Steuern sparen mit Immobilien – bei Vermietung, Kauf & Verkauf

Wie lassen sich bei einer Immobilie Steuern sparen? Diese Frage beschäftigt viele Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung. Tatsächlich gibt es sowohl für Vermieter und Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie die Möglichkeit, bestimmte Kosten von der Steuer abzusetzen.

In unserem Beitrag beschäftigen wir uns damit, wie Sie zum Beispiel mit einer Immobilie als Kapitalanlage Steuern sparen können. Wir gehen ferner darauf ein, welche Möglichkeiten Vermieter, Mieter, Eigennutzer und Verkäufer von Immobilien haben, an der Steuer auf legale Art und Weise zu sparen.

Steuern sparen beim Immobilienkauf

Wenn Sie Immobilien kaufen, können Sie bereits damit in Verbindung Steuern sparen. Die Anschaffungskosten lassen sich abschreiben, konkret im Zuge der sogenannten „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Das gilt jedoch nur unter der Voraussetzung, dass Sie die Immobilie zum Erzielen von Einkünften in Anspruch nehmen. Abschreiben dürfen Sie dann den Gebäudewert der Immobilie.

Je nach Baujahr können auf diese Weise pro Jahr zwischen zwei und drei Prozent der Anschaffungskosten abgesetzt werden. Darüber hinaus haben Sie im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage die Möglichkeit, anfallende Nebenkosten in vollem Umfang abzusetzen. Das sind in erster Linie die folgenden Ausgaben, die auch als Kaufnebenkosten bezeichnet werden:

• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklercourtage

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und als Kapitalanlage nutzen, können Sie demzufolge vor allem die Anschaffungskosten und die im Zusammenhang mit dem Kauf anfallenden Nebenkosten von der Steuer absetzen.

Wie können Sie als Vermieter Steuern sparen?

Nachdem Sie ein Haus gekauft haben, um dieses zum Beispiel zu vermieten, können Sie neben den bereits angesprochenen Kosten weiterhin Ausgaben von der Steuer absetzen. Das gilt für eine ganze Reihe von Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Vermieten der Immobilien stehen.

Typische Kosten, die Sie als Vermieter bei einem Haus steuerlich geltend machen können, sind:

• Werbungskosten
• Grundsteuer
• Hausverwaltungskosten
• Reparaturen
• Renovierungsarbeiten
• Betriebskosten

Zu den Betriebskosten zählen zahlreiche Kosten, wie zum Beispiel für die Heizung, Müllentsorgung und Abwasser. Ebenso absetzen dürfen Sie als Vermieter sogenannte Erhaltungsaufwendungen. Das sind Ausgaben, die in der Regel anfallen, um den Soll-Zustand des Hauses aufrecht zu erhalten. Ebenfalls absetzen dürfen Sie nicht umlagefähigen Nebenkosten, also solche Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Selbst den Leerstand einer Wohnung oder eines Hauses dürfen Sie steuerlich geltend machen, denn daraus entstehen in aller Regel Verluste.

Was kann ich als Hausbesitzer steuerlich geltend machen?

Eine weitere Möglichkeit, im Zusammenhang mit Immobilien Steuern zu sparen, haben Hausbesitzer. Das gilt unter der Voraussetzung, dass die Immobilie als Kapitalanlage genutzt wird, entweder im Bestand oder zur Vermietung. Unter dieser Voraussetzung dürfen Eigentümer Kosten absetzen, die im Zusammenhang mit dem Haus stehen:

• Anschaffungskosten der Immobilie (AfA)
• Anschaffungskosten für das Grundstück
• Modernisierungskosten des Gebäudes
• Kaufnebenkosten
• Immobiliengutachten
• Zinsen für die Finanzierung
• Weitere Kosten

Ob das Absetzen dieser Kosten auch bei einer selbstgenutzten Immobilie möglich ist, erfahren Sie im nächsten Abschnitt unseres Beitrages.

Kann man auch selbstgenutzte Immobilie Steuern sparen?

Häufig hört man, dass es bei der Selbstnutzung einer Immobilie nicht möglich wäre, Steuern zu sparen. Diese Aussage ist jedoch zu pauschal, auch wenn Sie die Immobilie zum Beispiel nicht abschreiben können, wie es bei einer Kapitalanlage bzw. Vermietung der Fall ist. Trotzdem haben Sie als Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie die Gelegenheit, Steuern zu sparen. Das funktioniert zum Beispiel aufgrund des Eigenheimrentengesetzes, auch als Wohnriester bezeichnet. In dem Fall erhalten Sie vom Staat einen Zuschuss und können bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben geltend machen.

Darüber hinaus dürfen Sie auch bei einer selbstgenutzten Immobilie Reparaturen zu einem Teil von der Steuer absetzen. Wichtig ist, dass Sie Material- und Arbeitskosten getrennt behandeln. Es ist lediglich möglich, die Arbeitskosten in einem Umfang von 20 Prozent, allerdings maximal 1.200 Euro im Jahr, geltend zu machen. Ebenfalls dürfen Sie haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen, in dem Fall ebenfalls 20 Prozent bis maximal 4.000 Euro jährlich.

Steuern sparen beim Immobilienverkauf

Nicht nur beim Kauf einer Immobilie können Sie Steuern sparen, sondern Gleiches gilt unter der Voraussetzung, dass Sie Immobilien veräußern. Grundsätzlich müssen die Gewinne, die aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis entstehen, versteuert werden. Das gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass folgende Ausnahmen nicht zum Tragen kommen:

• Fremdnutzung: Haben Sie die Immobilie mindestens in den vergangenen zehn Jahren vermietet, sind Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei.
• Eigennutzung: Haben Sie das Haus in den vergangenen drei Jahren selbst genutzt, müssen Sie den Gewinn ebenfalls nicht versteuern.

Steuern sparen bei Immobilienfonds oder Immobilienaktien?

Manche Anleger möchten nicht direkt in eine Immobilie investieren, also zum Beispiel kein Haus kaufen. Für diese Investoren gibt es am Markt mehrere Optionen, die in den Bereich des indirekten Immobilieninvestments fallen. Dazu zählen insbesondere:

• Offene Immobilienfonds
• Geschlossene Immobilienfonds
• Immobilienaktien

In diesem Fall stellt sich die Frage, ob Sie bei den entsprechenden Geldanlagen Steuern sparen können.

Steuern sparen bei offenen Immobilienfonds

Auf offene Immobilienfonds trifft das zu, auch wenn die Erträge grundsätzlich im Rahmen der Abgeltungssteuer mit 25 Prozent zu versteuern sind. Bei verschiedenen Fondsarten gibt es jedoch eine Reduzierung des steuerpflichtigen Anteils, so auch bei offenen Immobilienfonds.

Dort sind 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei, sogar bis zu 80 Prozent, falls vor allem ausländische Immobilien im Portfolio des Fonds zu finden sind. Das bedeutet, dass Sie im besten Fall nur 20 Prozent der Erträge versteuern müssen.

Steuervorteile bei geschlossenen Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds haben Sie ebenfalls die Möglichkeit, Steuervorteile zu nutzen. Das ist unter der Voraussetzung der Fall, dass Sie zum Beispiel negative Einkünfte vortragen, um diese später mit positiven Einnahmen zu verrechnen. Darüber hinaus gilt auch bei geschlossenen Fonds eine Steuerfreiheit für die Veräußerungsgewinne, sollten zwischen Kauf und Verkauf der Immobilien mindestens zehn Jahre vergangen sein.

Steuern bei denkmalgeschützten Gebäude sparen?

In der Anlageberatung werden oft denkmalgeschützte Immobilien, sogenannte Denkmalimmobilien, als wahre Steuersparwunder angepriesen. Tatsächlich ist der größte Steuerspareffekt bei Immobilien möglich, falls es sich um eine nicht sanierte Denkmalimmobilie handelt. In dem Fall haben Eigentümer die Möglichkeit, innerhalb von zwölf Jahren die gesamten Sanierungskosten abzuschreiben. Die Abschreibung läuft somit deutlich schneller ab, als es bei „normalen“ Objekten mit mindestens 33 Jahren der Fall ist.

Voraussetzung für die Abschreibung ist jedoch, dass die Sanierungsmaßnahmen der Erhaltung des Denkmals dienen. Deshalb lassen sich zum Beispiel folgende Maßnahmen mit den entstandenen Sanierungskosten nicht abschreiben:

• Neu angelegter Garten
• Carport
• Solaranlage

Neue Heizungen, Fenster und Türen hingegen dürfen bei denkmalgeschützten Immobilien abgeschrieben werden. Auf diese Weise können Sie bei einer Sanierung im Zusammenhang mit einer Denkmalimmobilie leicht über 10.000 Euro jährlich an Steuern einsparen.