum ausschließlich zum Aufstellen von Pflanzen nutzen sollte. Entscheidend ist daher immer der Einzelfall.

Bei Schwimmbädern müssen Sie folgendes beachten: Das Schwimmbad muss in einem geschlossenen Raum liegen, um als Wohnraum gelten zu können. Offene Schwimmbäder, auch wenn sie durch ein Dach geschützt sind, zählen nicht zur Wohnfläche.

Demgegenüber spielt die Lage des Schwimmbades innerhalb des Hauses keine Rolle.

Beispiel: Auch wenn sich das Schwimmbad in einem Gebäude befindet, das mehrere Meter vom Wohnhaus entfernt steht, sich aber noch auf dem selben Grundstück befindet, gehört es in der Regel zur Wohnung.

Sie können auch solche unbeheizten Räume mit der Hälfte ihrer Grundfläche zur Wohnfläche rechnen, die zum einen nach allen Seiten geschlossen und zum anderen mit Wintergärten und Schwimmbädern vergleichbar sind.

Die Frage dieser Vergleichbarkeit haben Sie allerdings nicht auf Grund der Funktion dieser Räumlichkeit zu treffen, sondern Sie müssen vielmehr an die Frage anknüpfen, ob die Räume nur eingeschränkt als Wohnraum nutzbar sind.

Beispiel: Das ist bei einer Sauna oder einem Sanitärraum der Fall. In Betracht kommen aber auch geschlossene Veranden.

So berücksichtigen Sie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Ihnen wird somit für die Anrechnung der Grundfläche ein Regelsatz von einem Viertel eingeräumt, der in seinen Abweichungen zwischen einem vollständigen Verzicht auf eine Wohnflächenberechnung und der Anrechnung zur Hälfte der Grundfläche liegen kann. Alle Werte in dieser Spanne sind zulässig, soweit sie gerechtfertigt sind.

Achtung: Wegen der Regelannahme von einem Viertel, müssen Sie bei einer Abweichung in der Spannweite besondere Gründe vortragen.

Für eine Abweichung nach unten kann Anlass sein, dass die Verhältnisse der Nutzung so schlecht sind, weshalb ein Abschlag vom durchschnittlichen Nutzungswert gerechtfertigt erscheint.

Zu denken ist hierbei insbesondere an die Fälle mit übergroßen Freiflächen, die nicht selten die Größe der umbauten Wohnfläche überschreiten oder solche Fälle, die wegen ihrer geringen Größe kaum nutzbar sind.

Die Nutzbarkeit kann auch eingeschränkt sein, wenn der Balkon an einer Hauptverkehrsstraße oder an einer stark befahrenen Straßenkreuzung liegt.

Ist ein Balkon zur Nordseite gelegen und nur über einen Abstellraum zu erreichen, oder ist der Balkon mit der Wohnung nicht unmittelbar verbunden, kann kein messbarer Nutzungswert angenommen werden.

Demgegenüber ist eine Anrechnung von 50% gerechtfertigt, wenn der Balkon besonders aufwändig gestaltet ist bzw. auf eine exponierte Lage zeigt, wie beispielsweise einen Park.

Die nachfolgende Aufzählung soll Ihnen weitere Kriterien für die positive bzw. negative Bewertung an die Hand geben:

Negative Bewertungskriterien, die eine niedrigere Anrechnung zur Folge haben können:

• Ausrichtung nach Süden, Westen, Süd-Westen,

• Blick auf Garten, Bäume, ohne dass gleichzeitig eine allzu starke Verschattung vorliegt,

• Sichtschutz zu Nachbarn, ausreichende Wahrung der Privatsphäre durch Abgrenzung oder Bauweise,

• Ausstattung mit Markisen, Pflanzkästen-/trögen, vorhandener Bepflanzung oder Wasseranschluss,

• keine bis geringfügige Lärm- und Geräuschbelästigung,

• guter Grundriss, der es gestattet, Tisch und Stühle aufzustellen,

• gute bis sehr gute Lage im Gebäude.

• Ausrichtung nach Norden, Nord-Osten, wenig bis gar keine Sonneneinstrahlung,

• Blick auf Straße, Kreuzung, Hochhäuser, Industrieanlagen,

• kein ausreichender Sichtschutz vor Nachbarn oder Passanten,

• ungünstiger Grundriss der Grundfläche, weshalb kein Tisch und keine Stühle aufgestellt werden können,

Wichtig: Beachten Sie, dass vorübergehende Beeinträchtigungen für die Anrechnung der Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche keinen Einfluss haben.

Hinsichtlich der Terrassen ist es für die Berücksichtigung als Wohnfläche unerheblich, ob diese einen Sichtschutz aufweisen oder überdacht sind. Hinsichtlich der Bewertung von Terrassen als Nutzflächen haben Sie jedoch die gleichen Überlegungen wie bei den Balkonen anzustellen.

Ist die Terrasse an drei Seiten mit unansehnlichen Hauswänden umgeben und nach Norden gelegen, kommt eine Anrechnung von nur 10% in Betracht.

Die Nutzung einer Loggia ist wie bei Balkonen sehr von der Lage und der Verkehrssituation abhängig.

Problematisch ist allerdings die Einordnung einer Dachterrasse, welche nicht als Dachgarten im Sinne dieser Verordnung zu werten ist. Als Dachgarten ist eine auf dem obersten Geschoss liegende Freifläche zu verstehen, die ganz oder teilweise gärtnerisch gestaltet ist.

Es kommt hierbei aber nicht darauf an, wie der Mieter diese Fläche nutzt oder anlegt. Maßgeblich ist hier die vermieterseitige Ausstattung und Anlage dieser Fläche, wobei es nicht genügt, wenn eine Dachterrasse mit Blumentrögen versehen

• Balkonfläche zu gering, sodass diese lediglich zum Austritt genutzt werden kann,

• keinerlei Ausstattung mit Pflanzkästen-/trögen, Markise,

• Bushaltestellen oder Ampelanlagen in unmittelbarer Nähe,

• sonstige Belästigungen wie Rauch, Geruch, Schornsteine, etc.,

• erhebliche Verschattung durch Baumbestand, sodass die Sonneneinstrahlung erheblich beeinträchtigt ist,

• ungünstige Lage innerhalb des Hauses, im Erdgeschoss oder Hochparterre, Belästigungen durch nahe liegende Eingangstür oder Parkplätze.