Die Miete ohne Probleme erhöhen
Das Gesetz kennt eine Reihe verschiedener Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen.
Ziel des Gesetzgebers ist es, einer einvernehmlichen Regelung der Parteien über die Erhöhung der Miete den Vorzug zu geben.
Der Vorzug dieser Möglichkeit besteht darin, dass eine einvernehmliche Regelung den beim förmlichen Zustimmungsverfahren häufig entstehenden Streit vermeidet.
Ist Ihr Mieter mit einer Erhöhung der Miete einverstanden, so steht einer entsprechenden Vereinbarung nichts im Wege.
Das förmliche Zustimmungsverfahren bei einer Mieterhöhung
Gelingt es Ihnen nicht, mit Ihrem Mieter eine einvernehmliche Erhöhung zu erreichen, müssen Sie auf das förmliche Zustimmungsverfahren zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zurückgreifen.
Wichtig: Während das förmliche Mieterhöhungsverfahren eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt, stehen Ihnen bei einer einvernehmlichen Regelung größere Freiheiten zur Verfügung:
Bei einer einvernehmlichen Erhöhung ist lediglich zu beachten, dass die neue Miete nicht den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung darstellt.
Die Obergrenze liegt hier bei der ortsüblichen Vergleichsmiete + 20%. Dies ist neben der Streitvermeidung ein weiterer Grund, weshalb eine einvernehmliche Erhöhung, wenn irgend möglich, vorzuziehen ist.
Vorbehalte gegen die Mieterhöhung streuen
Bevor Sie ein förmliches Zustimmungsverfahren in die Wege leiten, müssen Sie zunächst prüfen, ob eine Mieterhöhung nicht aus anderen Gründen generell ausgeschlossen ist.
Ein solcher Ausschluss kann sich beispielsweise aus dem Mietvertrag oder auch aus den Umständen beim Vertragsschluss ergeben.
Grundsätzlich muss der Ausschluss einer Mieterhöhung im Vertrag hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen.
Wichtig: Ein ausdrücklicher Vorbehalt im Mietvertrag, wonach eine Mieterhöhung nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften möglich bzw. vorbehalten bleibt, ist nicht erforderlich.
Dies geschieht im Rahmen eines förmlichen Zustimmungsverfahrens. Führt dies nicht zum Erfolg, sind Sie darauf angewiesen, die Zustimmung des Mieters gerichtlich einzuklagen.
Um ein Mieterhöhungsverfahren wirksam einzuleiten, muss die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben sein.
Wichtig: Diese Einjahresgrenze gilt nicht, wenn es um eine Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen oder wegen gestiegener Betriebskosten geht.
Form und Begründung der Mieterhöhung
Ein mündliches Mieterhöhungsverlangen ist nicht möglich.
Als Vermieter müssen Sie vielmehr die Mieterhöhung in Textform gegenüber dem Mieter geltend machen und gleichzeitig eine Begründung liefern.
Achtung: In der Praxis wird das Mieterhöhungsverlangen häufig nicht vom Vermieter selbst, sondern von einem Bevollmächtigten erstellt. Dies kann ein Rechtsanwalt, der Verwalter oder auch der Haus- und Grundbesitzerverein sein.
Was die Begründung des Mieterhöhungsverlangens anbelangt, so stellt Ihnen das Gesetz drei Begründungsmöglichkeiten zur Verfügung:
- Sie können auf einen Mietspiegel verweisen
- Sie können ein Sachverständigengutachten beilegen
- Sie können dem Mieter drei Vergleichswohnungen benennen, in denen die Miete ebenso hoch ist.
Im Einzelnen müssen Sie zu den vier Begründungsmöglichkeiten Folgendes wissen:
Mehr dazu: Mieterhöhungen: So gehen Sie vor
Verweis auf einen Mietspiegel
Die in der Praxis am häufigsten verwendete Begründung besteht im Verweis auf einen Mietspiegel. Wenn es in der betreffenden Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, können Sie auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückgreifen.
Dies setzt jedoch voraus, dass diese Gemeinde vergleichbar ist. Aus diesem Grund können Sie beispielsweise bei einer auf dem Land gelegenen Wohnung nicht den Mietspiegel einer benachbarten Großstadt verwenden.
Verweis auf Sachverständigengutachten
Voraussetzung ist, dass es sich um ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handelt.
Das Gutachten muss so begründet sein, dass es für den Mieter logisch nachvollziehbar ist.
Außerdem muss der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die Wohnung des Mieters konkret in das örtliche Mietpreisgefüge einordnen.
Benennung von drei Vergleichswohnungen
Wenn Sie zur Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens auf drei Vergleichswohnungen verweisen, müssen diese identifizierbar beschrieben werden.
Dafür ist es ausreichend, wenn Sie dem Mieter Informationen über den Namen des Wohnungsinhabers, die Adresse, das Stockwerk sowie den Quadratmeterpreis angeben. Wichtig ist, dass die Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage lediglich vergleichbar sein müssen.
Sie müssen also nicht gleich sein, so dass Sie in Bezug auf die Wohnfläche und in Details der Ausstattung durchaus abweichen können.
Die Mieten der Vergleichswohnungen müssen mindestens so hoch sein, wie die von Ihnen verlangte neue Miete. Nicht zulässig ist es, wenn Sie aus den Vergleichsmieten eine Durchschnittsmiete bilden.
Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
In der Vermietungspraxis besonders relevant sind Mieterhöhungen nach Durchführung von Modernsierungsmaßnahmen.
Dabei wird häufig übersehen, dass die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen sein müssen.
Vorher können Sie eine Erhöhung der Miete nicht verlangen. Es muss sich dabei um Arbeiten handeln, die Sie als Vermieter in Auftrag gegeben haben.
Nicht ausreichend ist es hingegen, wenn es sich um Kosten handelt, welche Ihnen infolge von Erschließungsmaßnahmen in Rechnung gestellt werden.
Checkliste: So vermeiden Sie die häufigsten Fehler in Mieterhöhungsverfahren:
- Ist eine Mieterhöhung im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen?
- Haben Sie die Möglichkeit einer einvernehmlichen Mieterhöhung geprüft?
- Ist die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben?
- Haben Sie die erforderliche Form für das Erhöhungsschreiben eingehalten?
- Bei Einschaltung eines Bevollmächtigten bzw. Stellvertreters: Liegt dem Schreiben eine von Ihnen unterzeichnete Original-Vollmacht bei?
- Ist das Erhöhungsverlangen mit einem der vier Begründungsmöglichkeiten versehen?
- Sind die Anlagen, auf die Sie im Schreiben Bezug nehmen (z.B. Sachverständigengutachten) dem Schreiben tatsächlich beigefügt?
- Geht aus dem Erhöhungsschreiben klar hervor, dass Sie den Mieter um Abgabe einer Zustimmungserklärung auffordern?
- Haben Sie sich die Überlegungsfrist sowie die Klagefrist im Kalender notiert?
- Ist das Schreiben ordnungsgemäß an alle Mieter adressiert?
- Wird die Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, eindeutig bezeichnet?
