Pachtvertrag: Was vor Abschluss zu beachten ist
Ein Wohnraummietvertrag wird abgeschlossen, wenn Räume zum Wohnen überlassen werden. Soll dagegen in (leeren) Räumen zum Beispiel eine Gaststätte betrieben werden, schließen die Vertragspartner einen Gewerbemietvertrag.
„Vermietet“ der Eigentümer eines Gebäudes aber nicht nur die leeren Räume, sondern zum Beispiel auch die Einrichtung für eine Gaststätte, also ein Inventar, ist das Vertragsverhältnis ein Pachtvertrag.
Die wesentlichen Punkte, die Sie beim Abschluss eines Pachtvertrages beachten sollten, lesen Sie nachfolgend.
Legen Sie konkret fest, wer die Vertragspartner sind
Im Pachtvertrag sollten Sie zur Vermeidung späterer Unklarheiten eindeutig regeln, wer Verpächter und Pächter ist. Fehler oder Versäumnisse in diesem Bereich können für Sie erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.
Firmenbezeichnung Bei Verträgen mit Einzelunternehmen ist die korrekte Bezeichnung der Firma notwendig, zum Beispiel „Design- Möbel, Inhaber H. Hoffmann“.
Achtung: Wollen Sie etwa Räume mit Inventar an eine Kfz- Werkstatt in der Rechtsform einer GmbH verpachten, haftet nur die Gesellschaft für ausstehende Pachtzinszahlungen.
Dagegen ist aber zum Beispiel der Geschäftsführer, der alleiniger Gesellschafter der GmbH ist, nicht verpflichtet, mit seinem Privatvermögen persönlich für Verbindlichkeiten der GmbH geradezustehen.
Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Geschäftsführer sich aufgrund einer Vereinbarung dazu verpflichtet.
Bezeichnen Sie genau den Pachtgegenstand einschließlich des Inventars
Auch hier ist es wichtig, im Vertrag den genauen Pachtgegenstand anzugeben.
Wollen Sie Räume verpachten, sollten diese konkret bezeichnet werden. Dazu gehören die Adresse und, wenn notwendig, weitere Angaben (zum Beispiel Lage im Gebäude, „I. Obergeschoss links“).
Werden nur bestimmte Räume, etwa einer größeren Einheit, verpachtet, so bietet es sich an, diese in einem Lageplan zu markieren. Der Lageplan sollte dann als Anlage dem Vertrag beigefügt werden.
Das Inventar sollten Sie besonders sorgfältig beschreiben, um gerade bei der Beendigung des Pachtvertrages Klarheit zu haben, mit welcher Ausstattung der Pachtgegenstand an Sie zurückgegeben werden muss.
Vermeiden Sie Unklarheiten über den Nutzungszweck
Legen Sie im Vertrag genau fest, zu welchem Zweck die Verpachtung erfolgt.
Die Überlassung von Räumen einschließlich Inventar zu dem Zweck, darin eine Gaststätte zu betreiben, ist nicht nur eine Kalkulationsgrundlage für den Pachtzins.
Auch für die Frage, ob Mängel an den Räumen oder dem Inventar vorliegen und ob der Pächter dann Gewährleistungsansprüche geltend machen kann, ist der konkrete Nutzungszweck wichtig.
An ein Inventar für eine Gaststätte sind andere Anforderungen zu stellen als an eine Nutzung zum Beispiel eines Teils dieser Gegenstände für eine andere gewerbliche Verwendung.
Sie sollten im Pachtvertrag auch vereinbaren, dass notwendige behördliche Genehmigungen für die Ausübung des beabsichtigten Gewerbes Sache des Pächters sind (zum Beispiel die Gaststättenerlaubnis nach dem Gaststättengesetz).
Beispiel: „Es ist ausschließlich die Sache des Pächters, dass während der Nutzung des Pachtgegenstandes die notwendigen öffentlich-rechtlichen Erlaubnisse vorliegen.“
Regeln Sie im Vertrag auch die Einzelheiten zur Betriebskostenabrechnung
Nicht nur im Wohn- und Gewerberaummietrecht, sondern auch im Pachtrecht gilt, dass Sie als Verpächter die Nebenkosten (Betriebskosten) zu tragen haben, wenn im Vertrag nichts Abweichendes geregelt ist.
Sie müssen also ausdrücklich im Pachtvertrag regeln, welche Nebenkosten der Pächter neben dem Pachtzins an Sie zu zahlen hat.
Dabei können Sie auch nach dem Pacht- und Gewerberaummietrecht die einzelnen Betriebskostenpositionen weitgehend frei vereinbaren.
Die Beschränkungen im Wohnraummietrecht gelten hier nicht.
Die Betriebskosten, die Sie auf Ihre Mieter von Wohnraum nach der Betriebskostenverordnung abwälzen können, können dabei eine Orientierung sein und sollten in der Regel immer vereinbart werden. Dazu gehören die Kosten für:
laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (zum Beispiel die Grundsteuer),
Wasserversorgung und Entwässerung,
Wärme- und Warmwasser,
Aufzug,
Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
Gartenpflege,
Beleuchtung,
Schornsteinreinigung,
Sach- und Haftpflichtversicherung,
Hauswart,
Gemeinschaftsantennenanlage,
private Verteilanlage für Breitbandkabelnetz,
Einrichtungen für die Wäschepflege,
sonstige Betriebskosten (zum Beispiel Kosten der Erneuerung von Feuerlöschern, Kosten der Dachrinnenreinigung, Betriebskosten für eine Sauna).
Daneben lässt das Pachtrecht – wie auch das Gewerberaummietrecht – aber zu, bestimmte weitere Kostenpositionen als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, so zum Beispiel auch die Kosten für die Hausverwaltung.
Legen Sie eine bestimmte Vertragslaufzeit fest
Pachtverträge können Sie sowohl befristet als auch unbefristet schließen. Der Regelfall ist aber der Pachtvertrag auf bestimmte Zeit. Die konkrete Laufzeit hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.
Für Sie ist dabei wichtig, dass Sie gerade bei größeren Investitionen in den Pachtgegenstand und das Inventar durch eine längere Laufzeit rechtlich abgesichert sind. Andererseits lassen Ihnen zu lange Vertragslaufzeiten weniger Spielraum, wenn sich die Lage auf dem Markt für Gewerbeimmobilien für Investoren verbessert.
Insofern kann gerade bei einer Erstverpachtung eine Laufzeit von unter 10 Jahren eine Orientierung sein.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
