Eigentumsentzug als letztes Mittel in der Eigentümergemeinschaft

Auch in einer Gemeinschaft von Eigentümern muss es Mittel geben, untragbare Zustände und Störungen, die von einem Eigentümer ausgehen, zu beseitigen.

Dabei kommt der Entziehungstatbestand als praktisch letztes und äußerstes Mittel in Betracht.

Das bedeutet, diese Maßnahme ist nur anzuwenden, wenn andere, weniger einschneidende Maßnahmen, unter Berücksichtigung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht geeignet sind, den Erfolg herbeizuführen.

Das liegt daran, dass das Gesetz der Gemeinschaft der Eigentümer einen so hohen Stellenwert beimisst, dass auch ihre Auflösung durch die Wohnungseigentümer selbst nicht verlangt werden kann.

Das Gesetz nennt in § 18 Absatz 2 WEG ausdrücklich 2 Fälle, in denen Sie einem Miteigentümer sein Eigentum entziehen können:

1. Wiederholte, gröbliche Verstöße gegen die Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 14 WEG trotz Abmahnung
2. Der Verzug des Wohnungseigentümers mit seinen Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung in Höhe von mindestens 3% des Einheitswerts des Wohnungseigentums

Darüber hinaus sind weitere Fälle denkbar, etwa wenn ein Wohnungseigentümer sich ständig im Zahlungsverzug befindet, ohne die Grenze der 3% über dem Verkehrswert zu erreichen (BGH Urteil v. 19.01.07, Az. V ZR 26/06). Denken Sie aber unbedingt daran, dass in solchen Fällen eine Abmahnung erforderlich ist.

Eigentümerbeschluss oder Veräußerungsklage erforderlich

Möchten Sie einen Eigentümer nach § 18 WEG aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausschließen, können Sie dies nur mit mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer erreichen.

Sofern es nur 2 Wohnungseigentümer gibt, können Sie natürlich keinen mehrheitlichen Beschluss herbeiführen. In diesem Fall tritt an die Stelle des Beschlusses die Klage gegen den Störer auf Veräußerung seiner Eigentumsanteile, die sogenannte Veräußerungsklage.

Zu diesem Thema hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst geäußert und entschieden: Ein Eigentümer, der selbst eine gravierende Pflichtverletzung begangen hat, kann auch dann nicht den Ausschluss eines anderen Eigentümers verlangen, wenn er diese Forderung zu Recht gestellt hat (BGH, Urteil v. 22.01.10, Az. V ZR 75/09).

Gemeinschaft bestand aus zwei Wohnungseigentümern

Im entschiedenen Fall bestand eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus 2 Eigentümerinnen, A und B. Die Eigentümerin A war gleichzeitig die Verwalterin der Anlage.

Im Jahr 1997 wurde eine Treppe, die zu Räumlichkeiten der Eigentümerin B führte, wegen Baufälligkeit abgerissen. B beantragte mehrfach, die Neuerrichtung der Treppe auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. Die verwaltende Eigentümerin A kam dem Verlangen jedoch nicht nach.

Bei einer späteren Beschlussfassung stimmte die A mit ihrer Stimmenmehrheit gegen den Antrag, die Treppe wieder herzustellen. Aus diesem Grund wurde keine neue Treppe errichtet.

Eigentumsentzug wegen Hausgeldrückstand

Später geriet Eigentümerin B mit ihren Hausgeldzahlungen in Rückstand. Nachdem ein Betrag, der 3% des Einheitswerts überstieg, tituliert worden war und auch Vollstreckungsversuche erfolglos blieben, kündigte Eigentümerin A an, den Ausschluss aus der Eigentümerversammlung nach § 18 WEG zu beantragen.

Auf der Versammlung beschloss die A der B ihr Teileigentum wegen der Rückstände auf das Hausgeld zu entziehen.

Eigentümerin B war der Ansicht, ein Anspruch auf Entziehung des Teileigentums bestehe nicht. Als Begründung gab sie an, dass Eigentümerin A selbst eine schwere Verfehlung begangen hat. Diese Rechtsauffassung bestätigte der BGH mit seinem Urteil.

Kein Entzug wegen grober Pflichtverletzung der Antragstellerin

Nach dem BGH scheitert die hier in Rede stehende Veräußerungsklage in der Tat daran, dass die verwaltende Eigentümerin ebenfalls in grober Weise gegen ihre Eigentümerpflichten verstoßen hatte.

So hatte sie zum einen den Beschluss zur Wiederherstellung der Treppe pflichtwidrig verhindert, indem sie den entsprechenden Antrag nicht in die Tagesordnung aufgenommen hatte. Zum anderen hatte sie später einen entsprechenden Beschlussantrag mit ihrer Stimmenmehrheit abgelehnt.

Wenn also ein grober Pflichtverstoß auf beiden Seiten, bei Antragsteller und Antraggegner, vorliegt, ist ein Eigentumsentzug nicht möglich.

Dies ist der Fall, wenn auch der Antragsteller eine so schwere Pflichtverletzung begangen hat, dass die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung verlangen könnte.

Kein Entzug bei provoziertem oder treuwidrigem Verhalten

Ebenso scheitert die Veräußerungsklage nach dem BGH, wenn das dem beklagten Wohnungseigentümer vorgeworfene Verhalten provoziert ist oder auf sonstige Weise gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt.

Indem die verwaltende Eigentümerin hier durch ihr Verhalten die Wiederherstellung der Treppe verhinderte, sodass die andere Eigentümerin ihre Räumlichkeiten mangels Zugang nicht ordnungsgemäß nutzen konnte, verstieß sie in grober Weise gegen ihre Pflicht als Wohnungseigentümerin.

Da die Treppe zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörte, entsprach es einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, diese wiederherzustellen. Das hätte die verwaltende Eigentümerin mit ihrer Stimmenmehrheit nicht verhindern dürfen.

Prüfen Sie, ob der Antragsteller seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt hat

Wenn also ein Wohnungseigentümer Ihrer Eigentümergemeinschaft den Ausschluss eines Eigentümers nach § 18 WEG verlangt, prüfen Sie immer, ob ihm nicht selbst ein grober Verstoß gegen seine Eigentümerpflichten vorzuwerfen ist. Denn dann wäre nach dem Motto „Wer im Glashaus sitzt, sollte nicht mit Steinen werfen“ der Ausschluss nicht möglich.

Sind alle Eigentümer gleichermaßen an dem Ausschluss interessiert, sollte besser ein unbescholtener Eigentümer den entsprechenden Antrag stellen.

Wohnungseigentum kann nur entziehen, wer sich nichts zu Schulden kommen lässt

Hat ein Wohnungseigentümer eine schwere Verfehlung begangen, bietet § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Möglichkeit, diesem sein Wohnungseigentum zu entziehen.

Das Gesetz formuliert das folgendermaßen:

Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verfehlung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen.