Zweckentfremdungsverbot: Definition, Bundesland-Übersicht und Bußgelder
In zahlreichen Gebieten des Landes ist vor allem bezahlbarer Wohnraum mittlerweile ein knappes Gut. Damit die verbliebenen Immobilien und Wohnungen tatsächlich zum darin langfristig Wohnen bzw. Vermieten genutzt und nicht für andere Zwecke verwendet werden, gibt es ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot in zahlreichen Bundesländern.
In unserem Beitrag erfahren Sie, was man unter dem Zweckentfremdungsverbot versteht und wann von einer Zweckentfremdung der Wohnung gesprochen wird. Wir gehen ferner auf das Ziel des Verbotes ein, wer dieses erlassen kann, wann es in Betracht kommt und ob eine Genehmigung für die Zweckentfremdung eingeholt werden darf.
Was versteht man unter Zweckentfremdungsverbot?
Das Zweckentfremdungsverbot ist eine von den Bundesländern getroffene Maßnahme, die darauf abzielt, Wohnraum vor einer nicht wohnungsbezogenen Nutzung zu schützen. Dies bedeutet, dass der Wohnraum nur im originären Sinne genutzt werden darf, nämlich für die langfristige Vermietung oder dass der Eigentümer in der Wohnung lebt. Für andere Zwecke, wie beispielsweise als Ferienwohnung oder Gewerbefläche, dürfen Wohnungen ohne Genehmigung nicht genutzt werden.
Das Ziel ist es, die Verfügbarkeit von Wohnraum zu sichern und Wohnungsnot zu verhindern. Das Verbot ist in vielen deutschen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt in Kraft und kann bei Verstößen mit hohen Bußgeldern geahndet werden.
Was ist das Ziel des Verbotes der Zweckentfremdung?
Das Ziel, welches mit dem Gesetz im Hinblick auf ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verfolgt wird, ist die Bekämpfung eines regionalen Mangels an (bezahlbarem) Wohnraum. Die Wohnungsknappheit würde weiter verstärkt werden, wenn zum Beispiel bestehender Wohnraum zunehmend vom originären Zweck entfremdet und beispielsweise gewerblich genutzt wird, ohne dass eine langfristige Vermietung stattfindet.
Im besten Fall erreicht das Verbot, dass bereits zweckentfremdet genutzter Wohnraum in Zukunft wieder als „normale“ Wohnung für Mieter langfristig zur Verfügung stehen kann. Auch längere Leerstände soll es auf Basis des Verbotes der Zweckentfremdung möglichst nicht geben.
Wer entscheidet über den Erlass eines Zweckentfremdungsverbotes?
Das Gesetz hinsichtlich eines Zweckentfremdungsverbotes darf die Landesregierung des jeweiligen Bundeslandes erlassen. Anschließend können Städte und Gemeinden in ihrer Satzung das Zweckentfremdungsverbot festlegen, sodass bestimmte Regelungen und Vorgaben in der Region gelten. Besteht ein gemeindliches Zweckentfremdungsverbot, darf die Zweckentfremdung nur mit vorheriger Genehmigung stattfinden.
Wann erlassen Bundesländer ein Zweckentfremdungsverbot?
In Betracht kommt ein Zweckentfremdungsverbot für Bezirke und Bundesländer unter der Voraussetzung, dass es in der entsprechenden Stadt, Gemeinde oder Region an bezahlbaren Wohnraum mangelt. Sollte zudem die Entwicklung in eine Richtung gehen, nämlich dass sich die Anzahl der bezahlbaren Wohnungen weiter verringert, ist ein Verbot der Zweckentfremdung angebracht. In der Praxis sind vor allem Ballungsräume und besonders touristische Gebiete von der Wohnungsknappheit betroffen. Wenn dort viel Wohnraum als Ferienwohnung zur Verfügung gestellt wird, kann ein Verbot dieser Zweckentfremdung sinnvoll sein.
Kann eine Genehmigung für Zweckentfremdung eingeholt werden?
Existiert in einer Stadt oder Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot, dürfen Wohnungseigentümer bzw. Vermieter dennoch eine Genehmigung einholen, welche die Zweckentfremdung von Wohnraum im Einzelfall erlaubt. Es muss in dem Antrag begründet werden, warum die Wohnung und damit der Wohnraum – oft zeitlich befristet – zweckentfremdet genutzt werden soll.
Zu beantragen ist diese Genehmigung bei der örtlich zuständigen Behörde, also zum Beispiel bei der Gemeindeverwaltung. Soll eine Genehmigung erteilt werden, prüft die Stadt oder Gemeinde vorab, ob es öffentliche Belange oder schutzwürdige private Interessen im Hinblick auf die Zweckentfremdung der Wohnung gibt.
Übersicht über betroffene Bundesländer vom Zweckentfremdungsverbot
In der folgenden Tabelle geben wir Ihnen eine Übersicht darüber, in welchen Bundesländern es aktuell ein Zweckentfremdungsverbot gibt. Wie bereits erwähnt, können auf dieser Basis die einzelnen Städte und Gemeinden selbst entscheiden, ob sie ein Verbot der Zweckentfremdung in ihre Satzung aufnehmen.
| Bundesland | Städte unter anderem |
| Baden-Württemberg | Freiburg, Heidelberg, Mannheim, Stuttgart |
| Bayern | München, Regensburg, Nürnberg |
| Berlin | gesamtes Stadtgebiet |
| Brandenburg | Potsdam |
| Bremen | einzelne Stadtteile |
| Hamburg | gesamtes Stadtgebiet |
| Hessen | Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt |
| Mecklenburg-Vorpommern | bisher noch keine Stadt genutzt |
| Niedersachsen | Göttingen, Borkum, Lüneburg |
| Nordrhein-Westfalen | Düsseldorf, Köln, Dortmund |
| Rheinland-Pfalz | Mainz, Trier, Speyer |
| Saarland | gesamtes Bundesland |
| Sachsen | Dresden & Leipzig (angekündigt) |
| Sachsen-Anhalt | kein Verbot |
| Schleswig-Holstein | bisher nur Entwurf für Gesetz |
| Thüringen | kein Verbot |
Wer haftet bei Zweckentfremdung?
In der Regel ist der Eigentümer bzw. Vermieter haftbar, falls die Wohnung entgegen des Verbotes zweckentfremdet wird. In dem Fall gibt es zum Teil hohe Bußgelder, die abhängig von den einzelnen Bundesländern sind. In der Regel kann sich das Bußgeld als Folge der Ordnungswidrigkeit auf 50.000 bis zu 500.000 Euro belaufen, wobei es insbesondere in den Metropolen Hamburg und Berlin sehr hohe Bußgelder gibt.
