Anfechtung WEG Beschluss: Gründe, Vorgehensweise & Folgen

Wohnungseigentum wird durch die Eigentümergemeinschaft in der Form verwaltet, als dass auf der Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst werden. Da es allerdings einige formale Anforderungen an die Beschlussfassung gibt, kann es zu Mängeln oder Fehlern kommen. In dem Fall besteht die Möglichkeit, den WEG Beschluss anzufechten.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was generell die Folgen fehlerhafter Beschlüsse sind und unter welchen Voraussetzungen eine Anfechtung möglich ist. Wir gehen ferner darauf ein, wer den Beschluss innerhalb welcher Zeit anfechten kann, wer die Kosten zu tragen hat und welche Auswirkungen die rechtskräftige Aufhebung eines Beschlusses hat.

Was ist ein WEG Beschluss?

WEG steht als Abkürzung für Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hält regelmäßig eine Eigentümerversammlung ab, auf der bestimmte Beschlüsse gefasst werden. Dort getroffene Entscheidungen werden entsprechend als WEG Beschlüsse bezeichnet und können für die zukünftige Verwaltung des Wohneigentums durchaus größere Änderungen ergeben. Durch den WEG Beschluss findet somit die Verwaltung des Wohneigentums durch den Verwalter statt.

Was sind die Folgen fehlerhafter Beschlüsse?

Es gibt in der Praxis häufiger den Fall, dass ein gefasster Beschluss fehlerhaft ist oder Mängel enthält. Generell existieren vier mögliche Folgen, die ein solch fehlerhafter Beschluss im Hinblick auf das Wohnungseigentum und damit das Eigentum der Gemeinschaft haben kann:

• Nichtiger Beschluss
• Nichtbeschluss
• Schwebend wirksamer Beschluss
• Anfechtbarer Beschluss

Ist der gefasste Beschluss weder nichtig noch unwirksam, handelt es sich zunächst um einen gültigen WEG Beschluss. Allerdings besteht in dem Fall normalerweise die Möglichkeit, den Beschluss anzufechten.

Wann ist ein WEG Beschluss anfechtbar?

Wenn ein getroffener Beschluss angefochten werden soll, ist dies ausschließlich durch eine sogenannte Anfechtungsklage möglich. Das ist eine Klage, die beim zuständigen Amtsgericht eingereicht wird. Die Anfechtungsklage basiert auf dem § 46 WEG. Es gibt im Wesentlichen zwei Gründe, aus denen ein Beschluss im Hinblick auf das Wohnungseigentum bei Gericht angefochten werden kann:

• Formelle Mängel
• Materielle Mängel

Häufiger wird ein WEG Beschluss angefochten, weil er formelle Mängel enthält. Das sind zum Beispiel:

• Beschlussgegenstand wird nicht genannt
• Feststellung der Beschlussfähigkeit ist fehlerhaft
• Beschluss wird nicht festgestellt oder nicht bekannt gegeben

Neben formellen gibt es ebenfalls materielle Mängel. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Beschluss gegen das Wohnungseigentumsrecht verstößt oder alternativ gegen Vereinbarungen, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft zuvor getroffen hat.

Wie lange kann ein Beschluss angefochten werden?

Wenn Sie einen Beschluss anfechten möchten, haben Sie maximal einen Monat nach der Beschlussfassung Zeit, um die Anfechtungsklage bei Gericht zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt einzureichen. Sollten Sie diesen Zeitraum verpassen, wird der WEG Beschluss wirksam, ist rechtskräftig und kann anschließend nicht mehr durch eine Klage angefochten werden.

Wann ist ein Beschluss nicht anfechtbar?

Es gibt einige Beschlüsse im Hinblick auf Maßnahmen zum Eigentum der Gemeinschaft, die nicht angefochten werden können. Das gilt insbesondere bei Nichtigkeit. Ein nichtiger Beschluss kann und muss nicht angefochten werden, weil er juristisch betrachtet nie existiert hat. Die Nichtigkeit sorgt dafür, dass keine Rechte und Pflichten für die Gemeinschaft und die einzelnen Eigentümer entstehen, die sich aus einem Beschluss ergeben könnten. Die Nichtigkeit eines Beschlusses liegt vor allem unter der Voraussetzung vor, dass er entweder gegen unabdingbare Gesetze oder zuvor geschlossene Verträge verstoßen würde.

Wer trägt die Kosten bei einer Beschlussanfechtung?

Die Kosten für die Anfechtungsklage hat zunächst derjenige Eigentümer zu tragen, der die Anfechtungsklage bei Gericht, zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt, eingereicht hat. Die Kosten bestehen in der Regel aus dem Anwaltshonorar sowie den Gerichtskosten. Unter der Voraussetzung, dass es innerhalb der Gemeinschaftsordnung eine diesbezüglich abweichende Regelung gibt, tragen eventuell andere Mitglieder der Eigentümergemeinschaft die Kosten mit. Wird der Anfechtungsklage stattgegeben, ist jeder Wohnungseigentümer inklusive des Klägers dazu verpflichtet, sich gemäß seines Eigentumsanteils an den Kosten zu beteiligen.

Welche Auswirkungen hat die Aufhebung des Beschlusses durch ein Gericht?

Wird ein durch die WEG gefasster Beschluss durch ein Gericht nach einer Anfechtung rechtskräftig aufgehoben, führt dies dazu, dass der Beschluss rückwirkend entfällt. Er wird so behandelt, als wenn es ihn nie gegeben hätte. Hat bereits eine zumindest teilweise Umsetzung des Beschlusses stattgefunden, muss diese aufgrund des sogenannten Folgenbeseitigungsanspruchs rückgängig gemacht werden.

Fragen und Antworten zur Anfechtung eines WEG Beschlusses

Kann der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben werden?

Neben der angesprochenen Nichtigkeit und einer erfolgreichen Anfechtung eines WEG Beschlusses kann ein Beschluss ebenfalls durch die Eigentümergemeinschaft geändert oder aufgehoben werden. Man spricht in dem Zusammenhang von einem Zeitbeschluss. Das funktioniert allerdings nur unter der Voraussetzung, dass durch den neuen Beschluss sogenannte schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer beachtet werden, die sich auf den ursprünglichen Erstbeschluss beziehen.

Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit ich einen WEG Beschluss anfechten kann?

Um eine erfolgreiche Anfechtung eines WEG Beschlusses vorzunehmen, muss der Klageantrag bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Dem Klageantrag muss zum Beispiel zu entnehmen sein, welcher Beschluss im Detail und in welchem Umfang angefochten werden soll.

Welche Dokumente werden benötigt, um einen WEG Beschluss anzufechten?

Es gibt keine Vorschriften, welche Unterlagen für eine erfolgreiche Anfechtungsklage eingebracht werden müssen. Da der Kläger allerdings die nach seiner Ansicht vorhandene Ungültigkeit der Beschlüsse beweisen muss, ist es empfehlenswert, einige Unterlagen schriftlich einzureichen. Das sind zum Beispiel das Protokoll der Eigentümerversammlung und eventuell sonstige Dokumente, die der Beweisführung dienen.