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Öffnungsklausel: Von Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung durch Beschluss abweichen

WEG Öffnungsklausel
© Jürgen Priewe | Adobe Stock
Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zur Öffnungsklausel in Kürze

  • Die sogenannte Öffnungsklausel ist im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft unter Umständen relevant.
  • Mit der Öffnungsklausel besteht die Möglichkeit, durch Mehrheitsbeschluss von getroffenen Vereinbarungen abzuweichen.
  • Es kann sowohl auf Regelungen innerhalb der Teilungserklärung als auch der Gemeinschaftsordnung durch die Öffnungsklausel im Nachhinein Einfluss genommen werden.
  • Eine Öffnungsklausel kann auch nachträglich vereinbart werden, wenn es beim Beschließen Änderungen geben soll.
  • Damit die Öffnungsklausel ebenfalls für zukünftige Eigentümer und/oder Verwalter bindend ist, muss der Beschluss ins Grundbuch eingetragen werden.

Im Zusammenhang mit Wohneigentum gilt normalerweise die Maßgabe, dass eine getroffenen Vereinbarung ausschließlich durch eine entsprechende Vereinbarung verändert werden kann. Alternativ ist es jedoch möglich, dass zur Abänderung einer Vereinbarung ein Beschluss gefasst wird und somit die Beschlussfassung ausreichend ist. Sollte das der Fall sein, wird von einer sogenannten Öffnungsklausel gesprochen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, worum es sich bei der Öffnungsklausel in einer WEG handelt. Wir gehen darauf ein, ob diese Klausel sinnvoll ist, worum es sich bei der allgemeinen Öffnungsklausel handelt und ob die Klausel auch nachträglich vereinbart werden kann. Darüber hinaus geben wir Ihnen ein Beispiel, was Inhalt einer derartigen Klausel durch den Beschluss sein kann.

Was ist die Öffnungsklausel im WEG?

Durch eine Öffnungsklausel besteht für Wohnungseigentümer die Möglichkeit, eine bestehende Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung durch einen Beschluss zu verändern. Es ist demzufolge aufgrund der Öffnungsklausel keine weiteren Vereinbarung nötig, die wiederum die bestehende Vereinbarung ersetzen würde. Durch die Öffnungsklausel innerhalb einer Teilungserklärung besteht für Wohnungseigentümer die Option, eine Änderung mit einfachem Mehrheitsbeschluss vorzunehmen. Das bedeutet eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften. Die Rechtsgrundlage dafür ist insbesondere § 10 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Eine derartige Öffnungsklausel muss jedoch hinreichend bestimmt sein, wie auch der BGH bereits festgestellt hat. Darüber hinaus dürfen Änderungen nur vorgenommen werden, wenn es zum einen dafür einen sachlichen Grund gibt. Zum anderen darf keine Wohnungseigentümer im Vergleich zur ursprünglichen Vereinbarung benachteiligt werden.

Wichtig: Die Öffnungsklausel stellt in vielen Fällen eine außerordentliche Erleichterung im Hinblick auf die Willensbildung der Wohnungseigentümern dar. Davon profitiert manchmal auch der Verwalter mit seinen Aufgaben. Beschlüsse können dadurch eine Veränderung einer bisherigen Vereinbarung hervorrufen.

Wie sinnvoll ist die Öffnungsklausel?

Grundsätzlich ist die Öffnungsklausel in vielen Fällen sinnvoll, weil sie eine deutliche Erleichterung für Wohnungseigentümer bedeutet, wenn es um eine neue Beschlussfassung und Änderung bestehender Vereinbarungen geht.

Auf der anderen Seite sollte darauf geachtet werden, dass die vereinbarte Öffnungsklausel und damit der Beschluss im Grundbuch eingetragen werden sollte. Wird dies versäumt, ist er gegenüber neuen Wohnungseigentümern nicht bindend.

Was ist die allgemeine Öffnungsklausel?

Der Sinn innerhalb der allgemeinen Öffnungsklausel besteht darin, dass dadurch eine abweichende Beschlussfassung möglich ist. Die Beschlüsse können in dem Fall von den gesetzlichen Regelungen und der Gemeinschaftsordnung abweichen. Dazu ist in der Regel eine 2/3-Mehrheit der Wohnungseigentümer erforderlich. Allerdings gibt es im Hinblick auf die allgemeine Öffnungsklausel manchmal Streitpunkte. Einer davon ist, ob es rechtlich erlaubt ist, ein Sondernutzungsrecht ausschließlich auf Grundlage der allgemeinen Öffnungsklausel zu begründen.

Kann eine Öffnungsklausel nachträglich vereinbart werden?

Die Öffnungsklausel muss nicht von vornherein innerhalb der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgehalten werden, sondern kann ebenso seitens der Eigentümergemeinschaft nachträglich vereinbart werden. Der Sinn und Zweck besteht meistens darin, dass eine leichtere Abänderbarkeit von Regelungen möglich ist, die zum Beispiel nicht mehr zeitgemäß sind.

Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 und 2 WEG. Damit ist gemeint, dass alle Eigentümer zustimmen müssen, die im Grundbuch eingetragen sind. Zudem muss entsprechend auch die nachträglich vereinbarte Öffnungsklausel im Grundbuch eingetragen werden, soll sie gegenüber zukünftigen Wohnungseigentümern gelten.

Wichtig: Eine Öffnungsklausel kann auch nachträglich noch vereinbart werden. Das hat meistens den Grund, dass zukünftig bestehende Regelungen leichter abgeändert werden können.

Wo muss die Öffnungsklausel eingetragen werden?

Sind Beschlüsse auf Grundlage der Öffnungsklausel getroffen worden, müssen diese ins Grundbuch eingetragen werden. Das gilt vor allen Dingen für solche Beschlüsse, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG verfasst werden. Solche sogenannten Altbeschlüsse müssen deshalb unter Beachtung der geregelten Eintragungsvoraussetzungen aus dem § 7 Abs. 2 und § 48 Abs. 1 eingetragen werden, damit sie gegenüber den Sondernachfolgern der Wohnungseigentümer rechtsgültig sind. Deshalb ist zudem die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer notwendig.

Gibt es keine Aufnahme der Beschlüsse in Form der Öffnungsklausel ins Grundbuch, würde sich die Wirkung ausschließlich auf die momentanen Wohnungseigentümer beziehen.

Beispiel für eine Öffnungsklausel

Im Hinblick auf den möglichen Inhalt einer Öffnungsklausel gibt es in der Praxis mehrere Beispiele. Eines davon ist unter anderem eine gesetzliche Öffnungsklausel nach § 16 Abs. 3 WEG. Diese beinhaltet, dass bei der Verteilung einzelner Kosten innerhalb der WEG von der Gemeinschaftsordnung mit einer Stimmenmehrheit beim Beschluss abgewichen werden kann.

Das kann beim Beschließen beispielsweise folgende Kosten betreffen:

  • Instandsetzung
  • Instandhaltung
  • Bauliche Veränderungen

In dem Fall ist allerdings keine einfache Mehrheit ausreichend, sondern es bedarf einer doppelt qualifizierten Mehrheit.

Eine solche Öffnungsklausel kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel innerhalb der Teilungserklärung geregelt ist, dass alle Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden. Sind sich die Wohnungseigentümer jedoch darüber einig, dass einige Kosten in der Zukunft nach Personen abgerechnet werden sollen, kann dies im Zuge der Öffnungsklausel abgeändert werden.