Mieterhöhung: Wie Sie alle Fallstricke erfolgreich meistern

Für Sie als Investor kommt es darauf an, zum richtigen Zeitpunkt – wenn noch keine Folgeschäden aufgetreten sind – die Arbeiten durchzuführen, die bei angemessenen Baukosten den dauerhaftesten Erfolg garantieren.

Ein Haus besteht aus vielen verschiedenen Einzelbauteilen, die unterschiedliche Funktionen besitzen und verschiedenen Abnutzungseinflüssen ausgesetzt sind.

Das sind die Vorteile einer Modernisierung

Eine Modernisierung bietet für Sie als Vermieter aber auch für Ihren Mieter Vorteile. Für den Mieter wird die Wohnung komfortabler, wenn beispielsweise eine moderne Heizung oder neue sanitäre Anlagen eingebaut werden.

Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser können die Kosten senken. Letzteres ist wegen der weiter steigenden Energiekosten bei den Betriebskosten ein echter Pluspunkt, der gar nicht hoch genug bewertet werden kann.

Für Sie als Vermieter rechnet es sich gleich vierfach, wenn Sie Ihr Mietobjekt modernisieren:

• Modernisierungen fördern die nachhaltige Vermietbarkeit der Wohnung.

Wann eine Modernisierung fällig ist

• Steigende Mieten führen schon bald zu einer höheren Rendite.

• Dass Modernisierungskosten in voller Höhe steuerlich abgeschrieben werden können, sichert Ihnen einen erheblichen Steuervorteil.

• Zusätzlich können Sie mit einem spürbaren Wertzuwachs Ihres Haus- und Wohnungsbesitzes rechnen.

Die Voraussetzungen für eine Modernisierung

Unter einer Modernisierung sind solche baulichen Maßnahmen zu verstehen, die

• den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen,

• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder

• nachhaltig Einsparungen aller Arten von Energie bewirken.

Für eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietwohnung bietet sich ein ganzer Maßnahmenkatalog an. Die Gerichte haben entschieden, dass es sich in den folgenden Fällen jeweils um eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung handelt:

• Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung (zum Beispiel Vergrößerung einer Toilette durch Einbeziehung des benachbarten Waschraums, Vergrößerung des Badezimmers durch Einbeziehung einer separaten Toilette, Zusammenlegung von zwei 2-Zimmer-Wohnungen zu einer 3-Zimmer-Wohnung, Umbau einer Speisekammer in einen Duschraum, erstmaliger Anbau eines Balkons),

• Verbesserung der Belichtung und Belüftung (zum Beispiel das erstmalige Schaffen einer natürlichen Belichtung durch Einbau von zusätzlichen Fenstern, Einbau eines Isolierglasfensters mit Lüftung),

• Verbesserung des Schallschutzes (zum Beispiel Abhängen der Decke),

• Verbesserung der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung (zum Beispiel Verstärkung einer Steigleitung, verbesserte Wasserentnahme durch Erneuerung der Kaltwasserleitungen, Erneuerung der Abwasserleitungen, wenn dadurch deren Kapazität erhöht wird),

• Verbesserung der sanitären Einrichtungen (z.B. erstmaliger Einbau eines Badezimmers, Vergrößerung der Sanitärfläche bei gleichzeitiger Trennung in Bad- und WC-Raum, Austausch einer frei stehenden Badewanne durch eine Einbaubadewanne),

• Verbesserung der Beheizung und der Kochmöglichkeiten (zum Beispiel Erweiterung einer Gasetagenheizung),

• Verbesserung der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt (zum Beispiel nachträglicher Einbau von sicheren Wohnungseingangstüren, Einbau von Sicherheitsschlössern, Kellervergitterungen, Rollläden für Erdgeschosswohnungen sowie Klingel-, Gegensprech- und Türöffnungsanlagen).

Achtung: Der Gebrauchswert von Wohnungen kann auch durch besondere bauliche Maßnahmen für Behinderte und alte Menschen erhöht werden. Beachten Sie in diesem Zusammenhang die Neuregelung seit 01.09.2001: Danach kann der Mieter von Ihnen die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zur Wohnung erforderlich sind.

Beispiel: Ihr Mieter verlangt für sich oder einen behinderten Angehörigen den Einbau eines Treppenlifts im Treppenhaus.

Hier findet dann eine umfassende Interessenabwägung statt: Auf Seiten des Mieters wird die besondere Bedeutung berücksichtigt, die eine Erleichterung des Wohnungszugangs für ihn mit sich bringt. Dass auf dem Wohnungsmarkt behindertengerechte Wohnungen erhältlich sind, ist für sich genommen kein Kriterium, das Interesse des Mieters an dem Einbau eines Treppenlifts in Frage zu stellen. Der Schutz des Mieters bezieht sich, so die Gerichte, auf die konkret gemietete Wohnung, nicht auf die Verfügbarkeit einer Wohnung am Mietmarkt.

Sie als Vermieter sind in erster Linie an der unveränderten Erhaltung des Hauses interessiert. Schließlich sind mit dem Einbau eines Treppenlifts erhebliche Investitionen und vor allem auch Eingriffe in die Bausubstanz verbunden. Das allein ist für die Gerichte aber kein entscheidendes Kriterium. Vielmehr muss überprüft werden, welches Gewicht dieser Einwand im Fall einer Übernahme der Verkehrssicherungspflichten und einer Haftungsfreistellung durch den Mieter noch besitzt.

Ebenso sind auch die Interessen der übrigen Mieter im Haus zu berücksichtigen. Es muss der Frage nachgegangen werden, in welchem Maß die Benutzung der Treppe für andere Personen, durch eine etwaige Verengung erschwert wird. Dabei ist insbesondere auch zu klären, ob dann, wenn der Lift nicht in Betrieb sein sollte, die Benutzung der Treppe im Vergleich zu dem bisherigen Zustand nur unter erschwerten Bedingungen möglich wäre.

Praxis-Tipp: Als Vermieter können Sie Ihre Zustimmung zum Einbau eines Treppenlifts davon abhängig machen, dass Ihr Mieter eine angemessene zusätzliche Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nach seinem Auszug leistet.

Die Höhe dieser Sicherheit ist gesetzlich nicht geregelt. Gerichtsurteile liegen dazu auch noch nicht vor. Es dürften aber die gleichen Grundsätze wie bei der Installation einer Parabolantenne gelten.

Danach hat der Mieter Sie als Vermieter von allen im Zusammenhang mit dem Einbau des Treppenlifts entstehenden Kosten und Gebühren frei zu halten. Gleiches gilt hinsichtlich der Haftung für etwaige Schäden, die durch den Betrieb des Treppenlifts verursacht werden, sowie für die Rückbaukosten.

Was zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zählt

Baumaßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, sind insbesondere die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätzen, Grünanlagen und Stellplätzen.

Auch Maßnahmen innerhalb des Hauses ohne konkreten Bezug zu einer bestimmten Wohnung können zu den allgemeinen Wohnwertverbesserungen gehören. In diesen Fällen ist allerdings erforderlich, dass der Wohnwert der einzelnen Wohnung wenigstens mittelbar gesteigert wird.

Beispiel: Einbau einer Waschküche, Einrichtung eines Fahrradkellers.

Für Energie-Einsparungen gelten Verbesserungen

Seit der Mietreform, die am 01.09.2001 in Kraft getreten ist, gelten Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie als Modernisierung. Bisher wurden nur Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser berücksichtigt.

Damit fallen zum Beispiel Vorhaben zur Einsparung von Strom darunter (beispielsweise Installation drehzahlgeregelter Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energiesparlampen).

Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern und Außentüren durch:

• Dichtung der Fugen zwischen Flügel und Rahmen bei vorhandenen Fenstern und Außentüren,

• Ersatz von Einfachverglasung durch Isolier- oder Mehrfachverglasung,

• Vorsatzfenster beziehungsweise Vorsatzflügel für einfachverglaste Fenster und Fenstertüren,

• Einbau neuer Fenster beziehungsweise Fenstertüren mit Isolier- oder Mehrfachverglasung als Ersatz von einfachverglasten Fenstern beziehungsweise Außentüren,

• Rollladen (außen angebrachte Rollladenkästen), Schiebe- oder Klappläden.

Verbesserung der Wärmedämmung von Außenwänden durch

• Wärmedämmmaterial auf der Außenseite, mindestens 50 mm dick, und unmittelbare Beschichtung,

• Wärmedämmmaterial auf der Außenseite, mindestens 50 mm dick, und hinterlüftete Verkleidung,

• Wärmedämmmaterial auf der Innenseite, mindestens 40 mm dick,

• Wärmedämmmaterial in den Heizkörpernischen, mindestens 20 mm dick, gegebenenfalls einschließlich reflektierender Oberfläche,

• Wärmedämmmaterial in der Luftschicht von zweischaligem Mauerwerk.

Verbesserung der Wärmedämmung von Dächern durch:

• Wärmedämmmaterial im Gebälk ausgebauter und beheizter Dachgeschosse, mindestens 80 mm dick,

• Wärmedämmmaterial auf dem Flachdach, mindestens 80 mm dick,

• Wärmedämmmaterial an der Unterseite der Kellerdecke, mindestens 40 mm dick,

• Wärmedämmmaterial an der Unterseite der obersten Geschossdecke, mindestens 40 mm dick,

• Wärmedämmmaterial im nicht ausgebauten Dachraum auf der obersten Geschossdecke, mindestens 80 mm dick.

• Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird.

• Einbau von Wärmepumpen- oder Solaranlagen:

• einschließlich der Anbindung an ein konventionelles Heizsystem.

• Einbau von Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme.

Modernisierungen, zu denen Sie verpflichtet sind

Zur Modernisierung gehören auch solche Vorhaben, die Sie als Vermieter durchführen müssen, weil Sie durch gesetzliche Vorschriften oder aufgrund behördlicher Anordnungen dazu verpflichtet sind. In Betracht kommen Maßnahmen wie beispielsweise

• Bau von Kinderspielplätzen,

• Einbau von Kaltwasserzählern,

• Einbau von Thermostatventilen,

• Einbau einer Öltanksicherung,

• nachträglicher Anschluss an die Kanalisation,

• nachträglicher Einbau von Sicherungstüren in Fahrstühlen,

• Umstellung von Stadtgas auf Erdgas.

Wie sich eine Modernisierung steuerlich rechnet

Ihre Modernisierungskosten sind steuerlich Erhaltungsaufwendungen. Bei größeren Aufwendungen hatten Sie früher die Möglichkeit, sämtliche Kosten entweder sofort abzuziehen oder aber auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen.

Diese Regelung galt letztmalig für Erhaltungsaufwendungen, die im Jahr 1998 entstanden sind. Seither gilt unwiderruflich Folgendes: Die Kosten stellen in voller Höhe sofort abziehbare Werbungskosten dar, können also nicht mehr auf mehrere Jahre verteilt werden.

Instandsetzung ist keine Modernisierung

Vielfach ist es schwierig, zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen einerseits und Modernisierungsarbeiten andererseits zu unterscheiden. Häufig ist es sogar so, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zusammenfallen.

Beispiel: Sie ersetzen morsche, einfachverglaste Holzfenster durch doppelverglaste Kunststofffenster. Die Modernisierung besteht darin, dass Sie doppelverglaste Kunststofffenster einbauen lassen.

Durch den Einbau der neuen Fenster ersparen Sie sich zugleich die Kosten für die Reparatur der morschen, einfachverglasten Holzfenster. Die ersparten Reparaturkosten müssen Sie von den Gesamtkosten abziehen. Lediglich der verbleibende Restbetrag kann dann Grundlage für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung sein.

Welche Arbeiten Ihre Mieter nicht dulden müssen

Eine Modernisierung muss Ihr Mieter dulden, es sei denn, dass sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen als Vermieter und auch der Interessen anderer Mieter im Haus nicht zu rechtfertigen ist. Dabei kommen folgende Härtegründe in Betracht:

• Unzumutbarkeit der durchzuführenden Arbeiten (Rücksichtnahme auf Kinder sowie ältere und kranke Mieter unter Berücksichtigung von Zeitpunkt und Dauer der Modernisierungsmaßnahme),

• Unzumutbarkeit der baulichen Folgen (zum Beispiel negative Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter wie etwa Verkleinerung des Wohnzimmers nach Einbau eines Bades),

• vorausgegangene Aufwendungen des Mieters (durch die Modernisierung werden Einbauten oder Einrichtungen entwertet oder beseitigt, die der Mieter zu einem früheren Zeitpunkt mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten geschaffen hat),

• die zu erwartende Mieterhöhung (die Mieterhöhung muss in einem angemessenen Verhältnis zur Modernisierung stehen; bei der Frage, ob die Mieterhöhung zumutbar ist, wird auch berücksichtigt, ob der Mieter Anspruch auf Wohngeld hat).

Auf Härtegründe kann sich Ihr Mieter allerdings dann nicht berufen, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt werden soll, wie er „allgemein üblich“ ist. Der Bundesgerichtshof hat schon vor Jahren klar gestellt, was der „allgemein übliche Zustand“ einer Mietwohnung ist. Das ist ein Zustand, der bei mindestens zwei Dritteln aller vergleichbaren Mietwohnungen innerhalb der Region angetroffen wird. Mit „Region“ ist das jeweilige Bundesland gemeint.

Achtung: Seit der Mietreform hat sich der Kreis der Personen, deren Belange auf Mieterseite zu berücksichtigen sind, erweitert. Neben dem Mieter und seiner Familie sind dies alle weiteren Angehörigen seines Haushalts.

Hintergrund für diese Neuregelung ist, dass es heute neben den klassischen Lebensformen von Ehe und Familie zahlreiche weitere Formen des dauerhaften Zusammenlebens gibt.

Berücksichtigt werden jetzt auch die Interessen von Personen, die mit dem Mieter „einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen“. Darunter fallen Lebensgemeinschaften aller Art.

Achtung: Bei der Frage, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden muss, sind immer auch die Interessen der anderen Mieter im Haus zu berücksichtigen. Ein einziger Mieter soll nicht eine sinnvolle, von Ihnen als Vermieter und anderen Mietern gewünschte Modernisierung blockieren können.

Sind alle übrigen Mieter oder ist jedenfalls die Mehrheit der Mieter an der in Aussicht genommenen Modernisierung interessiert, kann sich ein einzelner Mieter nicht einfach von den Modernisierungsmaßnahmen ausnehmen.

Das gilt jedenfalls für solche Vorhaben, die sich technisch nur für das gesamte Haus einheitlich durchführen lassen.

Wie Sie eine Modernisierung ankündigen

Darüber „stolpern“ Vermieter immer wieder: Sie vergessen, die Modernisierung ordnungsgemäß anzukündigen, und müssen deshalb bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung Nachteile hinnehmen.

Praxis-Tipp: Halten Sie unbedingt folgendes Verfahren ein: Drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme müssen Sie Ihren Mieter über alle Einzelheiten der geplanten Arbeiten unterrichten.

Erforderlich sind Angaben zu Art, voraussichtlichem Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer der Maßnahme sowie zur zu erwartenden Mieterhöhung. Verzichten Sie auf pauschale Angaben. Formulierungen wie „im Sommer“, „mehrere Wochen“ und dergleichen haben in einem solchen Ankündigungsschreiben nichts zu suchen.

Ausnahmsweise können Sie eine Mieterhöhung wegen Modernisierung auch dann verlangen, wenn Sie das Modernisierungsvorhaben zuvor gegenüber Ihrem Mieter nicht ordnungsgemäß angekündigt haben.

Ein unvollständiges oder sonst lückenhaftes Ankündigungsschreiben wirkt sich hier nicht negativ aus, wenn Ihr Mieter die Modernisierungsmaßnahme geduldet hat.

Die Duldung kann zunächst einmal dadurch zum Ausdruck kommen, dass der Mieter den Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewährt.

Eine Duldung der Modernisierungsmaßnahme kann zugleich aber auch darin gesehen werden, dass sich der Mieter in Kenntnis der Modernisierungsmaßnahmen passiv verhält. „In Kenntnis“ des Modernisierungsvorhabens befindet sich der Mieter, wenn er über die Art und den Umfang der Modernisierungsarbeiten wenigstens in groben Zügen unterrichtet worden ist.

„Passiv“ verhält er sich etwa dann, wenn er Ihnen als Vermieter gegenüber, weder der Modernisierungsabsicht widerspricht noch Maßnahmen ergreift, um Sie an der Durchführung der Modernisierungsarbeiten zu hindern.

Wie Sie sehen, hängen die Voraussetzungen für den Ausnahmefall fast ausschließlich von Bewertungsfragen ab.

Wie ein Gericht im konkreten Einzelfall entscheidet, weiß man nie. Deshalb: Gehen Sie besser auf Nummer sicher, verzichten Sie nicht auf das Ankündigungsschreiben.

Achtung: Die Ankündigungsfrist von drei Monaten gilt nicht für dringende Reparaturen. Aber auch in diesen Fällen müssen Sie den Mieter so rechtzeitig informieren, dass er sich auf die notwendigen Arbeiten einstellen kann.

Das gilt erst recht dann, wenn er berufstätig ist und sich erst Urlaub nehmen muss, um Handwerker in seine Wohnung lassen zu können.

Mieterhöhung wegen Modernisierung: So viel ist drin

Nach einer Modernisierung können Sie die Miete erhöhen und einen Modernisierungszuschlag fordern. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie neben oder mit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen. Konkret haben Sie drei Möglichkeiten:

• Sie erhöhen die Jahresmiete um 11% der Ihnen entstandenen Modernisierungskosten für die Wohnung, oder

• Sie erhöhen die Nettokaltmiete für die modernisierte Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, oder

• Sie erhöhen die Miete für die Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, und zwar auf der Basis für vergleichbare nicht modernisierte Wohnungen, und heben die Jahresmiete zusätzlich um 11% der Ihnen entstandenen Baukosten für die jeweilige Wohnung an.

Achtung: Sie sind nicht verpflichtet, dass Sie unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Miete wegen Modernisierung erhöhen. In der Wahl des Zeitpunkts sind Sie völlig frei.

Warten Sie jedoch zu lange mit der Mieterhöhung, können Sie Ihr Recht unter Umständen verlieren, die Juristen sprechen von der „Verwirkung“ des Rechts der Mieterhöhung.

Das ist der Fall, wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg nichts von sich hören lassen und wenn dadurch bei Ihrem Mieter der Eindruck entstanden ist, dass er mit einer Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht mehr zu rechnen braucht.

Praxis-Tipp: Damit Ihr Mieter gar nicht erst Gelegenheit erhält, sich auf Verwirkung berufen zu können, sollten Sie die Mieterhöhung entweder gleich nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten fordern oder aber Ihrem Mieter kurz schriftlich mitteilen, dass die Mieterhöhung nicht zugleich erfolgt, Sie sich diese aber ausdrücklich vorbehalten.

Wann eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist

Ein Ausschluss kann sich durch eine Regelung im Mietvertrag, im Übrigen aber auch aus den Umständen ergeben. In folgenden Fällen ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht möglich:

• Sie haben mit Ihrem Mieter eine Staffelmiete vereinbart,

• Sie haben sich mit Ihrem Mieter auf eine Indexmiete verständigt,

• Sie haben mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen und sich das Recht, die Miete wegen Modernisierung zu erhöhen, nicht vorbehalten.

Wie Sie die Mieterhöhung durchsetzen

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung tritt nicht automatisch ein. Sie müssen diese von Ihrem Mieter verlangen. Anders als etwa beim Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist es allerdings nicht notwendig, dass Ihr Mieter der Mieterhöhung zustimmen muss.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie von Ihrem Mieter einseitig fordern. Lesen Sie dazu das unten stehende Muster für ein Mieterhöhungsschreiben.

Achtung: Die Mieterhöhung wird mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung fällig.

Beispiel: Ihr Mieterhöhungsschreiben geht Ihrem Mieter im Laufe des Monats Juni zu. Dann muss er die Mieterhöhung wegen Modernisierung ab 1. September zahlen.

Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn Sie Ihrem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt haben oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10% erhöht hat.

Ihr Mieter hat ein doppeltes Kündigungsrecht

Ihr Mieter kann Ihr Schreiben, mit dem Sie die Modernisierung ankündigen, zum Anlass nehmen, das Mietverhältnis zu kündigen. Er ist dann berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsmitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Beispiel: Die Modernisierungsmitteilung geht dem Mieter im August zu. Dann hat er die Möglichkeit er bis Ende September von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Für den Fall, dass er kündigt, endet das Mietverhältnis Ende Oktober.

Die zweite Gelegenheit zu kündigen, bietet sich Ihrem Mieter dann, wenn Sie von ihm die Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangen. Hier kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Beispiel: Zugang der Mieterhöhungserklärung im Oktober. Dann kann sich der Mieter bis Ende November mit der Kündigung Zeit lassen. Kündigt er, endet das Mietverhältnis Ende Dezember.

Achtung: Im Fall der Kündigung durch den Mieter wird die Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht wirksam. Die kurze Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses und dem damit verbundenen Auszug, darf der Mieter dann weiterhin die bisherige Miete zahlen.