Ein Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht – jetzt müssen Sie handeln

Die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft bestehen unabhängig davon fort, ob sie über genügend Geldmittel verfügt, um diese zu begleichen.

Im Zweifel müssen die Eigentümer nachleisten. Reagieren Sie daher sofort, wenn ein anderer Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt.

Sonst werden Sie selbst in Anspruch genommen.

Zwar ist nach dem WEG die Außenhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt.

Das heißt, Sie als Miteigentümer zahlen im Außenverhältnis nur das, was Sie im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schulden. Dennoch kann Ihr Anteil je nach Höhe der Gesamtrückstände erheblich sein.

Häufig: Einbehalt wegen Unkenntnis der Rechtslage

Zunächst bietet es sich an, herauszufinden, warum der jeweilige Eigentümer in Zahlungsrückstand geraten ist. Vielleicht handelt es sich ja um eine kurzfristige Zahlungsschwierigkeit.

Die Einräumung einer Stundung oder Ratenzahlungsmöglichkeit schafft die Angelegenheit dann ohne ein gerichtliches Verfahren aus der Welt.

Auch folgende Situation werden Sie häufig antreffen: Der Eigentümer meint, er könne sein Hausgeld einbehalten.

Damit möchte er ein vermeintliches Zurückbehaltungsrecht ausüben, um so Druck auf den Verwalter beziehungsweise die Gemeinschaft auszuüben.

Oder er hat die Aufrechnung mit einem ihm gegen die Gemeinschaft zustehenden Anspruch erklärt.

Praxisbeispiel

In der Wohnanlage ist es zu einem Wasserschaden gekommen, der aus einer Undichtigkeit des Dachs resultiert.

In Ihrer Wohnung treten dadurch in einem Raum Feuchtigkeit und Schimmel auf. Die Gemeinschaft wird sich über die zu ergreifenden Maßnahmen nicht einig.

Die Ursache für den Wasserschaden wird nicht beseitigt. Sie versuchen die Gemeinschaft zum Handeln zu zwingen, indem Sie Ihre Hausgeldzahlungen zurückbehalten.

Praxisbeispiel 2

Sie haben einige Ihrer Wohnungen verkauft und zahlen vereinbarungsgemäß die Hausgelder Ihrer Käufer für die ersten 2 Monate weiter.

Als diese Ihnen die vorgeleisteten Zahlungen nicht zurückerstatten, erklären Sie gegenüber der Gemeinschaft die Aufrechnung mit Ihren eigenen Hausgeldbeiträgen.

Aufrechnung und Zurückbehaltung sind unzulässig

Beide Vorgehensweisen sind unzulässig. Auch wenn ein Eigentümer tatsächlich Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft hat, sind Zurückbehaltung und Aufrechnung ausgeschlossen.

Anderenfalls wäre das reibungslose Funktionieren der Gemeinschaft gefährdet. Diese ist schließlich darauf angewiesen, dass sie jederzeit über ausreichende Liquidität zur Tilgung ihrer Verbindlichkeiten verfügt.

Aufklärung der Eigentümer hilft häufig

Wenn also ein Eigentümer meint, zum Einbehalt seines Hausgelds berechtigt zu sein, klären Sie ihn darüber auf, dass dem nicht so ist.

Weisen Sie ihn darauf hin, dass die Gemeinschaft das Hausgeld notfalls einklagen kann und er die Kosten des Verfahrens zu tragen hätte. In vielen Fällen wird sich der säumige Eigentümer dann eines Besseren besinnen und freiwillig zahlen.

 Ausnahmsweise ist der Einbehalt des Hausgelds zulässig

Aufrechnung und Zurückbehaltung sind unter folgender Voraussetzung zulässig: Ihre Forderung gegenüber der Gemeinschaft ist rechtskräftig festgestellt worden. Sie halten also entweder ein Urteil in den Händen oder Ihre Forderung wurde von der Gemeinschaft anerkannt.

Einbehalt bei Notmaßnahme zulässig

Ebenso dürfen Sie die Kosten einer Notgeschäftsführung, wie etwa die Kosten für eine Notreparatur eines Heizkessels mit Hausgeldforderungen aufrechnen.

So hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden (OLG Hamm, Urteil v. 03.03.09, 15 Wx 298/08).

Notmaßnahme nur zulässig zur Gefahrenbeseitigung

Aber Achtung: Nur die unaufschiebbare Beseitigung eines dem Gemeinschaftseigentum drohenden Schadens stellt eine Notmaßnahme dar.

Sofern die Gefahrenlage bereits längere Zeit besteht und bekannt ist, scheidet eine Notgeschäftsführung aus. Somit sind nur solche Maßnahmen zulässig, die zur unmittelbaren Beseitigung der Gefahrenlage notwendig sind.

Maßnahmen, die für die Gefahrenabwehr nicht unbedingt erforderlich waren, fallen nicht darunter. So ist ein Fensteraustausch keine Notmaßnahme, wenn auch eine Reparatur des Fensters die Gefahr beseitigt hätte.