Zutrittsrechte des Vermieters – Was ist erlaubt?

In nicht wenigen Fällen sind Mieter darüber verärgert, dass sich der Vermieter einen Zutritt zu ihrer Wohnung oder ihrem Haus verschafft hat. Das Recht dazu ist allerdings an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, sodass Vermieter nicht einfach jederzeit eine Besichtigung der vermieteten Wohnung durchführen können.

In unserem Beitrag erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter das Recht hat, die Mietwohnung zu betreten. Ferner gehen wir darauf ein, ob sich der Vermieter im Mietvertrag Zutrittsrechte sichern darf und wie lange er den Besuch vorher ankündigen muss. Darüber hinaus gehen wir auf weitere Fragen ein, wie zum Beispiel, ob und wie oft Besichtigungstermine bei einer geplanten Neuvermietung stattfinden dürfen.

Wann besitzt der Vermieter ein Zutrittsrecht zur Wohnung?

Zunächst einmal gibt es aufseiten des Vermieters kein generelles Zutrittsrecht für die vermietete Wohnung, das im Mietvertrag stehen könnte. Selbst ein innerhalb des Mietvertrages vereinbartes, prinzipielles Recht auf den Zutritt zum Haus oder zur Wohnung, ist nicht zulässig. Es gibt allerdings Ausnahmen. Hat der Vermieter einen Grund und sogenanntes, berechtigtes Interesse, darf er eine Besichtigung durchführen und hat in dem Zusammenhang auch das Recht dazu. Ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters und ein damit verbundenes Besichtigungsrecht laut Mietrecht gibt es zum Beispiel in den folgenden Situationen:

• Geplante Neuvermietung und in dem Zusammenhang stehende Besichtigungen
• Geplanter Verkauf der Wohnung oder Immobilie
• Vermessung der Wohnung
• Zähler ablesen
• Geplante Modernisierungsmaßnahmen
• Schadensbehebung oder Forschen nach Ursachen für Schäden
• Verdacht auf nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung
• Unmittelbare Gefahr (Notfall)

In den meisten dieser Fälle muss der Vermieter dennoch einen Termin mit den entsprechenden Mietern vereinbaren, auch wenn er Eigentümer der Wohnung oder des Hauses ist. Darüber hat der Vermieter kein Recht auf eine bestimmte Mindestanzahl von Besichtigungen und Besuchen pro Jahr, weil eben per Gesetz kein generelles Zutrittsrechte existiert.

Dürfen im Mietvertrag Zutrittsrechte enthalten sein?

Innerhalb eines Mietvertrages können zwar zwischen Eigentümer bzw. Vermieter und den Mietern einige Dinge individuell vereinbart werden. Ein prinzipielles Zutrittsrecht als Klausel im Mietvertrag ist jedoch nach dem Mietrecht nicht wirksam, selbst wenn Sie als Mieter diesen Vertrag unterschreiben. Eine solche Klausel würde sogar dem Grundgesetz widersprechen, genauer gesagt Artikel 13. Hier ist die Unverletzlichkeit der Wohnung als Grundrecht genannt, sodass sich der Vermieter auch im Mietvertrag kein generelles Besichtigungsrecht der Wohnung verschaffen darf.

Allerdings ist es möglich, dass zwischen Vermieter und Mieter eine individuelle Vereinbarung (außerhalb eines Mietvertrages) getroffen wird. Dann können auch allgemeine Zutrittsrechte beschlossen werden, wenn der Mieter sich damit einverstanden erklärt.

Info: Wenn ein Vermieter Zutritt zur Wohnung des Mieters haben möchte, müssen dafür gute Gründe vorliegen. Ausnahme ist lediglich ein Notfall, denn dann darf der Vermieter und Eigentümer der Wohnung sofort und ohne Zustimmung des Mieters das Objekt betreten.

Muss der Vermieter den geplanten Zutritt ankündigen?

Selbst bei einem berechtigten Interesse oder Verdacht auf eine nicht sachgerechte Nutzung der Wohnung darf der Vermieter nicht plötzlich vor der Türe stehen und sich Zutritt verschaffen wollen. Anders ausgedrückt: Die Pflicht des Vermieters besteht darin, eine geplante Besichtigung der Wohnung anzukündigen. Im Idealfall geschieht das schriftlich, damit ein entsprechender Nachweis existiert. Zudem ist es ebenfalls eine Pflicht des Vermieters, dass er in diesem Schreiben den Grund für seinen Besuch nennt.

Eine weitere Frage besteht in dem Zusammenhang darin, welche Zeit im Voraus der Vermieter das Wahrnehmen seines Besichtigungsrechtes beim Vorliegen guter Gründe ankündigen muss. Gesetzliche Regelungen zu eventuellen, allgemeinen Fristen gibt es nicht. Stattdessen ist es vor allem vom Grund des Zutritts abhängig, aber auch der persönlichen Lebenssituation der Mieter. Immerhin gibt es eine Art Richtwert. Dieser besagt, dass zum Beispiel beruflich tätige Mieter mindestens drei oder vier Tage vor der angekündigten Besichtigung darüber informiert werden müssen. Ist der Mieter nicht berufstätig, reicht normalerweise eine Frist von einem Tag im Voraus aus.

Wann dürfen Besichtigungstermine stattfinden?

Wenn die entsprechende Wohnung vermietet oder verkauft werden soll, dürfen Besichtigungstermine mit Interessenten vereinbart werden. Diese beinhalten natürlich, dass meistens auch der Vermieter und Eigentümer der Wohnung mit dabei ist. Diese Besichtigungstermine dürfen üblicherweise zu den folgenden Zeiten stattfinden:

• 10 bis 13 Uhr
• 15 bis 18 Uhr
• 19 bis 20 Uhr (nur bei Kaufinteressenten)

Die zuvor genannten Uhrzeiten gelten für die Wochentage. Eine Besonderheit gibt es bei Kaufinteressenten. Dreimal monatlich müssen Mieter dann auch Termine, die zwischen 19 bis 20 Uhr am Abend stattfinden, akzeptieren.

Darf der Vermieter einen Wohnungsschlüssel haben? 

In vielen Fällen ist es noch heute üblich, dass der Vermieter einen sogenannten Zweitschlüssel behält oder anfertigen lässt. Das ist allerdings generell nicht erlaubt, es sei denn, der Mieter hat dem zugestimmt. Ist das nicht der Fall und haben Mieter keine Kenntnis von der Existenz eines weiteren Schlüssels aufseiten des Vermieters, darf dieser keinen haben. Im Streitfall handelte es sich mitunter sogar um Hausfriedensbruch, wenn der Vermieter mit einem Schlüssel in die Wohnung gelangt. Bei einem solchen Verdacht haben Wohnungsmieter sogar das Recht, das Schloss der Wohnungstüre auszutauschen.

Was können Vermieter tun, wenn der Zutritt seitens der Mieter verweigert wird?

Da der Vermieter immerhin Eigentümer der Wohnung oder des Hauses ist, hat er bestimmte Rechte, falls Mieter den Zutritt zur Wohnung – unberechtigterweise – verweigern. Gewaltsam darf sich der Eigentümer allerdings dennoch keinen Zutritt verschaffen. In diesem Fall müssen Vermieter ihr Recht im Fall des Falles per Gericht durchsetzen. Dazu gehört auch, dass die fristlose Kündigung des Mieters in vielen Fällen möglich ist. Das gilt auf jeden Fall, sollten Vermieter ein berechtigtes Interesse haben und Mieter den Zutritt zur Wohnung nicht erlauben.

Gibt es eine Art von Notfallzutrittsrecht?

Tatsächlich existiert ein sogenanntes Notfallzutrittsrecht seitens des Vermieters. Das gilt unter der Voraussetzung, dass sogenannte Gefahr im Verzug ist. In der Praxis steht der Vermieter allerdings zunächst vor dem Problem, dass er normalerweise keinen Schlüssel hat. Daher ist es ratsam, zunächst zu versuchen, diesen vom Mieter zu erhalten. 

In manchen Fällen ist alternativ eine sogenannte Notöffnung vertretbar, die dann insbesondere von einem Schlüsseldienst durchgeführt wird. Das setzt allerdings regelmäßig voraus, dass eine echte Gefahrensituation in der Wohnung besteht. Ursachen und Situationen können sein:

• Wasserrohrbruch
• Brand in der Wohnung
• Ausströmende Gase

In diesen Fällen ist Gefahr im Verzug und Vermieter haben entsprechend das Recht, die Notöffnung ohne Zustimmung des Mieters – der dann meistens ohnehin nicht anwesend ist – durchführen.