Neben dem Hausgeld als regelmäßige Zahlung kommt es in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften hin und wieder dazu, dass die Eigentümer mit einer Sonderumlage konfrontiert werden. Es handelt sich dabei um eine zusätzliche, finanzielle Ausgabe, die meistens auf unvorhersehbare Kosten zurückzuführen ist, die so im Wirtschaftsplan nicht erfasst wurden.
In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, worum es sich bei der Sonderumlage handelt und aus welchen Gründen diese notwendig werden kann. Ferner erläutern wir, wer die Sonderumlage beschließt und wie hoch sie ausfallen darf. Sie erfahren ferner, ob Sie eine Sonderumlage auf Mieter umlegen können und ob ein Anfechten möglich ist.
Das Wichtigste zur Sonderumlage in Kürze
- Sonderumlagen umfassen bestimmte Gelder, die von der Eigentümergemeinschaft außerhalb des Hausgeldes zu zahlen sind.
- Die Sonderumlage betrifft stets das Gemeinschaftseigentum und nicht ein Sondereigentum.
- Grund für die Zahlung der Sonderumlage sind unvorhergesehene Kosten, wie zum Beispiel durch Modernisierungen, Rechtsstreitigkeiten oder auftretende Liquiditätsengpässe.
- Veranlasst werden kann die Zahlung der Sonderumlage unter der Voraussetzung, dass diese von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde.
- Zur Zahlung der Sonderumlagen sind in der Regel alle Wohnungseigentümer verpflichtet.
Definition: Was ist ein Sonderumlage?
Grundlage für Sonderumlagen ist, dass für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Verpflichtung besteht, die Immobilie stets in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Im sogenannten Hausgeld sind normalerweise die gemeinschaftlichen Kosten enthalten, die zum Beispiel für Reparaturen, Instandhaltung sowie die Verwaltung des Objektes anfallen.
Bei der Sonderumlage hingegen handelt es sich um eine zusätzliche Zahlung, sollten die durch das Hausgeld abgedeckten Finanzen nicht ausreichend sein, um einen ordnungsgemäßen Erhalt des Gebäudes zu gewährleisten.
Deshalb wird ein Beschluss zur Sonderumlage gefasst, wenn außergewöhnliche Belastungen abzudecken sind. Die Sonderumlage bezieht sich immer auf das Gemeinschaftseigentum und nicht auf das Sondereigentum, da sie die gesamte Eigentümergemeinschaft betrifft. Neben der Instandhaltung können ebenfalls bestimmte Anschaffungen durch eine Sonderumlage abgedeckt werden.
Wann ist eine Sonderumlage nötig?
Es gibt eine Reihe von Anlässen und Beispielen, wann eine Sonderumlage seitens der Eigentümer notwendig sein kann. Zusammengefasst ist das der Fall, wenn die im Wirtschaftsplan kalkulierten finanziellen Mittel zum Abdecken der Kosten nicht ausreichen. Unter dieser Voraussetzung wird eine Sonderumlage beschlossen und normalerweise umgehend fällig, da es sich in der Regel um sofort anfallende Kosten handelt.
Beschlossen und in Anspruch genommen wird eine Sonderumlage unter anderem in den folgenden Beispielen:
- Größere Reparaturen
- Nicht abgedeckte Versicherungskosten
- Sicherheitsauflagen
- Engpässe in der Liquidität
- Verbindlichkeiten aufgrund verlorener Gerichtsverfahren
- Verbesserungen des Gemeinschaftseigentums
- Modernisierungen
Ein klassisches Beispiel als Anlass für die Sonderumlage sind unter anderem verlorene Gerichtsverfahren. In dem Fall waren die Kosten nicht absehbar, sind jedoch durch das entsprechende Verfahren entstanden.
Ebenfalls notwendig werden Sonderumlagen häufig, wenn größere Reparaturen oder Modernisierungen anstehen, die nicht durch das Hausgeld in vollem Umfang abgedeckt sind und die normalerweise ebenfalls unvorhergesehen auftreten.
Sicherheitsauflagen als ein Anlass für die Sonderumlage
Ebenfalls ein Grund für Sonderumlagen können sogenannte Sicherheitsauflagen sein. Diese entstehen in der Regel, wenn Vorschriften und Verordnungen seitens des Staates neu umgesetzt werden müssen, die mit zusätzlichen Kosten verbunden sind.
Was sind die Voraussetzungen für eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage kann nicht einfach von einem einzelnen Wohnungseigentümer gefordert werden. Stattdessen bedarf es die Erfüllung zwei entscheidender Voraussetzungen, damit eine Sonderumlage gefordert werden kann:
- Erforderlicher Anlass: Lediglich, wenn es einen Anlass gibt, der die Sonderumlage rechtfertigt und nicht durch die gesammelten Geldrücklagen gedeckt werden kann, kann eine Sonderumlage gefordert werden.
- Beschluss: Eine Sonderumlage ist nur rechtens, wenn ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft vorliegt.
Wie erfolgt der Beschluss einer Sonderumlage?
Grundsätzlich muss eine Sonderumlage beschlossen werden, denn ohne Beschluss sind die Wohnungseigentümer nicht zur Zahlung verpflichtet. Möglich ist ein solcher Beschluss entweder auf der regulären oder einer außergewöhnlichen Versammlung der Eigentümergemeinschaft. Wichtig ist, dass im Beschluss folgende Punkte enthalten sind:
- Maßnahme muss im Detail bezeichnet werden, die durch die Sonderumlage finanziert wird
- Angaben zum Zeitpunkt der Fälligkeit der beschlossenen Zahlung
- Zahlungsmodalitäten, wie zum Beispiel Ratenzahlung
- Höhe der Gesamtkosten
- Genutzter Verteilungsschlüssel
Wichtig sind vor allem:
- die genaue Bezeichnung der Maßnahme,
- die Höhe der Gesamtkosten,
- Details zur Zahlung sowie
- der verwendete Verteilungsschlüssel,
sodass ersichtlich ist, welche Kosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer zukommen werden.
Wer muss die Sonderumlage bezahlen?
Zur Zahlung der Sonderumlagen sind in der Regel sämtliche Eigentümer der Eigentümergemeinschaft verpflichtet.
Das gilt unter der Voraussetzung, dass die Umlage beschlossen wurde, um bestimmte Maßnahmen zu finanzieren, weil diese nicht aus den vorhandenen Mitteln abgedeckt werden können.
Wer zahlt die Sonderumlage bei Eigentümerwechsel?
Ein besonderer Fall bei der Sonderumlage ist der Wechsel des Eigentümers innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, der durch den Verkauf der Wohnung entsteht. In dem Fall hängt die Pflicht zur Zahlung der Sonderumlage von der konkreten Konstellation ab.
Wird die Sonderumlage beschlossen, bevor der Verkauf stattgefunden hat, muss normalerweise der bis dahin aktuelle Eigentümer die Zahlung übernehmen.
Wird der Verkauf hingegen innerhalb des Zeitraums zwischen dem Beschluss der Sonderumlage und deren Fälligkeit vollzogen, ist in der Regel der neue Eigentümer zur Zahlung verpflichtet.
Wie hoch darf eine Sonderumlage sein?
Per Gesetz gibt es keine eindeutige Definition, welche Höhe Sonderumlagen maximal haben dürfen. Allerdings besteht für die Verwaltung der WEG die Pflicht, sowohl die Dringlichkeit der Maßnahme als auch die gesamte, finanzielle Situation innerhalb der Eigentümergemeinschaft mit in die Entscheidung über die Höhe der Sonderumlagen einzubeziehen.
In letzter Instanz wird die Höhe der Sonderumlage von den Eigentümern auf der Versammlung beschlossen.
Beispiel-Rechnung zur Sonderumlage einer WEG
Im folgenden Beispiel möchten wir aufführen, wie hoch eine Sonderumlage ausfallen könnte und wie die Berechnung im Detail stattfindet. Dazu gehen wir von folgenden Werten aus:
- Instandhaltungsrücklagen: 40.000 Euro
- Sanierungskosten: 110.000 Euro
- Notwendige Sonderumlage: 70.000 Euro
Im Beispiel geht es darum, dass eine Außenwandsanierung an der Immobilie nötig ist. 40.000 Euro der entstehenden Kosten sind durch die Instandhaltungsrücklagen abgedeckt, die von der Eigentümergemeinschaft regelmäßig eingezahlt werden.
Da sich die Gesamtkosten auf 110.000 Euro belaufen, wird eine Sonderumlage von insgesamt 70.000 Euro benötigt. Ferner besteht die Eigentümergemeinschaft im Beispiel aus sieben Miteigentümerin.
Das bedeutet, dass die notwendige Sonderumlage in Höhe von 70.000 Euro gleichmäßig auf diese Eigentümer verteilt wird. Somit ist jeder Eigentümer zu einer Zahlung in Höhe von 10.000 Euro für die Gemeinschaft verpflichtet.
Kann man Sonderumlagen auf den Mieter umlegen?
Nein, Sonderumlagen können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Denn bei Kosten, die für die Eigentümergemeinschaft entstehen (z. B. Hausgeld als Zahlung), wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten differenziert.
So ist es zum Beispiel den Vermietern und Wohnungseigentümern nicht erlaubt, reguläre Instandhaltungskosten auf den Mieter umzulegen. Gleiches gilt für die Sonderumlagen, die ebenfalls nicht umlagefähig sind.
FAQ zur Sonderumlage
Noch Fragen? Weitere Antworten zu Fragen rund um die Sonderumlage finden Sie im nachfolgenden FAQ.
Das Absetzen der Sonderumlage ist für Wohnungseigentümer unter der Voraussetzung möglich, dass die Eigentumswohnung vermietet wurde. In dem Fall dürfen Sie die Sonderumlage als Werbungskosten angeben. Das in dem Jahr möglich, an dem die Zahlung seitens der Verwaltung der Immobilie an die Unternehmen oder Personen erfolgte, welche die Arbeiten durchgeführt haben.
Da die Sonderumlage eine außergewöhnliche Belastung für die Wohnungseigentümer darstellt, kann es passieren, dass einzelne Eigentümer die Zahlung – zumindest vorübergehend – nicht vornehmen können. Grundsätzlich existiert jedoch eine Zahlungspflicht für die Eigentümer. Können Sie die Sonderumlage gänzlich oder in Teilen nicht zahlen, sollten Sie im ersten Schritt mit der Verwaltung sprechen. Diese hat unter Umständen die Möglichkeit, eine Stundung durchzuführen oder in manchen Fällen einen sogenannten WEG-Kredit zu vergeben.
Nicht immer ist der Beschluss zur Zahlung einer Sonderumlage einstimmig und wird von allen Eigentümern mitgetragen. Da jedoch eine Zahlungspflicht existiert, sind einige Eigentümer eventuell nicht mit der beschlossenen Umlage einverstanden. Unter diesen Voraussetzungen gibt es die Möglichkeit, die beschlossene Sonderumlage mittels einer sogenannten Beschlussanfechtungsklage anzufechten. Diese richtet sich letztendlich gegen die Maßnahme, die durch die Sonderumlagen abgedeckt werden soll.
Grundlage dafür, wer welchen Teil der Sonderumlage zahlen muss, ist der sogenannte Verteilungsschlüssel. Dieser wird im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen. Basis für den Verteilungsschlüssel ist normalerweise, welche Vorgaben es in der Teilungserklärung gibt. Meistens wird dort aufgeführt, dass die Sonderumlage in gleichen Teilen von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zu zahlen ist. Beläuft sich die Zulage also zum Beispiel auf insgesamt 50.000 Euro und gibt es fünf Parteien, muss jede Partei 10.000 Euro bezahlen. Abweichende Regelungen sind ebenfalls möglich.
Interessant ist, dass sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kein expliziter Ausdruck Sonderumlage finden lässt. Jedoch ist es möglich, eine Ableitung zu finden, dass die Erhebung der Sonderumlage berechtigt ist, unter anderem aus dem Paragraph 16 Abs. 2 WEG. Dort ist aufgeführt, dass alle Wohnungseigentümer dazu verpflichtet sind, für die Gemeinschaftskosten aufzukommen. Noch konkreter lässt sich die Pflicht zu Sonderumlagen aus dem Paragraph 28 WEG ableiten, in dem es um den Wirtschaftsplan geht. Dort ist aufgeführt, dass die Sonderumlagen als Nachtrag zum Wirtschaftsplan hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums notwendig werden können.
Als gelernter Bankkaufmann war Oliver Schoch nach Abschluss seiner Ausbildung von 1995 bis 2008 in mehreren Banken tätig. Er beriet zum Beispiel Kunden zu sämtlichen Finanzprodukten von Aktien über Versicherungen bis zu Baufinanzierungen. Seit 2008 ist Oliver als freiberuflicher Finanz-Journalist und Fachredakteur tätig. Im Fokus stehen Fachtexte, Ratgeber, Blog-Beiträge, eBooks und News aus dem Finanzbereich, wie zum Beispiel Kapitalanlage, Trading, Finanzierung, Vermögensaufbau, Versicherungen und Immobilien.
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