Hausmeistervertrag: Nur so können Verwalter und Beirat ihn abschließen
Dass die WEG die verschiedenen Aufgaben, die sie an den Verwalter überträgt, genauestens bestimmen muss, haben in der Vergangenheit schon einige Urteile der verschiedenen Gerichte gezeigt. Auch die Ermächtigung zum Abschluss von verschiedenen Verträgen in der WEG, die von dem Verwalter übernommen werden sollen, muss an bestimmte Vorgaben der WEG gelehnt sein. Das machte jetzt auch wieder ein Urteil des Landgerichts in Koblenz deutlich.
Denn: Das Landgericht in Koblenz entschied im Juli 2014, dass die Befugnis zum Abschluss eines Hausmeistervertrages grundsätzlich per Beschluss auf Verwalter oder einen Verwaltungsbeirat übertragen werden kann.
Ermächtigung des Verwalters muss wesentliche Punkte über Vertragsabschluss enthalten
Als WEG Eigentümer sollte man hierzu jedoch auch wissen, dass die wesentlichen Punkte im Ermächtigungsbeschluss vorgegeben werden müssen.
Das heißt: Mindestens die Laufzeit des Vertrages, die Aufgaben des Hausmeisters und auch seine Vergütung müssen durch die Eigentümerversammlung im Vorfeld bestimmt worden sein.
Der Fall: Anfechtung der Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss eines Hausmeistervertrages
In einer Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war deren Hausverwalter per Mehrheitsbeschluss beauftragt worden, nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat einen neuen Hausmeistervertrag im Namen der Gemeinschaft abzuschließen.
Gegen den Beschluss reichte jedoch einer der Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein. Für die einzelnen WEG Mitglieder besteht durch die Übertragung des Abschlusses eines Hausmeistervertrages ohne die Beschränkung durch die WEG auch ein finanzielles Risiko.
Die Entscheidung des Gerichts: Ermächtigung entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
Das Landgericht in Koblenz entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Der Abschluss eines Hausmeistervertrages kann zwar einerseits per Beschluss einer Eigentümergemeinschaft auf deren Verwalter oder den Verwaltungsbeirat übertragen werden.
Die Übertragung des Vertragsabschlusses entspricht aber andererseits nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die wesentlichen Punkte des Vertrages den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft bekannt waren und im Ermächtigungsbeschluss vorgegeben wurden.
Ermächtigungsbeschluss über Vertragsabschluss: diese Punkte des Vertrages müssen enthalten sein
Zu diesen wesentlichen Punkten gehören zumindest die Laufzeit des Vertrages, die Aufgaben des Hausmeisters und auch seine Vergütung. Denn der Abschluss eines langfristigen Hausmeistervertrags ist mit erheblichen finanziellen Belastungen für eine Eigentümergemeinschaft verbunden.
Der angefochtene Beschluss entsprach deshalb nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Entscheidung über den Inhalt des Vertrages zu umfassend auf den Verwalter übertragen worden war.
Über finanzielles Risiko muss WEG selbst entscheiden können
Damit war der Eigentümergemeinschaft die Entscheidung über das finanzielle Risiko genommen worden. Durch die Übertragung der Einstellung des Hausmeisters auf den Verwalter, war das damit verbundene finanzielle Risiko ohne eine Beschränkung für die Eigentümergemeinschaft nicht mehr kalkulierbar (LG Koblenz, Urteil v. 21.07.14, Az. 2 S 72/13).
