Gemeinschaftseigentum: So berechnen Sie die Kostenverteilung

Eine gerechtere Kostenverteilung in der WEG als die gesetzlich vorgesehene ist dank der WEG-Novelle möglich. Denn: Seither existiert eine flexiblere Möglichkeit, Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums auf die Eigentümer zu verteilen.

Doch obwohl die Gesetzesreform bereits seit 01.07.2007 in Kraft getreten ist, kennen viele Wohnungseigentümer diesen Vorteil nicht. Wir zeigen Ihnen mit den folgenden Informationen, wie Sie diesen für sich nutzen.

In einer Wohnungseigentumsanlage fallen immer wieder Kosten an: Ein neuer Aufzug soll eingebaut, der Eingangsbereich saniert, der Verwalter bezahlt oder ein Rechtsstreit finanziert werden.

Die Eigentümer tragen die Kosten dieser Maßnahmen, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, gemeinsam. Da kommt es in der Praxis schnell zum Streit:

Der eine Eigentümer will die Maßnahme trotz der entstehenden Kosten umsetzen, der andere möchte sich der Kostentragung entziehen, indem er versucht, die Maßnahme auszubremsen. Denn: Warum sollte sich ein Eigentümer an Aufzugkosten beteiligen, wenn er den Aufzug gar nicht nutzt?

Doch für solche Probleme gibt Ihnen das WEG Lösungen an die Hand, die viele Eigentümer leider nicht kennen. Oder wussten Sie, dass Sie als Eigentümer eine andere als die gesetzlich vorgesehene Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums beschließen können?

Und wenn ja, wissen Sie, wie weit genau Ihre Kompetenz zur Änderung der Kostenverteilung geht? Bei der Beantwortung solcher Fragen hilft Ihnen dieser Beitrag: Lernen Sie die vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten, die Ihnen § 16 WEG hinsichtlich der Kostenverteilung eröffnet, kennen. Und erfahren Sie, wie Sie Kosten sachgerecht verteilen:

Kurzüberblick § 16 WEG

Das bedeutet eine gesetzliche Verteilung der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG)

Sofern die Eigentümer gemeinschaftlich keine oder keine andere Regelung zur Kostentragung bestimmen, haben sie die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach ihren Miteigentumsanteilen (MEA) zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Beispiel: In einer aus 3 Eigentümern bestehenden Eigentümergemeinschaft haben Eigentümer A und B je 300/1000 MEA, Eigentümer C 400/1000. Die Eigentümer beauftragen die Instandsetzung der maroden Briefkastenanlage, Kostenpunkt 1.000 €.

Ein Beschluss über die Kostenverteilung erfolgte nicht. Eigentümer C meint, die Kosten müssten hier gedrittelt werden. Das ist falsch. Da kein Beschluss über die Kosten gefasst wurde, gilt die gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Daher zahlen Eigentümer A und B je 300 € und Eigentümer C 400 €.

Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die das Grundstück im Ganzen betreffen. Das sind Anliegerbeiträge wie Gebühren der Straßenreinigung oder für den Abwasserkanal. Mit Kosten sind dagegen alle das Gemeinschaftseigentum betreffenden privatrechtlichen Verpflichtungen gemeint. Im Einzelnen handelt es sich um:

• Betriebskosten/Kosten der Verwaltung
• Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung

Kosten der Verwaltung

Der Begriff der Verwaltungskosten ist weit auszulegen. Hierunter fallen nicht nur die Kosten Ihres Verwalters, sondern alle Kosten, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringen. So zum Beispiel:

• Bankgebühren für das Gemeinschaftskonto
• Ausgaben für den Verwaltungsbeirat, etwa eine Haftpflichtversicherung
• Mietkosten für den Raum der Eigentümerversammlung

Auf die Betriebskosten wird in diesem Beitrag nicht weiter eingegangen werden. Schauen Sie hierzu bitte in den Beitrag B60 Ihres Immobilien-Beraters.

Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung

Auch Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden, sofern nichts anderes bestimmt ist, nach Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Eine Instandhaltungsmaßnahme dient der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnanlage. Sie umfasst alle Maßnahmen, mit der Sie normale und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen oder ihnen vorbeugen. Darunter fallen Wartungsarbeiten, etwa an Elektro- oder Sanitäranlagen oder an Aufzügen. Aber auch Kleinreparaturen oder Pflege- und Reinigungsarbeiten zählen zur Instandhaltung.

Mit einer Instandsetzungsmaßnahme gehen Sie einen Schritt weiter: Sie stellen den ursprünglich vorhandenen Zustand und bestimmungsgemäßen Gebrauch wieder her. Sie möchten also Schäden und Mängel der Wohnanlage aufgrund von Alterung, Abnutzung oder aber dem Einwirken Dritter beseitigen.

Beispiele: Austausch von defekten Rollläden, Reparatur einer Kellertür, Erneuerung des aufgrund von Witterungseinflüssen beschädigten Außenputzes.

Änderung der Kostenverteilung per Beschluss möglich (§ 16 Abs. 3 WEG)

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können Sie zusammen mit den anderen Eigentümern durch mehrheitlichen Beschuss über eine Änderung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten bestimmen. Das gilt nicht nur für die Kosten des Gemeinschaftseigentums, sondern auch für die des Sondereigentums. Das Ziel des § 16 Abs. 3 WEG ist es, eine höhere Verteilungsgerechtigkeit durch Mehrheitsmacht erreichen zu können und damit weniger Streit zu provozieren.

Tipp:In der Praxis ist diese Änderung der Kostenverteilung bei der Verwaltervergütung relevant. Diese bestimmt sich nach den Verwalterverträgen üblicherweise nach Wohneinheiten.

Erfolgt hier kein abweichender Kostenbeschluss, müssen Sie die Kosten von Wohneinheiten auf die einzelnen Miteigentumsanteile umrechnen. Das sparen Sie sich, wenn Sie zusammen mit dem Verwaltervertrag über die Änderung der Kostenverteilung, nach Einheiten, beschließen.

Vorsicht bei Sammelbegriffen

Passen Sie bitte auf: In der Praxis werden gerne verschiedene Kostenarten unter einem Sammelbegriff zusammengefasst: Führt Ihr Hausmeister beispielweise Reinigungs- und Pflegearbeiten aus, handelt es sich dabei um Betriebskosten.

Deren Verteilung können Sie mit einfacher Stimmenmehrheit ändern. Führt der Hausmeister dagegen Reparaturen aus, fallen diese unter Instandsetzung. Diese Kosten können Sie nicht mit einfacher Stimmenmehrheit umverteilen. Ein solcher Beschluss wäre anfechtbar.

BGH: Weite Gestaltungsmöglichkeit

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) haben die Eigentümer bei der Änderung des Verteilungsschlüssels einen weiten Gestaltungsspielraum (BGH, Urteil v. 01.04.11, Az. V ZR 162/10). Der neue Umlageschlüssel muss lediglich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Danach dürfen die Eigentümer jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer entspricht und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Hierbei sind die Anforderungen nicht zu streng anzusetzen, denn jede Änderung des Verteilungsmaßstabs wirkt sich zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers aus. Die Änderung darf nur nicht willkürlich sein.

Bei der Verteilung der Kosten gibt Ihnen das Gesetz freie Hand: Sie können die anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten nach Verbrauch, Verursachung oder einem anderen Maßstab auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegen.

BGH: Keine versteckte Kostenänderung

Achten Sie bitte auch darauf, dass Sie die Kostenänderung ausdrücklich beschließen. Es reicht nicht, die geänderte Kostenverteilung in einen anderen Beschluss aufzunehmen. Das hat der BGH in einem Fall entschieden, in dem Eigentümer in Ihren Wirtschaftsplan eine geänderte Kostenverteilung einzelner Positionen aufgenommen und über den Wirtschaftsplan abgestimmt haben (BGH, Urteil v. 09.07.10, Az. V ZR 202/09)

Das war nach dem BGH nicht transparent genug. Vielmehr muss eine Neuregelung der Kostenverteilung so gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschluss-Sammlung ohne Weiteres auffallen muss. Das ist aber nur dann der Fall, wenn die Kostenverteilung ausdrücklich beschlossen wird.

Bei baulichen Maßnahmen Durchbrechung der Kostenverteilung nur im Einzelfall

§ 16 Abs. 4 WEG erlaubt eine weitere Abweichung von dem gesetzlichen Verteilerschlüssel. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um dessen Änderung, sondern nur um dessen Durchbrechung im Einzelfall. Für eine Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG müssen 4 Voraussetzungen erfüllt sein:

• Bauliche Maßnahme
• Einzelfallregelung
• Einhaltung der vorgegebenen Grenze
• Qualifizierte Stimmenmehrheit

Voraussetzung 1: Bauliche Maßnahme

Eine abweichende Kostenverteilung können Sie für folgende bauliche Maßnahmen bestimmen:

Voraussetzung 2: Einzelfallregelung

Die von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichende Regelung darf nur für den jeweiligen Einzelfall gelten. Das heißt, der Umfang Ihrer Regelung muss sich im Zeitpunkt der Beschlussfassung in einer einzigen Maßnahme erschöpfen, die ihrem Umfang nach erkennbar ist.

Sie darf darüber hinaus nicht als Rechtsgrundlage für zukünftige, dem Umfang nach noch nicht absehbare Maßnahmen dienen. Mit anderen Worten: Eine generelle Regelung für die Zukunft können Sie nicht treffen. Für eine zukünftige oder gar dauerhafte Regelung fehlt es Ihrer Gemeinschaft an der erforderlichen Beschlusskompetenz, sodass Ihr Beschluss dann sogar nichtig wäre.

Beispiel: In Ihrem Mehrfamilienhaus sind alle Wohnungen mit einem Balkon ausgestattet. Einer davon ist marode und muss instand gesetzt werden. Sie beschließen, dass der Eigentümer der zum Balkon gehörenden Wohnung die Kosten tragen muss.

Ein solcher Beschluss ist zulässig. Sie können jedoch nicht beschließen, dass auch die Kosten künftiger Balkonsanierungen von den jeweiligen Eigentümern zu tragen sind. Ein solcher Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Bitte beachten Sie: Wenn Sie eine zukünftige Regelung treffen möchten geht das über eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung. Schauen Sie daher auf jeden Fall in Ihrer Teilungserklärung nach, ob diese eine abweichende Kostenverteilung per Beschluss für künftige bauliche Veränderungen vorsieht. Ansonsten können Sie die Änderung der Kostenverteilung auch für zukünftige Fälle nur noch per Vereinbarung regeln.

Tipp: Auch wenn keine Regelung für die Zukunft getroffen werden kann, so dürfen gleichgelagerte Einzelfälle nicht willkürlich ungleich behandelt werden. Wird also heute beschlossen, dass jeder Eigentümer die Kosten der Sanierung seines Balkons zu tragen hat, darf das zukünftig nicht ohne sachlichen Grund anders behandelt werden. Anderenfalls können Sie diesen Beschluss anfechten.

Voraussetzung 3: Einhaltung der vorgegebenen Grenze: Gebrauch muss zumindest möglich sein

Außerdem muss die geänderte Kostenverteilung dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs durch den jeweiligen Eigentümer Rechnung tragen. Hierbei setzt die Gebrauchsmöglichkeit einen hervorgehobenen Einflussbereich voraus. Danach wäre es etwa möglich, einem Eigentümer die Kosten für die Instandhaltungsarbeiten an den Fenstern zu seiner Wohnung zu übertragen, denn diese unterliegen im Wesentlichen seinem Gebrauch.

Dagegen wäre es unzulässig, die Kosten einer Dachsanierung nur den Eigentümern der Dachgeschosswohnung aufzulegen. Denn das Dach ist ein konstruktiver Bestandteil des Hauses und wird als solches von allen Wohnungseigentümern „gebraucht“.

Ebenso wäre es unzulässig, in einer Mehrhausanlage auf einem Haus einen Dachgarten zu errichten, den nur die Bewohner dieses Hauses nutzen können, die Kosten aber auf die Bewohner aller Häuser zu verteilen.

Voraussetzung 4: Qualifizierter Beschluss

Für einen abweichenden Kostenbeschluss nach § 16 Abs. 4 WEG benötigen Sie eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Das bedeutet:

• Es müssen ¾ der Stimmen aller stimmberechtigen Eigentümer zustimmen
• und diese müssen gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Vorsicht: Unterschiedliche Stimmenerfordernisse für Maßnahme und für Kostenverteilung möglich

Das Erfordernis der doppelt qualifizierten Mehrheit kann dazu führen, dass für den Beschluss der Maßnahme selbst eine andere Stimmenmehrheit erforderlich ist als für den Beschluss über die Kostenverteilung. So ist für die bauliche Veränderung selbst Allstimmigkeit erforderlich.

Ein Beschluss über eine modernisierende Instandsetzung kommt dagegen mit einfacher Stimmenmehrheit zustande. Über die abweichende Kostenverteilung beider Maßnahmen beschließen Sie dagegen mit doppelt qualifizierter Mehrheit.

Voraussetzung 5: Einhaltung der vorgegebenen Grenze: Gebrauch muss zumindest möglich sein

Außerdem muss die geänderte Kostenverteilung dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs durch den jeweiligen Eigentümer Rechnung tragen. Hierbei setzt die Gebrauchsmöglichkeit einen hervorgehobenen Einflussbereich voraus. Danach wäre es etwa möglich, einem Eigentümer die Kosten für die Instandhaltungsarbeiten an den Fenstern zu seiner Wohnung zu übertragen, denn diese unterliegen im Wesentlichen seinem Gebrauch.

Kommt ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 mit der einfachen Stimmenmehrheit zustande, macht ihn das aber nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Sie können diesen Beschluss dann innerhalb eines Monats anfechten. Anderenfalls wird er bestandskräftig.

Tipp: Häufig wird zusammen mit der Maßnahme und der Kostenverteilung eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme beschlossen. Dann denken Sie bitte daran, dass die Sonderumlage bereits nach dem abweichenden Kostenverteilerschlüssel zu berechnen ist.

Hinweis: Ein Beschluss über die abweichende Verteilung der Kosten baulicher Maßnahmen kann durchaus auch nachträglich, etwa im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung, erfolgen. Beachten Sie dann aber bitte, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung insoweit auch der doppelt qualifizierten Mehrheit bedarf.

Bauliche Veränderung: Ohne Zustimmung keine Kostentragung

Eine Besonderheit hinsichtlich der Kostentragung sieht § 16 Abs. 6 WEG vor. Nach dieser Vorschrift hat ein Eigentümer, der gegen eine bauliche Veränderung stimmt, deren Kosten nicht zu tragen, ist aber auch von deren Nutzung ausgeschlossen.

Lange Zeit war umstritten, ob die in § 16 Abs. 6 WEG vorgesehene Kostenbefreiung auch zugunsten derjenigen Wohnungseigentümer eintritt, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, obwohl dies erforderlich gewesen wäre. In einem  aktuellen Urteil hat der BGH klargestellt, es kommt allein auf die Nichtzustimmung an (Urteil v. 11.11.11, Az. V ZR 65/11):

Im konkreten Fall ging es um den mehrheitlich gefassten Beschluss, das gemeinschaftliche Schwimmbad zu sanieren. Das Schwimmbad sollte zusätzlich unter Einbeziehung der Hausmeisterwohnung um einen Ruheraum erweitert werden.

Zur Finanzierung wurde eine nach Miteigentumsanteilen bemessene Sonderumlage beschlossen. Ein Eigentümer stimmte gegen diese Beschlüsse. Da er aber die Anfechtungsklage zu spät erhob, wurden die Beschlüsse bestandskräftig.

In einer späteren Eigentümerversammlung genehmigten die Eigentümer die Jahresabrechnung, die die Kosten der Schwimmbadsanierung inklusive der Erweiterung um den Ruheraum enthielt. Laut Einzelabrechnung entfielen auf den Wohnungseigentümer, der gegen die Maßnahmen gestimmt hatte, 8.600 €. Hiergegen erhob der Eigentümer fristgerecht Anfechtungsklage.

Der BGH entschied: Der Eigentümer musste sich nicht an den Kosten beteiligen, denn bei der Erweiterung des Schwimmbades um einen Ruheraum handelte es sich um eine bauliche Veränderung, der er nicht zugestimmt hatte. Stimmt nämlich ein Eigentümer gegen eine bauliche Veränderung und wird der Beschluss dennoch bestandskräftig, hat er deren Kosten nicht zu tragen.

Das und darauf wies der BGH ausdrücklich hin, gilt unabhängig davon, ob er der Maßnahme eigentlich hätte zustimmen müssen, weil er durch sie nicht beeinträchtigt war. Also gilt für bauliche Veränderungen:

• alle Eigentümer stimmen zu: alle tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen, es sei denn es erfolgt eine alternative Verteilung nach § 16 Abs. 4 WEG
•  nicht alle Eigentümer stimmen zu: nur die, die zugestimmt haben, tragen die Kosten (§ 16 Abs. 6 WEG)

Tipp: Für Ihre erfolgreiche Kostenbefreiung müssen Sie Ihre „Nichtzustimmung“ nachweisen. Bestehen Sie daher in einem solchen Fall unbedingt darauf, dass Ihre „Nein“-Stimme unter Nennung Ihres Namens in die Versammlungsniederschrift aufgenommen wird. So sparen Sie bares Geld.

Rechtsstreit und Schadenersatz – das müssen Sie nach § 16 WEG zahlen

§ 16 Abs. 7 WEG stellt klar, dass 2 Kostenfälle zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Absatz 2 gehören: Die Kosten eines Rechtsstreits wegen Entziehung des Wohnungseigentums sowie die Kosten eines Schadens, der einem Wohnungseigentümer entsteht, der das Betreten seiner Wohnung dulden musste. Daraus folgt, dass diese Kosten nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer verteilt werden.

Verteilung der Kosten eines Rechtsstreits: Beklagter immer an Kosten beteiligt

Die Verteilung der Kosten eines Rechtsstreits wegen Entziehung des Wohnungseigentums nach Miteigentumsanteilen bewirkt Folgendes:

• Im Fall des Verlustes, also wenn das Gericht das Urteil zur Entziehung des Wohnungseigentums fällt, trägt der Eigentümer, dessen Wohnungseigentum entzogen wird, die gesamten Kosten des Rechtsstreits allein.
• Gibt das Gericht aber dem Entziehungsbeschluss nicht statt, hat sich der Eigentümer, gegen den der Prozess geführt wurde, in Höhe seines Miteigentumsanteils an den Kosten des gegen ihn geführten Rechtsstreits zu beteiligen.

Auch Verwaltungskosten: Mehrkosten für Rechts­anwalt aufgrund Vereinbarung (§ 16 Abs. 8 WEG)

Die Kosten weiterer Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft zählen nicht zu den Verwaltungskosten. Allerdings formuliert § 16 Abs. 8 WEG hier eine Ausnahme für den Fall, dass der Verwalter im Namen der Eigentümer mit einem Rechtsanwalt eine höhere als die gesetzliche Vergütung vereinbart.

Zu einer solchen Vereinbarung ist Ihr Verwalter nach § 27 WEG auch ohne gesonderten Beschluss der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Dadurch soll verhindert werden, dass der Verwalter für Ihre Gemeinschaft keinen vertretungswilligen Anwalt findet.

Oftmals entschädigt nämlich bei Anfechtungsklagen die gesetzliche Vergütung den zu erwartenden Arbeitsaufwand und das Haftungsrisiko des Rechtsanwalts nicht angemessen. Dann ist es schwierig, einen Anwalt zu finden, der Ihre Gemeinschaft vertritt.

Beispiel: In Ihrer Eigentümergemeinschaft wurde eine beschlossene Sanierungsmaßnahme (Kosten: 100.000 €) angefochten. Durch die Sanierung würden auf den anfechtenden Eigentümer 1.000 € an Kosten zukommen. Damit beträgt der Streitwert nach dem Gerichtskostengesetz 5.000 €, nämlich das 5-Fache seines Interesses von 1.000 €. Dieser Streitwert würde auch für einen Rechtsanwalt gelten, der die übrigen Eigentümer vertritt.

Und das, obwohl deren Interesse an der gerichtlichen Entscheidung 100.000 € beträgt. Der Verwalter kann mit dem Rechtsanwalt der übrigen Eigentümer nun einen erhöhten Streitwert vereinbaren. Dieser darf aber höchstens so hoch sein wie 50% des Wertes des Interesses aller Beteiligten, also höchstens 50.000 €. Auf dieser Basis kann der Rechtsanwalt seine Kosten abrechnen.

Über § 16 Abs. 8 WEG werden diese anwaltlichen Mehrkosten zu Verwaltungskosten erklärt. Das hat zur Folge, dass diese Mehrkosten im Falle des Obsiegens des anfechtenden Eigentümers von allen Eigentümern zu tragen sind, also anteilig auch von dem anfechtenden Eigentümer. Wenn also im obigen Beispiel der anfechtende Eigentümer den Prozess gewinnt, muss er sich an den Mehrkosten des Anwalts in Höhe seines Miteigentumsanteils beteiligen.

Tipp: Wenn Ihr Verwalter für Ihre Gemeinschaft eine solche Vereinbarung mit Ihrem Rechtsanwalt trifft, achten Sie bitte auf Folgendes: Die Vereinbarungsbefugnis Ihres Verwalters gilt nicht unbeschränkt. Er darf lediglich eine Streitwertvereinbarung treffen.

Das heißt er darf nur den Streitwert, auf dessen Grundlage der Rechtsanwalt seine gesetzliche Vergütung bemisst, heraufsetzen. Dagegen darf er keine Gebührenvereinbarung oder gar eine Abrechnung nach Stundensatz für die Gemeinschaft vereinbaren.

Verteilung der Kosten des Schadenersatzes: Auch Geschädigter muss anteilig zahlen

Als Wohnungseigentümer haben Sie es zu dulden, dass Ihr Sondereigentum betreten oder beeinträchtigt wird, um Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ausführen zu können. Den Ihnen hierdurch entstehenden Schaden können Sie von der Gemeinschaft ersetzt verlangen (§ 14 Abs. 4 WEG).

Beispiel: Der zur Wohnung des Eigentümers E gehörende Balkon ist defekt. Aufgrund eines Risses in der Bodenplatte, die zum Gemeinschaftseigentum gehört, tropft Wasser auf den darunterliegenden Balkon. Um dies zu reparieren, müssen die Handwerker nicht nur die Wohnung des E betreten, sondern auch den zu seinem Sondereigentum zählenden Bodenbelag aufreißen.

Hier kann Eigentümer E Schadenersatz von der Gemeinschaft verlangen: zum einen für den aufgerissenen Bodenbelag und zum anderen, sofern seine Wohnung durch die Arbeiten verschmutzt wird, für deren Reinigung.

Allerdings, und das bestimmt § 14 Abs. 7 WEG, ist der Schadenersatz auf alle Eigentümer in Höhe Ihres Miteigentumsanteils zu verteilen. Daher ist im obigen Beispiel der Schadenersatz des Eigentümers E um seinen eigenen Miteigentumsanteil gekürzt.

Wer zahlt beim Eigentümerwechsel?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, werden Sie mit Eintragung ins Grundbuch Eigentümer und damit Mitglied der Eigentümergemeinschaft. An diese Mitgliedschaft ist Ihre Zahlungspflicht geknüpft.

Wer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums trägt

Hinsichtlich der Lasten, also Grundsteuer, Müllgebühr, Straßenreinigungsgebühren etc., ist deren Fälligkeit für Ihre Zahlungspflicht entscheidend. Sie müssen die Lasten tragen, die ab Ihrer Eintragung ins Grundbuch fällig geworden sind. Gleiches gilt für das Hausgeld: Auch zu dessen Zahlung sind Sie ab Eintragung in das Grundbuch verpflichtet.

Keine Haftung des Erwerbers für rückständiges Hausgeld des Veräußerers

Als Erwerber einer Eigentumswohnung haften Sie grundsätzlich nicht für Hausgeldrückstände des Veräußerers. Hat dieser sein Wohngeld in der Zeit, in der er noch Eigentümer war, nicht gezahlt, kann diese Schuld nicht Ihnen aufgebürdet werden.

Tipp: Nicht selten fassen Eigentümer einen Beschluss, nach dem der neue Eigentümer die Hausgeldrückstände des Voreigentümers zu zahlen hat. Das ist als sogenannter Beschluss zulasten Dritter unzulässig. Allerdings ist ein solcher Beschluss nicht nichtig, sondern anfechtbar. Daher müssen Sie hier unbedingt binnen 1 Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben.

Anderenfalls wird der unzulässige Beschluss rechtskräftig und Sie müssen zahlen. Lediglich, wenn die Rückstände Ihres Voreigentümers in Ihre Jahresabrechnung aufgenommen werden, und über diese ein Beschluss gefasst wird, ist dieser nichtig. Dann brauchen Sie nicht tätig zu werden.

BGH: Keine Beschlusskompetenz für alte Rückstände

Sofern aber die Gemeinschaft die Rückstände Ihres Voreigentümers aus vergangenen Abrechnungsperioden in Ihre Jahresabrechnung aufgenommen hat, ist der Beschluss über die Jahresabrechnung insoweit nichtig. Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH wäre das praktisch die Neubegründung einer bestehenden Schuld.

Für diese hat Ihre Gemeinschaft nicht die erforderliche Beschlusskompetenz (BGH, Urteil v. 09.03.12, Az. V ZR 147/11). Mit anderen Worten, sie ist nicht dafür zuständig, einen solchen Beschluss zu fassen. Hier brauchen Sie auch ohne die Erhebung einer Anfechtungsklage nicht zu zahlen.

Beispiel: Ihr Voreigentümer hat seine Nachforderung aus der Jahresabrechnung 2011 nicht beglichen. Diese Nachforderung wird Ihnen in Ihrer aktuellen Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2012 angelastet. Auch wenn hier ein Beschluss über die Jahresabrechnung 2012 gefasst wird:

Sie brauchen den rückständigen Betrag Ihres Voreigentümers nicht zu zahlen. Lediglich wenn die Rückstände Ihres Voreigentümers in Ihre Jahresabrechnung aufgenommen werden und über diese ein Beschluss gefasst wird, ist dieser nichtig. Dann brauchen Sie nicht tätig zu werden.

BGH: Haftung des Erwerbers aber bei Ersterwerb

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH gibt es aber einen Fall, in dem Sie bereits als werdender, noch nicht eingetragener Wohnungseigentümer für das rückständige Wohngeld des Veräußerers haften (BGH, Urteil v. 11.5.12, Az. V ZR 196/11). Das ist der Fall beim Ersterwerb vom Bauträger bzw. teilenden Eigentümer. Sie haften als Erwerber bereits dann allein für die Kosten und Lasten der Wohnung, wenn Sie eine verfestigte Erwerbsposition erlangt haben. Das ist der Fall, wenn

• ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt,
• Ihr Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und
• Sie bereits Besitz an der Wohnung erlangt haben.

Sind diese Voraussetzungen bei Ihnen erfüllt, können Sie als werdender Wohnungseigentümer einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben. Andererseits müssen Sie gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten tragen. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer haftet hier nicht mehr.

Vor Erwerb bedenken: Bindung an Beschlüsse und Vereinbarungen sowie deren Kosten

Als Erwerber einer Eigentumswohnung sind Sie an Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden. Es empfiehlt sich daher unbedingt, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Beschluss-Sammlung genau zu studieren.

Die dort aufgeführten Beschlüsse gelten nämlich auch für Sie. Wurde beispielsweise eine Sanierung des Dachs beschlossen, können Sie sich der damit verbundenen Zahlungsverpflichtung nicht widersetzen, auch wenn Sie seinerzeit vielleicht anders gestimmt hätten.

Tipp: Bei Verbindlichkeiten gegenüber Dritten haftet der Alteigentümer einer Wohnung noch 5 Jahre nach Eigentumsübergang in Höhe  seines Miteigentumsanteils. In dieser Zeit haften der neue und der alte Eigentümer gesamtschuldnerisch.

Das gilt zumindest dann, wenn die Verbindlichkeit entstanden ist, als der ehemalige Eigentümer im Grundbuch eingetragen war und fällig geworden ist, als der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Erfragen Sie daher vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt, ob noch offene Verbindlichkeiten gegenüber Dritten bestehen. Denn auch diese können unter Umständen teuer für Sie werden.

Checkliste Kostenverteilung: An alles gedacht?

Fazit: Wie Sie sehen, gibt Ihnen das Gesetz die Möglichkeit die Verteilung anfallender Lasten und Kosten abweichend vom gesetzlichen Maßstab zu beschließen. Hierdurch ist Ihnen der Weg zu einer höheren Kostengerechtigkeit und damit auch zu der Maßnahme selbst eröffnet. Nutzen Sie diese Chance für sich und Ihre Gemeinschaft.