Wohnungstausch: Ihre Rechte als Vermieter!

Insbesondere in den großen Städten in Deutschland wird der Wohnraum immer knapper. Das hat zu einem Trend geführt, bei dem der Wohnungstausch im Mittelpunkt steht. Der Tausch der Wohnung ist zum Beispiel sinnvoll, wenn eine Person in einer zu kleinen Wohnung lebt, während eine andere Person zu viel Platz in der Wohnung hat.

In unserem Beitrag erfahren Sie, worum es sich bei einem Wohnungstausch handelt, welche Gründe es gibt und wie sich der Ablauf gestaltet. Wir gehen ferner darauf ein, ob der Vermieter dem Tausch zustimmen muss und worin die Vor- und Nachteile beim Tausch der Wohnung bestehen.

Was ist ein Wohnungstausch?

Bei einem Wohnungstausch einigt sich in der Regel der aktuelle Mieter mit einer anderen Person darüber, die jeweilige Mietwohnung gegen die andere Wohnung zu tauschen. Man spricht in dem Zusammenhang von einer sogenannten Tauschwohnung. Ein Tausch kann entweder für eine relativ kurze Dauer oder dauerhaft sein. Eine Änderung im Mietvertrag erfolgt vor allem bei dauerhaftem Wechsel des Mieters. Tauschobjekte sind für die entsprechenden Tauschpartner in der Regel:

• Komplette Wohnungen
• Häuser
• Einzelzimmer

Meistens wird der Wohnungstausch innerhalb der gleichen Stadt vorgenommen. Es ist jedoch ebenfalls öfter möglich, dass sich die Tauschwohnung an einem anderen Ort befindet als die andere Wohnung.

Was sind die Gründe für den Wohnungstausch?

Es gibt mehrere Gründe, aus denen sich die entsprechenden Tauschpartner entscheiden, zum Beispiel den Tausch einer Mietwohnung vorzunehmen. Die wichtigsten sind:

• Wohnfläche soll verkleinert werden
• Größere Wohnfläche wird benötigt
• Beruflich veranlasster Umzug
• Umzug aus privaten Gründen notwendig
• Wohnung befristet nutzen, beispielsweise im Urlaub

Ein klassisches Beispiel für einen Wohnungstausch sieht wie folgt aus: Eine Rentnerin lebt nach dem Tod ihres Mannes in einer nun für sie viel zu großen Mietwohnung. Auf der anderen Seite sucht eine Familie mit zwei Kindern schon lange eine bezahlbare und deutlich größere Wohnung. Diese Fakten legen nahe, dass beide Parteien einfach ihre Wohnung tauschen.

Wie läuft ein Wohnungstausch ab?

In den meisten Fällen läuft ein Wohnungstausch organisatorisch über eine sogenannte Tauschbörse ab. Dabei handelt es sich um ein Portal, auf dem eine Tauschwohnung gesucht und angeboten werden kann. Die Nutzung einer solchen Tauschbörse ist transparent und einfach, sodass der Wohnungstausch in der Regel in folgenden Schritten abläuft:

1. Inserat auf der Tauschbörse veröffentlichen
2. Angaben zur gesuchten Tauschwohnung machen
3. Tauschangebote werden ermittelt
4. Tauschpartner besichtigen die jeweils andere Wohnung
5. Einverständnis für die Vermietung vom Vermieter einholen
6. Neuer Mietvertrag wird ausgefertigt
7. Umzug in das jeweils neue Zuhause

Oft läuft der Wohnungstausch wie eine gewöhnliche Vermietung ab, nur, dass in dem Fall gleichzeitig nicht nur eine, sondern zwei Personen ein neues Zuhause finden. Über die Tauschbörse geben Sie das Inserat zur eigenen Mietwohnung auf und suchen gleichzeitig eine passende Tauschwohnung. Dazu gibt es jeweils eine Reihe Angaben zur Wohnung wie Größe, Lage, Zustand etc..

Kann der Vermieter den Wohnungstausch verbieten?

Damit es sich beim Wohnungstausch um ein gültiges Rechtsgeschäft handelt, muss der Vermieter dem Tausch der Wohnung zustimmen. Deshalb ist es empfehlenswert, dass Sie den Vermieter bei einem geplanten Tausch der Wohnung rechtzeitig informieren. Das Vermieten obliegt seiner Entscheidung, sodass er im konkreten Fall dem geplanten Wohnungstausch widersprechen kann und der Mietvertrag nicht verändert wird. Es müssen somit alle Beteiligten mit dem Tausch einverstanden sein:

• Vermieter / Eigentümer
• Bisheriger Mieter
• Neuer Mieter

Wie sinnvoll ist der Wohnungstausch aus Sicht des Vermieters?

Dass ein Wohnungstausch für betroffene Mieter häufig sehr sinnvoll ist, steht außer Frage. Wie aber stellt sich die Situation für den Vermieter dar?

Unter Umständen profitieren Vermieter beim Tausch der Wohnung von folgenden Vorzügen:

• Vermieter hat Entscheidungsfreiheit, da er dem Wohnungstausch nicht zustimmen muss.
• Vermieter hat öfter die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen.
• Eventuell wird ein nicht unbedingt beliebter Mieter durch eine „bessere“ Person ersetzt.
• Vermieter hat keinen Leerstand in der Wohnung, der eventuell entstanden wäre, hätte der Mieter ohne Einzug eines neuen Mieters gekündigt.

Neben den Vorteilen gibt es einige Nachteile, die aus Sicht des Vermieters in Verbindung mit einem Wohnungstausch stehen können. Das sind:

• Gleiches Risiko wie bei „normaler“ Neuvermietung, zum Beispiel nicht solventer Mieter.
• Eventuell muss der Vermieter aufgrund der Neuvermietung etwas verändern (Stichwort Energieausweis → Kosten).
• Neuer Mieter möchte die Wohnung eventuell nur kurzfristig nutzen, obwohl er angibt, dauerhaft dort sein Zuhause finden zu wollen.

Ob der Wohnungstausch letztendlich für den Vermieter vorwiegend Vor- oder Nachteile hat, hängt in großem Umfang von den individuellen Umständen und auch von der Person ab, die zukünftig in der Mietwohnung leben wird.

Was ist bei einem Wohnungstausch noch zu beachten?

Grundsätzlich ist der Wohnungstausch zwar keine komplizierte Angelegenheit. Dennoch sollten sowohl Mieter als auch Vermieter einige Aspekte beachten, wenn es darum geht, die Wohnung dauerhaft zu tauschen. Wichtige Punkte sind:

• Zustimmung des Vermieters einholen
• Bei Wohnungsbaugesellschaften: Muss der Tausch innerhalb der Gesellschaft erfolgen oder ist es möglich, zum Beispiel eine Wohnung in einer anderen Stadt zu mieten?
• Einzelheiten mit den Beteiligten besprechen (insbesondere mit dem Vermieter)
• Klären der eventuell neuen Miete
• Häufig werden die Nebenkosten angepasst
• Gesetzliche Vorgaben für Mieterhöhung bei Neuvermietungen beachten

Exkurs: Temporärer Wohnungstausch

Neben einem dauerhaften gibt es ebenfalls einen temporären Wohnungstausch. Damit ist gemeint, dass die Wohnung zeitlich befristet getauscht wird. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums kehren beide Mieter wieder in ihre ursprüngliche Wohnung zurück. Wie bei einem dauerhaft angelegten Wohnungstausch, muss der Vermieter auch einem temporären Tausch zustimmen.

Gibt er sein Einverständnis nicht, darf auch kein zeitlich befristeter Tausch der Wohnung vorgenommen werden. Gänzlich unbegründet darf der Vermieter seine Zustimmung allerdings in der Regel nicht verweigern. Stattdessen muss es sich um objektiv nachvollziehbare Gründe handeln, an denen der betroffene Mieter zudem nichts ändern kann.