Ist ein Balkon Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Ob ein Balkon Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist, ist für Wohneigentümer eine relevante Frage. Insbesondere wenn es um die Aufteilung von Sanierungs- und Instandhaltungskosten an Balkonen geht, kommt es häufiger zu Ärger unter den Wohnungseigentümern.

Schließlich wollen Eigentümer nicht für einen Balkon bezahlen, den sie selbst gar nicht nutzen. Doch so einfach ist es nicht und die Regeln zum Thema Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum in Bezug auf Balkone haben schon viele Gerichte beschäftigt.

Sind Balkone Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Beides!

Ein Balkon ist größtenteils Gemeinschaftseigentum eines Hauses, selbst wenn er nur über eine Wohnung zugänglich ist. Teile des Balkons, die der Konstruktion und Sicherheit dienen, sind Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen:

• Balkonplatte mit Isolierungsschicht
• Balkongitter
• Balkonbrüstung
• Balkontür
• Balkonstützen
• Balkondecke
• Balkonaußenwände

Für Balkonfenster gilt: Der Innenanstrich eines Fensters ist Teil des Sondereigentums. Das Fensterglas hingegen ist Gemeinschaftseigentum.

Infobox:

„Nachzulesen hier: BGH-Urteil vom 15.01.2010, V ZR 305/85.“

Sondereigentum an einem Balkon sind:

• der Luftraum
• der Innenanstrich
• der Bodenbelag

Wie hilft die Teilungserklärung bei der Festlegung von einem Balkon als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Welcher Teil eines Balkons wem genau gehört, ist in der Teilungserklärung festgehalten, die es in Wohneigentümergemeinschaften gibt. Ein solches Dokument regelt, welche Teile des Gebäudes dem Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer zugeordnet sind und welche dem Gemeinschaftseigentum gehören.

Die Teilungserklärung kann auch konkrete Regelungen zur Nutzung und Instandhaltung von Balkonen enthalten. Bei der Klärung der Zuständigkeiten für Reparaturen und Sanierungen spielt sie eine entscheidende Rolle.

Kommt es zu Streitigkeiten oder bestehen Unsicherheiten unter den Mietern, dann kann die Teilungserklärung die Grundlage für rechtliche Entscheidungen bieten. Es empfiehlt sich daher, eine Teilungserklärung genau zu prüfen oder im Zweifelsfall die Unterstützung eines Anwalts in Anspruch zu nehmen.

Wer trägt die Kosten für die Balkonsanierung einer Eigentumswohnung?

Wie die Kosten bei einer Balkonsanierung verteilt werden, ist komplex und hängt maßgeblich von der Definition des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums ab. Wird nur der Teil, der als Sondereigentum gilt geändert, wie zum Beispiel der Bodenbelag des Balkons, dann müssen Eigentümer dafür auch kein Einverständnis der Eigentümergemeinschaft einholen.

Falls jedoch gemeinschaftliche Bestandteile eines Balkons wie tragende Wände oder ein Teil der Fassade saniert werden sollen, so können die Kosten auf alle Parteien aus der Eigentümergemeinschaft umgelegt werden. Wie genau die Kosten auf die jeweiligen Eigentümer umgelegt werden, geschieht auf Basis der Eigentümeranteile, die in der Teilungserklärung festgelegt sind.

Sollen sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum saniert werden, dann wird meist eine anteilige Kostenverteilung vorgenommen. Welche genauen Prozentsätze und Berechnungsgrundlagen zum Einsatz kommen, sollte transparent und für alle Eigentümer nachvollziehbar sein.

Wer unsicher ist, ob der Teil des Balkons, der verschönert oder repariert werden soll, Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist, fragt am besten bei der Hausverwaltung nach.

Wer entscheidet über Balkonsanierungen?

Ob und in welcher Form ein Balkon saniert wird, entscheiden in der Regel alle Eigentümer gemeinsam bei der regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlung. Unter den Wohnungsbesitzern wird dann abgestimmt, ob und welche Maßnahmen durchgeführt werden. Wenn der Balkon Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums ist, dann muss die Eigentümerversammlung über die anfallenden Kosten sowie die Durchführung der Arbeiten entscheiden.

Üblicherweise werden die Kosten für die Sanierung von Gemeinschaftseigentum anteilig auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Handelt es sich um Sondereigentum, das saniert werden soll, dann trägt der Sondereigentümer die alleinige Verantwortung und Kostenlast.

Was gilt für die Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern?

Für Mieter ist das Thema Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum eines Balkons ebenfalls relevant.

Alles, was der Mieter der Wohnung nutzt, fällt unter Sondereigentum. Dazu gehören in der Regel der Balkonboden, Fliesen, Geländer und Sichtschutz. Der Vermieter darf hier über Reparaturen oder Umbauten entscheiden, der Mieter muss sich an die vertraglich vereinbarten Regelungen halten. Welche Balkonmöbel er nutzt oder welche Blumentöpfe er aufstellt, ist aber Mieterangelegenheit.

Tragende Teile des Balkons, die Fassade oder die Balkondecke sind Gemeinschaftseigentum. Auch hier haben Mieter kein Mitspracherecht und Vermieter müssen das umsetzen, was in der Eigentümerversammlung entschieden wird.

Fazit: Ein Balkon kann Sondereigentum UND Gemeinschaftseigentum sein

Ob der Balkon einer Wohnung Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist, kann je nach Teilungserklärung und den rechtlichen Bestimmungen unterschiedlich sein. Die Klärung dieser Frage ist entscheidend für die Kostenverteilung und die Verantwortlichkeiten bei der Instandhaltung oder Sanierung des Balkons.

Wohnungseigentümer sollten die Regelungen in ihrer Teilungserklärung kennen und bei Unsicherheiten juristische Beratung einholen, um Streitigkeiten mit den anderen Eigentümern sowie unnötige Kosten zu vermeiden.