Haftungssystem für Wohnungseigentümer: Das sollten Sie wissen

Ihnen als Wohnungseigentümer stellt sich immer wieder die Frage nach der Haftung gegenüber Dritten.

Seit Juni 2005 hat sich das Haftungssystem für Wohnungseigentümer aufgrund einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) geändert.

Dies hatte zur Folge, dass Sie als Eigentümer nun gegenüber Dritten und auch innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft Änderungen beachten müssen.

So haben Sie nach dem alten Recht gehaftet

Bis zu jener Entscheidung haftete jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer mit seinem gesamten Privatvermögen.

Beispiel

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte einen Handwerker zur Reparatur des Daches. Die Rechnung betrug 20.000 €.

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlungsunfähig wurde, konnte der Handwerker jeden einzelnen Eigentümer in voller Höhe in Anspruch nehmen, bis seine Forderung befriedigt war.

Die einzelnen Wohnungseigentümer hafteten mit ihrem gesamten Privatvermögen.

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer hatte zwar einen Erstattungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, dieser war aber bei Zahlungsunfähigkeit der Eigentümergemeinschaft wertlos. Das Risiko der Haftung für Schulden, die Sie vielleicht gar nicht verursacht haben, war für Sie daher sehr groß.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte also gegenüber Dritten nicht haften. Vertragspartner oder Schuldner waren immer die einzelnen Eigentümer, nicht jedoch die Gemeinschaft.

So sieht die aktuelle Rechtslage aus: Neues WEG-Recht seit 1. Juli 2007

Der BGH hat in seiner oben genannten Entscheidung festgestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als „selbstständiges Rechtssubjekt“ anzuerkennen ist und Träger von Rechten und Pflichten sein kann (BGH, Urteil v. 02.06.05, Az. V ZB 32/05).

Dies hat der Gesetzgeber aufgegriffen und mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Juli 2007 die Haftung im Wohnungseigentumsrecht neu gestaltet.

WEG ist Träger von Rechten und Pflichten …

Danach ist nun klar geregelt, dass zunächst die einzelnen Wohnungseigentümer Inhaber von Rechten und Pflichten sind.

Daneben ist aber auch – und das ist neu – die Wohnungseigentümergemeinschaft eine selbstständige rechtliche Person und kann Träger von Rechten und Pflichten sein. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche ist somit teilrechtsfähig.

Dies ergibt sich aus § 10 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort ist geregelt, dass

• die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann;
• die Wohnungseigentümergemeinschaft Inhaberin der von der Gemeinschaft erworbenen Rechte und Pflichten ist und
• die Ausübung der gemeinschaftlich bezogenen Rechte und Pflichten durch die einzelnen Wohnungseigentümer geschieht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann gegenüber Dritten auftreten und Verträge abschließen. So kann sie zur Reparatur des Gemeinschaftseigentums Handwerker beauftragen. Sie kann auch den Verwaltervertrag abschließen.

… und besitzt Verwaltungsvermögen

Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt darüber hinaus auch Vermögen, sogenanntes Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG).

Zum Verwaltungsvermögen gehören:

• Heizöl- und/oder Gasvorräte
• gemeinschaftliches Geldvermögen, wie beispielsweise Guthaben bei Kreditinstituten oder Zinserträge
• Einkünfte aus Vermietung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Gegenstände wie Rasenmäher, Werkzeuge und Ähnliches
• gemeinschaftliche Verwaltungsunterlagen
• Waschmünzenerlöse
• gemeinschaftliche Verbindlichkeiten

Eigentümerwechsel ohne Einfluss auf Verwaltungsvermögen

Dieses Verwaltungsvermögen steht nicht den einzelnen Eigentümern zu, sondern nur der Gemeinschaft. Deshalb haben Eigentümerwechsel keinen Einfluss auf das Vermögen.

Dies gehört der Gemeinschaft, auch wenn dessen Zusammensetzung sich ändern sollte.

Nach dem gesetzlichen Gedanken gibt es also verschiedene Rechtssubjekte, die sich unterschiedlich auf Ihre Haftung auswirken:

• den einzelnen Wohnungseigentümer, der haftet
• die teilrechtsfähige Wohnungseigentumsgemeinschaft – bestehend aus den Eigentümern –, die haftet
• die nicht rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der die einzelnen Eigentümer als Gesamtschuldner haften