Wann sich ein Anwalt für einen Vermieter lohnt
Es gibt Fälle, da ist der Weg zum Gericht unvermeidbar. Etwa wenn Sie der Mieter wegen der Zahlung seiner Miete ständig hinhält und die Verjährung Ihrer Forderungen droht.
Vielleicht mindert Ihr Mieter auch die Miete wegen Mängel, die nicht vorhanden oder aber nur geringfügig sind. Oder er weigert sich, den Nachzahlungsbetrag aus Ihrer Betriebskostenabrechnung zu zahlen.
Die Beispiele ließen sich fortsetzen; was jedoch immer gleich bleibt ist die für Sie als Vermieter wichtige Frage „Was werden da für Gerichts- und Anwaltskosten auf mich zukommen?“ Der nachfolgende Beitrag gibt Ihnen hierauf Antwort.
Wann Sie vor Gericht überhaupt einen Anwalt brauchen
Ob Sie vor Gericht einen Anwalt brauchen, hängt grundsätzlich davon ab, ob der Rechtsstreit vor einem Amtsgericht oder vor einem Landgericht verhandelt wird.
Nach der Zivilprozessordnung (ZPO) ist ein Anwalt nur bei Verhandlungen vor dem Landgericht Pflicht.
Das heißt: Als Kläger würde Ihre Klage ohne Anwalt abgewiesen, als Beklagter würden Sie ohne Anwalt verurteilt.
Entscheidend: Streitwert
Ob das Amtsgericht oder das Landgericht zuständig ist, hängt grundsätzlich vom Streitwert ab:
Bis 5.000,00 € = Das Amtsgericht ist zuständig.
Ab 5.000,01 € = Das Landgericht ist zuständig.
Ausnahme: Wohnraummietverträge
Für Sie als Vermieter besonders wichtig: Vermieten Sie Wohnraum, ist grundsätzlich das Amtsgericht zuständig, also auch dann, wenn Ihre Forderung 5.000 € übersteigt.
Aus diesem Grund brauchen Sie bei allen Rechtsstreitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis, wie zum Beispiel wegen keinen Rechtsanwalt.
Das bedeutet aber auch: Vermieten Sie Gewerberaum und übersteigt Ihre Forderung 5.000 €, ist das Landgericht zuständig und ein Rechtsanwalt für Sie also gesetzlich vorgeschrieben.
Wann Sie einen Anwalt aber dennoch haben sollten
Aber auch dann, wenn ein Anwalt nicht zwingend notwendig ist, können seine Dienste für Sie eine wertvolle Hilfe sein:
- rückständiger Miete
- Räumung der Wohnung
- unterlassener Schönheitsreparaturen
- nicht gezahlter Betriebskosten
- Ruhestörungen des Mieters und sonstiger Vertragsverletzungen
- Mieterhöhungen
- Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
- Sachbeschädigungen in den Mieträumen
- Zur Abschätzung der Erfolgsaussichten: Der qualifizierte Anwalt kann beurteilen, ob Sie mit einer Klage vor Gericht Recht bekommen oder eine Klage erfolgreich abwehren können.
- Zur Einholung von Auskünften: Nur ein Rechtsanwalt kann Einsicht in staatsanwaltliche Ermittlungsakten bekommen.
- Zum Abschluss eines Vergleichs: Haben sowohl Sie als auch Ihr Gegner einen Anwalt, können Sie sogleich
Gewiss: Die Frage, ob Sie einen Anwalt zu Rate ziehen sollten, ist nicht immer einfach zu beantworten.
Dauern die Streitigkeiten mit Ihrem Mieter schon lange an, beinhalten sie schwierige Rechtsfragen und geht es um viel Geld, ist es für Sie von Vorteil, einen Rechtsanwalt zu beauftragen.
Seine Kosten machen sich meist schnell bezahlt – zumal sie im Erfolgsfall ohnehin vom Klagegegner zu zahlen sind.
Mehr dazu in unserem Immobilienportal: Rechtsstreit: Das macht einen guten Anwalt aus
Vorsicht, wenn Sie einen Anwalt nur für die Berufung beauftragen
Mancher denkt sich: „Vor dem Amtsgericht probiere ich es erst mal ohne Rechtsanwalt, kommt es zur Berufung, kann der es dann ja immer noch richten“.
Doch Vorsicht, diese Annahme ist gefährlich.
Denn die Berufung ist keine zweite „Tatsacheninstanz“.
Dies bedeutet, dass eine Beweisaufnahme, z. B. über den Zustand der Wohnung bei Mietvertragsende oder das Ausmaß der Ruhestörungen des Mieters, in der Berufung nicht noch einmal durchgeführt wird.
Auch darf das Berufungsgericht bei seinem Urteil nicht berücksichtigen, was schon dem Gericht der 1. Instanz hätte mitgeteilt werden können.
Verlangt der ehemalige Mieter von Ihnen als Vermieter beispielsweise seine Kaution ausgezahlt und ist er selbst mit der Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung säumig, so muss dies dem Amtsgericht mitgeteilt werden.
Unterbleibt diese Mitteilung, wird das Landgericht der Klage später trotzdem stattgeben. Ihre Forderung darf es aus rechtlichen Gründen nicht mehr berücksichtigen.
Insofern bleibt das Berufungsgericht nämlich an die Aussagen der Zeugen oder aber an das Ergebnis eines Sachverständigengutachtens gebunden.
Anwalt im laufenden Verfahren
Deshalb ist es für Sie wichtig zu wissen, dass Sie einen Rechtsanwalt auch im laufenden Verfahren noch hinzuziehen können.
Dies ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn Sie als Vermieter zunächst selbst eine Räumungsklage wegen nicht gezahlter Mieten erhoben haben und der Mieter nun im Prozess einwendet, zur Mietminderung berechtigt gewesen zu sein.
Um die Wohnung nicht zu verlieren, lassen viele Mieter, oftmals unterstützt durch Mietervereine, keinen juristischen Kniff aus.
Hier heißt es, rechtzeitig gekonnt zu reagieren – damit Sie als Vermieter zu Ihrem Recht kommen und Ihr Ziel sicher erreichen.
Deswegen sollten Sie einen Anwalt konsultieren:
- Um einen der Zwangsvollstreckung fähigen Vergleich schließen, der bei Gericht hinterlegt wird. Hält sich der Schuldner später nicht an die darin getroffenen Vereinbarungen, kann aus diesem Vergleich wie aus einem Urteil vollstreckt werden. Ihr Vorteil: Es ist dann nicht mehr nötig, die Sache vor Gericht auszutragen.
- Zur Beurteilung, was dem Gericht besser mitgeteilt werden wird und was nicht: Macht Ihr Mieter gegen Sie zum Beispiel bereits verjährte Forderungen geltend, muss auf die Verjährung hingewiesen werden. Denn das Gericht prüft die Frage der Verjährung nicht von Amts wegen. Die Berechnung von Verjährungsfristen setzt mitunter aber erhebliche Rechtskenntnisse voraus.
- Zur Risikominimierung: Hat Sie Ihr Anwalt falsch beraten oder eine Frist versäumt, haftet er Ihnen gegenüber insoweit auf Schadensersatz. Diese Möglichkeit besteht bei eigenen Fehlern nicht.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
