Instandhaltungsrücklage: Pflichten & sinnvolle Höhe

Die Instandhaltungsrücklage ist eine finanzielle Rücklage, die von Eigentümern einer Immobilie gebildet wird, um künftige Reparaturen und Sanierungen am Gebäude zu bezahlen. Insbesondere in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) ist eine solche Rücklage gesetzlich vorgeschrieben. Der Sinn hinter der Instandhaltungsrücklage ist, dass mit ihr hohe Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen aufgefangen werden können, ohne dass kurzfristige finanzielle Engpässe entstehen.

Instandhaltungsrücklage für Eigentümer in der WEG: Wofür wird sie genutzt?

In einer Wohneigentümergemeinschaft ist die Instandhaltungsrücklage verpflichtend. Eine angemessene Rücklage zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu bilden, ist in § 19 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgeschrieben. Zu den Erhaltungsarbeiten, für die die Einlage genutzt werden kann, zählen unter anderem:

• Dachreparaturen
• Die Sanierung von Fassaden
• Der Austausch von Heizungssystemen
• Die Sanierung von Treppenhäusern
• Nachträgliche Wärmedämmung
• Das Erneuern von Balkonen
• Reparaturen am Aufzug
• Erneuerung der Heizungsanlage

Üblicherweise ist die Rücklage Teil des sogenannten Hausgeldes. Dieses Hausgeld zahlt jeder Wohnungseigentümer monatlich an die Hausverwaltung. Von diesem Geld wird die gemeinschaftliche Immobilie bewirtschaftet, instandgehalten sowie instandgesetzt.

Berechnung der Instandhaltungsrücklage: Welche Höhe empfiehlt sich?

Die Höhe der Rücklage wird üblicherweise durch den Verwalter auf Basis eines Wirtschaftsplanes festgelegt. Folgende Faktoren sind dafür entscheidend:

• Von wann ist die Immobilie?
• In welchem Zustand ist die Immobilie?
• Stehen Sanierungen an?
• Sind Modernisierungen geplant?
• Wie viele Wohneinheiten gibt es im Gebäude?
• Wie hoch sind die durchschnittlichen Instandhaltungskosten pro Quadratmeter?

Mit der Petersschen Formel lässt sich die Instandhaltunsgrücklage für eine Immobilie abschätzen. Sie basiert auf der Annahme, dass für ein Gebäude in einem Zeitraum von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung anfällt. 65 bis 70 Prozent der Kosten betreffen das gemeinschaftliche Eigentum der Mieter. Somit sieht die Formel folgende Berechnung vor:

Herstellungskosten pro Quadratmeter x 1,5 : 80 = Instandhaltungsrücklage pro Jahr und pro Quadratmeter

Liegen also die Herstellungskosten pro Quadratmeter bei 3.000 Euro, so beträgt die Instandhaltungsrücklage pro Jahr und pro Quadratmeter 56,25 Euro. Bei 70 Prozent Gemeinschaftseigentum ergibt sich dieser Betrag:

56,25 Euro x 70:100 = 39,37 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

Hat ein Gebäude eine Gesamtwohnfläche von 500 Quadratmetern, so sollte die Eigentümergemeinschaft pro Jahr insgesamt folgenden Betrag zurücklegen:

39,37 Euro x 500 Quadratmeter = 19.685 Euro

Es gibt auch noch andere Grundlagen und Verfahren, die zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage für Eigentümergemeinschaften herangezogen werden können.

Gemäß der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) ergibt sich für die Instandhaltungsrücklage folgende sinnvolle Höhe:

Die Empfehlung des Verband Privater Bauherren sieht vor, dass Immobilienbesitzer mindestens 130 Euro pro Monat zurücklegen. Als Mindestbetrag, der zur Seite gelegt werden sollte, wird 1 Euro pro Quadratmeter pro Monat angesehen.

Eine konkrete Höhe des Betrags, die per Gesetz festgeschrieben ist, gibt es nicht.

Ist die Instandhaltungsrücklage von der Steuer absetzbar?

Viele Eigentümer stellen sich die Frage, ob sie die Instandhaltungsrücklage für ihre Immobilie steuerlich geltend machen können. Da es sich um eine Rückstellung handelt, kann die direkte Einzahlung in die Rücklage nicht von der Steuer abgesetzt werden. Erst wenn von diesem Geld tatsächlich Reparaturarbeiten oder Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden und eine konkrete Rechnung vorliegt, lassen sich die Kosten absetzen. Dabei gibt es folgende steuerliche Möglichkeiten:

• Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus vermieten, können Instandhaltungskosten als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.
• Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus selbst nutzen, können 20 Prozent der Arbeitskosten für Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen.

Um Kosten von der Steuer abzusetzen, muss eine ordentliche Rechnung für die Ausgaben vorliegen.

Instandhaltungskosten dank Förderung reduzieren: Ist das möglich?

Je nachdem, was genau an einer Immobile renoviert oder saniert wird, ist es möglich, die Kosten für die Instandhaltung zu reduzieren. Das ist dank zahlreicherer Förderungen möglich, wie sie zum Beispiel die KfW oder die BAFA anbieten. Auch regionale Förderprogramme, wie es sie zum Beispiel bei Landesbanken gibt, können Immobilienbesitzer in Anspruch nehmen und somit einen Teil der Kosten einsparen.

Wie häufig müssen Instandhaltungsmaßnahmen an Immobilien durchgeführt werden?

Es empfiehlt sich, alle Bauteile einer Immobilie alle fünf bis zehn Jahre unter die Lupe zu nehmen. Folgende Faustregeln gibt es für die verschiedenen Teile einer Wohnung oder eines Hauses, was ihren Sanierungsbedarf angeht:

Dabei handelt es sich lediglich um Empfehlungen. Welchen Bedarf an Sanierungen eine Immobilie dann letztlich wirklich hat, hängt von ihrer Nutzung und ihrer ursprünglichen Bausubstanz ab. Dabei gibt es große Unterschiede.

Dürfen Eigentümer die Instandhaltungsrücklage auf Mieter umlegen?

Es ist nicht zulässig, die Instandhaltungsrücklage von den Mietern bezahlen zu lassen. Nach § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen nur laufende Kosten, die regelmäßig anfallen, umgelegt werden. Die Instandhaltungsrücklage zählt nicht zu diesen Kosten, da sie für künftige Sanierungen und Reparaturen gespart wird.

Kommt es jedoch zu tatsächlichen Ausgaben für Reparaturen oder Wartungen, die zum Beispiel für Aufzüge oder Heizungsanlagen regelmäßig durchgeführt werden müssen, dann können diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Ist es sinnvoll, die Instandhaltungsrücklage anzulegen?

Die Instandhaltungsrücklage anzulegen ist sinnvoll, da das Geld üblicherweise einige Jahre unangetastet an der Seite liegt. Eine Verzinsung ist ein positiver Nebeneffekt. Falls sich eine Hausverwaltung um die Verwaltung des Geldes kümmert, gibt es sogar die Verpflichtung, die Instandhaltungsrücklage in voller Höhe anzulegen. Damit aber dennoch jederzeit der volle Zugriff auf den vollen Betrag besteht, ist von spekulativen Anlageformen abzuraten.

Tagesgeld oder Festgeld sind die beste Variante, um zumindest eine kleine Verzinsung des Geldes zu erhalten. Auch ein Bausparvertrag ist eine Variante, mit der die Rücklagenbildung gestaltet werden kann.

Brauchen auch alleinige Immobilienbesitzer eine Instandhaltungsrücklage?

Private Eigentümer unterliegen keiner gesetzlichen Pflicht, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Während sie für WEGs vorgeschrieben ist, liegt es bei Alleineigentümern in eigener Verantwortung, finanzielle Rücklagen für zukünftige Reparaturen und Sanierungen einzuplanen. Es empfiehlt sich jedoch dringend, eine regelmäßige Rücklage anzulegen, um unerwartete Kosten tragen zu können.

Fazit: Eine Instandhaltungsrücklage ist für Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft Pflicht

Eigentümer in einer Wohneigentümergemeinschaft müssen eine monatliche Instandhaltungsrücklage leisten – sie wird üblicherweise mit dem Wohngeld bezahlt und vom Verwalter verwaltet. Die Höhe einer solchen Rücklage kann anhand verschiedener Formeln berechnet werden. Mindestens 1 Euro pro Quadratmeter pro Monat sind empfehlenswert. Es bietet sich an, das Geld anzulegen, um zumindest ein paar Zinsen mitzunehmen. Auch private Eigentümer sollten Geld für Instandhaltungen ihrer Wohnung oder ihres Hauses zurücklegen – für sie gibt es aber keine Verpflichtung.