Gemeinschaftseigentum: So werden die Kosten der Sonderumlage verteilt

Die Aufteilung des durch einen Sonderumlagenbeschluss festgelegten Betrags auf die einzelnen Miteigentümer erfolgt grundsätzlich nach dem in der Teilungserklärung festgesetzten Kostenverteilungsschlüssel. In der Regel wird dies der auf jeden Miteigentümer entfallende Miteigentumsanteil sein.

Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass später die Verteilung unter den Wohnungseigentümern auch tatsächlich nach demjenigen Schlüssel erfolgt, nach dem die mit den Mitteln der Sonderumlage zu tilgenden Verbindlichkeiten zu verteilen sind.

Was Sie hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels beachten müssen

Welchen Hausgeldbeitrag Sie zu leisten haben, richtet sich nach dem Kostenverteilungsschlüssel. In Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen kann der Verteilungsschlüssel abweichend vom Gesetz geregelt sein:

1. Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist gesetzlicher Schlüssel für die Verteilung der Lasten und Kosten das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.

Die Heiz- und Warmwasserkosten sind aber nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkVO) zu verteilen, die auch auf Wohnungseigentumsanlagen anzuwenden ist.

2. Vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel

In einer Gemeinschaftsordnung kann aber ein Verteilungsschlüssel vereinbart sein, der den Besonderheiten der betreffenden Wohnungseigentumsanlage angepasst ist. So kann eine Verteilung nach Wohn- und Nutzflächen vereinbart werden. Maßgeblich sind die in der Teilungserklärung angegebenen Flächen.

Balkone, Loggien und Dachterrassen müssen mit einem Viertel ihrer Grundfläche angesetzt werden. Auch eine Verteilung nach Kopfzahl ist möglich. Maßgeblich ist in diesem Fall, wie viele Personen die Wohneinheit tatsächlich nutzen.

Möglich ist auch die Verteilung der Kosten in gleicher Höhe auf jedes Wohneigentum. Die verbrauchsabhängigen Kosten, wie z. B. Wasser oder Abwasser, können aber auch nach gemessenem Verbrauch ermittelt werden.

Welcher Verteilungsmaßstab Anwendung finden soll, richtet sich nach den jeweiligen Lasten und Kosten und den konkreten Gegebenheiten Ihrer Wohnanlage.

Tipp: Eine Kostenverteilung nach Personen- oder Kopfzahl ist nicht zu empfehlen, da die Anzahl der Bewohner variiert und die Zahl der zu berücksichtigenden Personen immer wieder Anlass zu Streitigkeiten gibt.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist häufig angestrebtes Mittel zur Vermeidung einer unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer. Die Änderung des Verteilungsschlüssels bedarf in der Regel der Vereinbarung sämtlicher Eigentümer und der Eintragung im Grundbuch.

Um einen Kostenverteilungsschlüssel, der sich als unpraktikabel erwiesen hat, einfacher beseitigen zu können, sollte eine Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten. Diese ermöglicht es Ihrer Eigentümergemeinschaft, mehrheitlich einen abändernden Beschluss zu fassen.

Eine nachträgliche Änderung des in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels war früher nur einstimmig möglich, also mit Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer.

Änderung bei Unzumutbarkeit

Einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels haben Sie nur in Ausnahmefällen, wenn außergewöhnliche Umstände die bestehende Regelung für Sie unzumutbar machen.

Die Rechtsprechung forderte vor Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 Mindestabweichungen von 30–50% zwischen dem gültigen Verteilungsschlüssel und dem gewünschten Schlüssel. Eine Änderung können Sie insbesondere dann verlangen, wenn der Schlüssel von Anfang an unrechtmäßig ist.

Änderung, wenn Abweichung mehr als 25%

Entsprechend der seit 01.07.2007 geltenden Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes kann jeder Wohnungseigentümer eine Anpassung der Kostenverteilung verlangen, wenn die bisherige Verteilung der Kosten unbillig, also ungerecht erscheint.

Ein Änderungsanspruch besteht aber erst dann, wenn ein Eigentümer bei der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen gegenüber einer Berechnung nach Wohn- und Nutzfläche eine Mehrbelastung von über 25% tragen muss (OLG Köln, Beschluss v. 16.11.07, Az. 16 Wx 154/07). Die Basis für die Verpflichtung, sich an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen, ist die Größe des Miteigentumsanteils.

Deshalb besteht ein Zusammenhang zwischen dem Anteil eines Eigentümers an der Grundstücksfläche und dem festzulegenden Verteilungsschlüssel (OLG München, Beschluss v. 24.04.08, Az. 32 Wx 165/07).

Vorsicht bei abweichender Verteilung

Außerordentlich gefährlich ist es, wenn die Wohnungseigentümer für die Sonderumlage eine vom eigentlichen Abrechnungsschlüssel abweichende Verteilung beschließen.

Dies kann etwa dadurch geschehen, dass anstelle des Miteigentumsanteils die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wird. Solche Beschlüsse, die dem Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung widersprechen, sind rechtswidrig.

Welche Eigentümer zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet sind

Die Umlage müssen alle Mitglieder Ihrer Eigentümergemeinschaft zahlen. Dies gilt insbesondere bei einer Sonderumlage, die anlässlich einer notwendigen Reparaturmaßnahme beschlossen wurde.

Es verhält sich auch keinesfalls so, dass derjenige Miteigentümer, wegen dessen Rückstand mit Hausgeldzahlungen eine Umlage erforderlich geworden ist, von der Zahlungspflicht befreit ist. Genauso wenig wird dessen ursprüngliche Pflicht zur Hausgeldzahlung durch den Sonderumlagebeschluss berührt.

Wann die Sonderumlage zur Zahlung fällig ist

Damit Sie als Wohnungseigentümer in rechtlich wirksamer Weise zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet werden können, bedarf es zunächst eines entsprechenden Beschlusses.

Dieser Beschluss muss mangels einer anderweitigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung mehrheitlich gefasst werden. Ohne einen solchen Beschluss kann grundsätzlich für Sie keine Pflicht zur Leistung einer Sonderumlage begründet werden.

Fälligkeit oder Abruf durch Verwalter muss bestimmt sein

Der Beschluss über eine Sonderumlage hat zweckmäßigerweise einen Fälligkeitszeitpunkt zu enthalten. Bei dringenden Reparaturmaßnahmen ist davon auszugehen, dass die Sonderumlage sofort fällig ist.

Kann ein Eigentümerbeschluss über eine Sonderumlage wegen besonderer Dringlichkeit im Fall einer Notmaßnahme nicht rechtzeitig herbeigeführt werden, so kann Ihr Verwalter ausnahmsweise ohne Beschluss einen Vorschuss von den Eigentümern fordern.

Fällig – das heißt zahlbar – wird die Sonderumlage normalerweise mit Abruf durch Ihren Verwalter, wenn der Beschluss über die Sonderumlage keinen konkreten Fälligkeitszeitpunkt enthält.

Dies bedeutet aber nicht, dass Sie bereits mit der Fassung des Beschlusses zur Zahlung verpflichtet sind.

Fälligkeit mit Verkündung des Beschlusses

In Fällen hoher Dringlichkeit gilt allerdings folgende Ausnahme: Wird im Beschluss kein konkreter Zahlungstermin genannt, so wird Ihre Zahlung bereits mit Verkündung des Beschlusses fällig.

Wenn allerdings im Beschluss selbst ein konkretes Fälligkeitsdatum festgeschrieben ist, bedarf es für die Fälligkeit der Zahlung keines Abrufs durch den Verwalter mehr.

Ein solcher Fall der Notgeschäftsführung liegt dann vor, wenn ein vom Sturm beschädigter Baum auf das Nachbargebäude zu fallen droht und die Mittel der Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend sind.