Viele Wohnungseigentümer sind verunsichert, wenn es in der Eigentümerversammlung zu einem Beschluss kommt, mit dem sie nicht einverstanden sind. Geht es Ihnen auch so?
Dann lassen Sie sich nicht verunsichern. Handeln Sie schnell und überprüfen Sie den Beschluss umgehend. Denn: Je komplizierter die Materie ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Beschluss fehlerhaft ist und Sie ihn durch eine Anfechtungsklage zur Strecke bringen können.
Wenn Sie verhindern möchten, dass ein unzulässiger oder fehlerhafter Beschluss wirksam wird, geht das nur, wenn Sie rechtzeitig eine Anfechtungsklage erheben.
Ansonsten erwächst der Beschluss in Bestandskraft, das heißt, er wird rechtswirksam. Sie sind dann auch an den Beschluss gebunden, wenn er eigentlich rechtswidrig ist.
Schnelles Handeln ist gefragt
Das Wichtigste zuerst: Möchten Sie gegen einen Beschluss vorgehen, haben Sie nicht viel Zeit. Denn Sie müssen die Klage innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erheben. Halten Sie diese Frist unbedingt ein, denn es handelt sich um eine Ausschlussfrist. Das heißt, nach Ablauf der Frist wird der Beschluss wirksam und Sie können nichts mehr gegen ihn unternehmen.
Beispiel: Auf Ihrer am 11.03.2014 stattfindenden Eigentümerversammlung wird ein Beschluss gefasst, den Sie für fehlerhaft halten. Dann müssen Sie Ihre Anfechtungsklage spätestens am 11.04.2014 zu Gericht gebracht haben. Versäumen Sie diese Frist, ist eine Aufhebung des Beschlusses durch das Gericht nicht mehr möglich.
Suchen Sie nach formellen oder inhaltlichen Fehlern
Einen Beschluss können Sie anfechten, wenn er formell oder inhaltlich fehlerhaft ist. Häufig vorkommende inhaltliche Fehler sind beispielsweise: Bestellung eines Hausverwalters bei offensichtlich fehlender Eignung Vergabe von umfangreichen Instandsetzungsarbeiten ohne Einholung von Vergleichsangeboten Unklare oder mehrdeutige Formulierung des Beschlusses
Auch gegen formelle, also bloße Verfahrensfehler, eines Beschlusses können Sie mit der Anfechtungsklage vorgehen. Achten Sie dann aber darauf, dass Ihre Klage nur erfolgreich sein wird, wenn sich der Verfahrensfehler auch tatsächlich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.
Wäre das Ergebnis ohne den Fehler ebenso ausgegangen wie mit dem Fehler, hat Ihre Anfechtungsklagekeine Aussicht auf Erfolg. Formelle Fehler sind zum Beispiel: Der Beschlussgegenstand wird nicht oder nicht hinreichend in der Ladung bezeichnet. Die 14-tägige Ladungsfrist wurde nicht eingehalten. Der Beschluss kommt mit der falschen Mehrheit zustande.
Beachten Sie: Zunächst keine Wirkung der Anfechtungsklage
Ihre Klage hat zunächst keine Auswirkung auf den Beschluss. Daher kann Ihr Verwalter mit der Beschlussumsetzung so lange fortfahren, bis die gerichtliche Entscheidung vorliegt. Erst nach dem Urteil können Sie verlangen, dass die Umsetzung des Beschlusses rückgängig gemacht wird.
Möchten Sie eine Maßnahme verhindern, die später nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, wie etwa das Fällen eines alten Baums, gehen Sie hiergegen mit der einstweiligen Verfügung vor.
Fazit: Sind Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden, können Sie diesen mit einer Anfechtungsklage aus der Welt schaffen. Nutzen Sie diese Chance rechtzeitig.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
