Bauliche Veränderungen: Rechte und Pflichten in der WEG
Was ist eine bauliche Veränderung? Wer muss einer baulichen Veränderung zustimmen? Mit diesen Fragen beschäftigt sich häufig die Gemeinschaft, die innerhalb einer Immobilie zusammen wohnt und jeweils eine Eigentumswohnung besitzt. Soll zum Beispiel innerhalb der eigenen Wohnung eine Wand durchbrochen werden, so geht es dabei bereits um eine bauliche Veränderung und eine bestimmte Maßnahme.
In unserem Beitrag erfahren Sie, was bauliche Veränderungen im Detail sind und welche Maßnahmen dazu gehören. Wir informieren Sie zu der Frage, wann bauliche Veränderungen mit und ohne Zustimmung der anderen Eigentümer erfolgen dürfen und wer die Kosten für Veränderungen trägt.
Was ist eine bauliche Veränderung?
Eine bauliche Veränderung im Mietrecht bezieht sich auf strukturelle oder materielle Modifikationen an einer Mietwohnung oder einem Mietgebäude, welche die Substanz oder Beschaffenheit der Immobilie verändern und über gewöhnliche Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten hinausgehen.
Um das besser zu verstehen, ist eine Abgrenzung zur Instandhaltung und zur Instandsetzung wichtig. Dabei handelt es sich nämlich nicht um Maßnahmen im Sinne von baulichen Veränderungen. Die Abgrenzung sieht wie folgt aus:
- Instandsetzung: Maßnahmen zur Erneuerung eines beschädigten Wohnteils (Reparatur)
- Instandhaltung: Laufender Erhalt eines existierenden Zustandes (Mängelbeseitigung durch Abnutzung)
Geht die entsprechende Maßnahme nun deutlicher über diese ordnungsgemäße Erhaltung hinaus, wäre das entsprechend eine bauliche Veränderung.
Welche Beispiele gibt es für bauliche Veränderungen?
Es gibt eine Reihe von Beispielen für eine bauliche Veränderung, die in der Praxis häufig anzutreffen sind – aber auch von Gerichten bereits als bauliche Veränderung definiert wurden. Die folgende Tabelle zeigt Beispiele für bauliche Veränderungen:
| Innenbereich | Fassade & Anbauten | Garage & Stellplätze | Garten und Außenbereich | Technische Installationen, Heizungsanlagen & Co. | Dach | Keller |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Einbau einer Sauna | Anbau oder Verglasung eines Balkons | Errichtung oder Beseitigung einer Garage | Anlegung eines Grillplatzes | Installation einer Gegensprechanlage oder eines Klingeltableaus mit Gegensprechanlage | Errichtung eines Außenkamins | Ausbau eines Kellers als Hobbyraum |
| Einbau eines Aufzugs | Anbau eines Pultdaches auf einem Flachdach, wenn keine Sanierung oder modernisierende Instandsetzung vorliegt | Anbringen eines Tores an einer offenen Garage | Anlage und Vergrößerung einer Terrasse | Einbau von Rollläden, Fenstern, Balkontüren und Terrassentüren | Anbau oder Verglasung eines Balkons | Einbau von zusätzlichen Räumen im Keller |
| Stilllegung eines Aufzugs | Anbau einer Markise | Veränderung (Betonierung) einer Garagenzufahrt | Anlegen eines Spielplatzes | Einbau einer Zentralheizungsanlage | Öffnen eines Dachgiebels | Umbau eines Kellers zu einer Wohnfläche |
| Anbau oder Verglasung eines Balkons | Anbau eines Wintergartens | Errichtung einer Balkonüberdachung über einer Garagenzufahrt | Anlage von Parkplätzen | Nachträglicher Einbau einer Zentralheizungsanlage | Einbau, Umbau oder Vergrößerung eines Dachfensters | Einbau eines Waschraums oder Trockenraums im Keller |
| Anbringung von fest montierten Blumenkästen | Anbau eines Vordachs | Installation eines Fahrradständers an einer vielgenutzten Stelle | Anbringung eines Katzennetzes | Umstellung einer Öl-Zentralheizungsanlage auf Fernwärme | Ausbau des Dachgeschosses | Einbau eines Fitnessraums im Keller |
| Einbau, Umbau oder Vergrößerung von Dachfenstern | Verputzen einer Fassade | Anbringung von Parkabsperrbügeln | Errichtung eines Zauns an der Grundstücksgrenze | Installation einer Heizung | Errichtung einer Dachterrasse | Einbau eines Weinkellers im Keller |
| Einbau von Rollläden, Fenstern, Balkontüren und Terrassentüren | Anbringen von Fenstergittern | Errichtung oder nachträgliche Überdachung einer Pergola | Veränderung des Charakters, des Erscheinungsbildes und der Funktion einer Gartenanlage | Einbau zusätzlicher Heizkörper im gemeinschaftlichen Eigentumsbereich | Errichtung einer Rundum-Verglasung auf einem Balkon oder einer Terrasse | Einbau eines Abstellraums im Keller |
| Einbau von zusätzlichen Heizkörpern im gemeinschaftlichen Eigentumsbereich | Anbringung von Leuchtreklame an einer Außenwand | Errichtung eines Gartenhauses | Einbau von Wasserzählern | Installation von Solarzellen auf dem Dach | Einbau eines Lagerraums im Keller | |
| Einbau von Wasserzählern | Veränderung der Fassade durch Anbringung von Verkleidungen oder Verblendungen | Anbringung von fest montierten Blumenkästen | Einbau einer Klimaanlage | Einbau von Dachisolierung | Einbau einer Sauna im Keller | |
| Einbau von Gegensprechanlagen oder Klingeltableaus mit Gegensprechanlagen | Installation von Fassadenisolierung | Errichtung einer Gartenmauer | Einbau einer Lüftungsanlage | Einbau von Dachgauben | Einbau eines Partyraums im Keller | |
| Einbau von Lichtöffnungen (Fenster, Glasbausteine, Türen) | Errichtung einer Kinderschaukel | Installation einer Fußbodenheizung | Errichtung einer Dachgaube | Einbau eines Hobbywerkraums im Keller | ||
| Veränderungen an Fenstern und Türen (Austausch, Vergrößerung, Verglasung) | Aufstellen von Pflanztrögen, die fest mit dem Boden verbunden sind | Installation von Solarzellen auf dem Dach | Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach | Einbau eines Heizungskellers | ||
| Installation von Treppenhausbeleuchtung | Anlegung einer Pergola | Einbau einer Photovoltaikanlage auf dem Dach | Einbau eines Dachbalkons | Einbau eines Kellerschachts zur Belichtung des Kellers | ||
| Veränderung oder Modernisierung des Treppenhauses und Flurs | Anbringung eines Gartentores | Einbau eines Dachkastens | ||||
| Installation von Brandschutztüren im Treppenhaus | Anlage einer Grünfläche | |||||
| Installation von Fluchttüren im Treppenhaus | Pflasterung einer Grünfläche | |||||
| Installation von Rauchabzugsanlagen im Treppenhaus | Errichtung eines Gartenhäuschens | |||||
| Installation von Aufzugsnotrufsystemen | Anlage eines Spielplatzes |
Diese Maßnahmen können per Beschluss gefasst werden und wirken sich normalerweise auf das Gemeinschaftseigentum aus. Zu beachten ist, dass ein einzelner Eigentümer durch die entsprechende Maßnahme nicht umfangreich benachteiligt werden darf.
In den meisten Fällen ist eine bauliche Veränderung vorteilhaft für die Gemeinschaft der Eigentümer. Mittlerweile sind solche Beschlüsse für die Arbeiten einfacher zu fassen, weil eine einfache Mehrheit reicht.
Wann dürfen Vermieter bauliche Veränderungen vornehmen?
Nicht jede bauliche Veränderung darf ein Vermieter beziehungsweise ein Wohnungseigentümer einfach so veranlassen. Stattdessen ist je nach baulicher Maßnahme eine Zustimmung durch die WEG nötig.
Ob Vermieter bauliche Veränderung an dem Gebäude vornehmen dürfen, hängt also zunächst davon ab, ob die baulichen Modifikationen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum erfolgen sollen.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
Am Gemeinschaftseigentum einer WEG darf ein einzelner Eigentümer nicht einfach eine bauliche Veränderung veranlassen und durchführen. Denn bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen stets der Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zu diesen baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die von der WEG genehmigt werden müssen, gehören unter anderem:
- die Dachsanierung,
- der Dachausbau,
- der Bau einer Dachterrasse,
- die Renovierung der Hausfassade,
- Balkonanbauten oder -renovierungen,
- Modernisierung des Treppenhauses,
- Einbau eines Aufzuges,
- die Umgestaltung des Innenhofs,
- das Aufstellen einer Schaukel und eines Sandkastens im Garten,
- die Errichtung eines Gartenhäuschens oder Geräteschuppens
- das Anlegen einer Terrasse auf einer vorhandenen Grünfläche,
- die Unterkellerung einer Terrasse
- die Errichtung von Reihengaragen auf Kfz-Abstellplätze,
- einem Deckendurchbruch, um zwei nebeneinander liegende Wohnungen miteinander zu verbinden,
- die Errichtung eines Wintergartens,
- das Betonieren der Zufahrt für eine Garage und
- Installation oder Modernisierung von Brandschutzvorrichtungen.
Zu dem Gemeinschaftseigentum gehören neben dem Keller, dem Garten, den Fluren sowie dem Treppenhaus auch spezielle Aspekte von den Wohnungen der Eigentümer selbst, welche eigentlich als Sondereigentum gelten. Hierzu gehören zum Beispiel die Außenfassade der Wohnung, die tragenden Wände sowie die Wohnungstüren (von außen) und Fenster, aber auch die Heizung, die für das gesamte Gebäude dient.
Demnach sind auch folgende bauliche Maßnahmen zustimmungspflichtig seitens der WEG:
- Wanddurchbruch,
- Kürzen von Türblättern,
- Fenster- und Türen-Austausch,
- Modernisierung von Heizungs- und Lüftungssystemen,
- Einbau einer Gasetagenheizung sowie
- Umrüstung der Heizung von Strom aus Gas.
Bauliche Veränderungen am Sondereigentum
Bei baulichen Veränderungen am Sondereigentum muss in der Regel keine Zustimmung durch die WEG eingeholt werden. Allerdings sind Eigentümer gut darin beraten, zu prüfen, ob die bauliche Veränderung nicht doch am Gemeinschaftseigentum erfolgt. Denn wie bereits erwähnt gehören Türen und Fenster (in jedem Fall von außen) sowie tragende Wände zum Gemeinschaftseigentum. Eigentümer dürfen hier – auch wenn sich diese Gegenstände in der Wohnung selbst befinden – keine bauliche Veränderung ohne Zustimmung durchführen.
Zu den baulichen Veränderungen am Sondereigentum, die keine Genehmigung erfordern, gehören unter anderem:
- Einbau zusätzlicher Steckdosen,
- Montage eines Fensterlüfters,
- Aushängen von Zimmertüren,
- Erstellen eines Telefonanschlusses,
- Austausch der Einbauküche,
- Entfernen nicht-tragender Trennwände,
- Sanitäre Anpassungen wie z.B. Austausch von Waschbecken oder Armaturen,
- Austausch von Innentüren,
- Renovierungs- und Schönheitsarbeiten wie das Streichen von Wänden und
- Farbwahl bei Wänden und Böden.
Zusammengefasst lässt sich zu den nicht zustimmungspflichtigen Maßnahmen festhalten, dass diese dem gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung dienen. Daher müssen auch andere Eigentümer nicht zuzustimmen oder gar ein Beschluss gefasst werden, weil schlichtweg die Gemeinschaft nicht davon betroffen ist, wenn einzelne Maßnahmen nur in der entsprechenden Wohnung stattfinden.
Mit welcher Mehrheit müssen bauliche Veränderungen genehmigt werden?
Seit der WEG-Reform aus dem Jahre 2020 müssen nicht mehr zwangsläufig alle Wohnungseigentümer (einstimmig) baulichen Veränderungen zustimmen. Stattdessen ist es seitdem ausreichend, wenn es bei einem formellen Beschluss eine einfache Stimmenmehrheit gibt.
Anders ausgedrückt: Es müssen mindestens 51 Prozent aller Wohnungseigentümer dem Anliegen zustimmen, was als einfache Mehrheit bezeichnet wird.
An der Stelle muss jedoch beachtet werden, dass es keinen Mehrheitsbeschluss baulicher Veränderungen geben darf, durch die einer der Wohnungseigentümer in sogenannter unbilliger Weise benachteiligt wird. Das ist im Gesetz festgehalten, nämlich im § 20 Abs. 4 WEG. Sollte ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine eigentlich zustimmungspflichtige, bauliche Maßnahme durchführen, haben die anderen Eigentümer einen Anspruch auf Rückgängigmachung der Veränderung. Dann muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden.
Wer trägt die Kosten für bauliche Veränderungen?
Grundsätzlich ist es so, dass der Wohnungseigentümer die Kosten für bauliche Maßnahmen tragen muss, der die entsprechende Veränderung haben möchte. Allerdings gilt das nicht in jedem Fall, sondern es gibt in erster Linie zwei Ausnahmen von dieser Regelung. Diese Ausnahmen basieren auf den folgenden zwei Paragraphen des WEG:
- § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG
- § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG
Im ersten Fall ist dann eine Ausnahme gegeben, wenn die baulichen Maßnahmen mit einer 2/3-Mehrheit beschlossen werden, wobei die Hälfte der Eigentumsanteile repräsentiert werden müssen. In dem Fall müssen die Kosten von sämtlichen Wohnungseigentümern getragen werden. Diese Regelung gilt lediglich nicht unter der Voraussetzung nicht, dass die Kosten unverhältnismäßig sind.
Ebenfalls müssen sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten für bauliche Veränderungen tragen, falls diese sich innerhalb einer bestimmten und vor allem angemessen Periode amortisieren. Das ist unter der Voraussetzung der Fall, dass sich die Kosten ausgleichen oder anderweitig gedeckt werden können. Verteilt werden die anfallenden Kosten dann auf Grundlage des Miteigentumsanteils, den der entsprechende Wohnungseigentümer hält.
Dürfen Mieter bauliche Veränderungen durchführen?
Bisher haben wir im Beitrag ausschließlich von baulichen Veränderungen gesprochen, die durch Wohnungseigentümer beantragt und veranlasst wurden. Wie aber sieht es mit Mietern aus? Dürfen diese ebenfalls bauliche Veränderungen durchführen (lassen)?
Grundsätzlich dürfen Mieter keine baulichen Veränderungen, die nach § 20 WEG definiert sind, durchführen. Stattdessen ist stets die Genehmigung des Vermieters, also des Eigentümers der Wohnung einzuholen. Je nach Ausmaß der gewünschten baulichen Veränderung ist zudem die gesamte WEG-Zustimmung erforderlich.
Für folgende Punkte ist zum Beispiel eine Genehmigung durch den Vermieter nötig:
- Einziehen einer Zwischenwand
- Durchbruch einer Mauer
- Einbau einer Etagenheizung
- Anbringen einer Balkonverkleidung
- Überdachung einer Terrasse
- Entfernen einer Zwischenwand
- Entfernung von Rollläden oder Klappläden
- Überdachung eines Kfz-Stellplatzes
- Einzäunung eines Tiefgaragenstellplatzes
- Umbau des Bades
- Ausbau eines Kellerraums
- Aufstellen eines Geräteschuppens im Garten
Nimmt Ihr Mieter bauliche Veränderungen vor, ohne zuvor Ihre Zustimmung einzuholen, kommen Unterlassungs-, Beseitigungs- und Schadenersatzansprüche in Betracht. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung darüber fehlt, dass Ihr Mieter keine baulichen Veränderungen vornehmen darf. Auch dann ist Ihr Mieter verpflichtet, Ihre vorherige Zustimmung zu den beabsichtigten baulichen Veränderungen einzuholen.
Welche baulichen Veränderungen müssen Vermieter genehmigen?
Auf Grundlage des Paragraphen 554 BGB gibt es tatsächlich einige bauliche Veränderungen, die auf Verlangen des Mieters durchgeführt werden müssen.
Allerdings trifft das nur auf einige Maßnahmen zu, insbesondere:
- Behindertengerechter Umbau der Wohnung (z.B. behindertengerechter Umbau von Bad und WC)
- Barrierefreiheit im Treppenhaus (z.B.Montage von zusätzlichen Treppengeländern, Anbringung von Rampen für einen Rollstuhl sowie rollstuhlgerechte Verbreiterung von Türen)
- Ladestation für E-Autos
- Maßnahmen zum Einbruchschutz
Von diesen Veränderungen ist normalerweise lediglich ein Wohnungseigentümer bzw. in dem Fall der Mieter Profiteur. Deshalb ist es auf Grundlage des § 21 Abs. 2 und 3 WEG so geregelt, dass die Kosten ausschließlich von dieser Person zu tragen sind. Der Mieter kann also beispielsweise den Einbau einer Ladestation für E-Autos verlangen, muss dann allerdings die anfallenden Ausgaben selbst tragen.
Von diesen Ausnahmefällen abgesehen, benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters, bevor er bauliche Veränderungen innerhalb oder außerhalb der Wohnung vornimmt.
Dürfen Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Wohnungszustands verlangen?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses können Sie als Vermieter verlangen, dass Ihr Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung auf seine Kosten wiederherstellt. Ihr Mieter ist also verpflichtet, die von ihm zu Beginn oder während der Mietzeit in der Mietwohnung vorgenommenen baulichen Veränderungen, Einbauten und Einrichtungen auf seine eigenen Kosten wieder zu beseitigen.
Diese Verpflichtung hat Ihr Mieter selbst dann, wenn Sie ihm die Zustimmung für Einbauten und Einrichtungen gegeben haben.
Die Wiederherstellungspflicht umfasst auch die Entfernung von Fußbodenbelägen und Holzverkleidungen. Des Weiteren muss Ihr Mieter auch Dübellöcher verschließen, Nägel und Haken entfernen.
Wichtig: Sie können von Ihrem Mieter nicht verlangen, dass er Einbauten anderer Mieter entfernt. Er muss grundsätzlich nur solche Einrichtungen beseitigen, die er selbst in der Wohnung durchgeführt hat. Haben Sie beispielsweise vom Vormieter die Einrichtungen übernommen und die Mietwohnung mit den Einrichtungen dem Nachmieter übergeben, braucht er diese Einrichtungen bei seinem Auszug nicht zu beseitigen. Anders verhält es sich dagegen wiederum, wenn Ihr Mieter die Einrichtungen direkt vom Vormieter übernommen hat. Dann können Sie verlangen, dass er sie beseitigt.
Musterschreiben – Ursprünglichen Wohnungszustand fordern
Sehr geehrter Herr Winkler,
zur Vermeidung von unnötigen Kosten möchte ich Sie bereits jetzt darauf hinweisen, dass Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist am 31.05.XXXX verpflichtet sind, die von Ihnen in Ihrer Mietwohnung installierten Einbauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Ich selbst bin weder an einer Übernahme Ihrer Einbauten interessiert noch zur Übernahme verpflichtet.
Ich fordere Sie auf, bis spätestens zum 31.05.XXXX den Einbauschrank im Wohnzimmer, den Linoleumboden in der Küche sowie die Holzvertäfelung im Flur zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Sollte diese Frist fruchtlos verstreichen, lehne ich bereits jetzt ausdrücklich eine weitere Leistung durch Sie ab und werde auf Ihre Kosten eine Firma mit den notwendigen Arbeiten beauftragen. Sollte eine Einlagerung Ihrer Einbauten erforderlich werden, sind Sie ebenfalls verpflichtet, die dadurch entstehenden Kosten zu tragen.
Mit freundlichen Grüßen
Herr Vermieter.
Was ist die gesetzliche Grundlage von baulichen Veränderungen?
Die rechtliche Basis für bauliche Veränderungen ist vor allem der § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Darin ist unter anderem aufgeführt, wann es sich um bauliche Veränderungen handelt und in welchem Zusammenhang die entsprechenden Maßnahmen stehen. Zudem ist unter anderem ebenfalls festgehalten, dass bauliche Veränderungen keinen einzelnen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen dürfe. Dann dürften die entsprechenden Maßnahmen innerhalb eines Beschlusses nicht gestattet werden. Der betreffende Wohnungseigentümer hat seinen den Anspruch, zu verlangen, dass die Veränderungen nicht stattfinden.
