Wohnflächenberechnung: Hierfür haften Sie als Vermieter

Stimmen vereinbarte und tatsächliche Wohnfläche nicht überein, ist der Mietvertrag insoweit fehlerhaft.

Dafür tragen Sie als Vermieter die Verantwortung, denn Sie haben das Flächenmaß ermittelt und den Mietvertrag gefertigt.

Auf beides hat der Mieter in aller Regel keinen Einfluss.

Als Vermieter haften Sie auch bei „ca.-Angaben“ voll für falsche Flächenangaben im Vertrag

Im Bewusstsein des Problems stellen viele Vermieter dem im Mietvertrag angegebenen Flächenmaß ein „ca.“ voran. Dies soll Unverbindlichkeit ausdrücken und vor Nachteilen schützen.

Die Karlsruher Richter lassen das jedoch nicht durchgehen. Tenor der Entscheidung: Ein bisschen falsch gibt es nicht.

Entweder bekommt der Mieter in dem Umfang der Flächenabweichung seine Miete zurück oder gar nicht.

Dem relativierenden Zusatz „ca.“ für die Bemessung der Mietminderung komme keine Bedeutung zu (BGH, Urteil v. 10.03.10, Az. VIII ZR 144/09).

Tipp: Legen Sie sich bei den m²-Angaben fest bzw. bedenken Sie, dass Sie sich mit einer „ca.-Angabe“ im Mietvertrag nicht schützen können.

Sie haften für falsche Wohnungsgröße im Inserat

Wohnungen werden durch Inserate vermietet – egal, ob in der Zeitung oder im Internet. Und in jedem Inserat ist eine Angabe zur Größe der Wohnung unerlässlich.

Ist diese Angabe in erheblichem Umfang unzutreffend, kann der Mieter später die Miete mindern, wenn im Mietvertrag keine Angabe zur Wohnungsgröße gemacht wird.

Auch dies hat der BGH entschieden (BGH, Urteil v. 23.06.10, Az. VIII ZR 256/09).

Stillschweigend festgelegtes Flächenmaß gilt

Nach Meinung der Richter am BGH kann über das Flächenmaß auch stillschweigend (konkludent) eine Einigung getroffen werden. Und das wie im Urteilsfall dadurch, dass das Inserat eine Flächenangabe enthält, nicht aber der Mietvertrag.

In einem solchen Fall ist nämlich davon auszugehen, dass die Lücke im Mietvertrag durch die Aussage im Inserat geschlossen wird.

Denn dass der Vordruck des Mietvertrags keine Angabe zur Wohnungsfläche enthält, bedeutet nicht, dass die Parteien hinsichtlich der Wohnfläche keine vertragliche Bindung wollten.

Im Gegenteil: Der Vermieter muss sich nach Meinung des BGH in einem solchen Fall an den Angaben im Inserat festmachen lassen.

Im Zweifel gilt Mietvertrag

Allerdings ist damit auch klar, dass die Angaben im Mietvertrag vorgehen. Weichen die Flächenmaße von Mietvertrag und Inserat ab, kommt es auf den Mietvertrag an.

Der Mieter kann sich später also nicht auf Falschangaben berufen, wenn er die richtigen Angaben im Mietvertrag selbst unterschrieben hat.

Tipp: Fügen Sie daher – wegen solcher Zweifelsfälle – immer eine Flächenangabe in Ihren Mietvertrag ein.

Nicht eindeutige Flächenbezeichnungen werden zugunsten des Mieters ausgelegt

Häufig ist durch den Mietvertrag nicht klar, worauf sich das angegebene Flächenmaß bezieht: Auf die Gesamtfläche, die beheizbare Fläche, die Nutzfläche oder die Wohnfläche.

Ist dies der Fall, gehen Unklarheiten zulasten des Vermieters. Und das bedeutet, dass die angegebene Fläche die Wohnfläche meint (BGH, Urteil v. 21.10.09, Az. VIII ZR 244/08).

„Mietraumfläche“ gibt es nicht

So hat es der BGH zu einem Fall entschieden, bei dem in einem Mietvertrag von „Mietraumfläche“ die Rede war.

Für das Urteil war entscheidend, was damit bezeichnet werden sollte. Denn die „Mietraumfläche“ von 61,5 m² entprach der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen betrug die korrekt ermittelte Wohnfläche hingegen nur 54,27 m².

Da es eine „Mietraumfläche“ im Rechtssinn nicht gibt, hat der BGH den Mietvertrag ausgelegt – zugunsten des Mieters.

Und das bedeutet: Zugunsten des Mieters ist es immer, wenn die angegebene Fläche der Wohnung die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung ist.

Denn diese berücksichtigt allein den Wohnwert für den Mieter, weshalb etwa Abstellräume und Flächen mit geringer lichter Höhe nicht voll als Wohnfläche anzusetzen sind – so der BGH.

Dieser Grundsatz hatte im Urteilsfall unangenehme Folgen für den Vermieter: Die angegebene Fläche wich von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche um mehr als 10% ab, die Abweichung war somit erheblich und zog umfangreiche Rechtsfolgen nach sich.

Tipp: Legen Sie in Ihrem Mietvertrag das Flächenmaß nur nach anerkannten Flächenberechnungen fest. Nur so beugen Sie der Auslegung einer unklaren Regelung zugunsten des Mieters vor.