WEG: Für Tiefgaragenstellplätze müssen Einzelabrechnungen erstellt werden
Dass eine Einzelabrechnung für sämtliche vorhandenen Tiefgaragenstellplätze, statt Einzelabrechnungen für jeden einzelnen Stellplatz, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, entschied ein Hamburger Amtsgericht im Juli 2013.
Eine Wohnungseigentumsanlage bestand aus 10 Wohnungen und 19 Tiefgaragenstellplätzen. Sowohl an den einzelnen Wohnungen als auch den einzelnen Tiefgaragenstellplätzen bestand jeweils Sondereigentum.
Die Tiefgarage und das Wohngebäude waren bautechnisch und statisch als Einheit errichtet worden. Beide standen auf einer durchgehenden gemeinsamen Fundamentplatte und hatten teilweise gemeinsame Außen- und Innenwände.
Die 19 Tiefgaragenstellplätze waren jedoch Eigentum eines einzelnen Eigentümers. Auf einer Eigentümerversammlung im November 2012 beschlossen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 2011 und den Wirtschaftsplan für das Jahr 2013.
Der Eigentümer der Stellplätze war der Ansicht, dass in der Jahresabrechnung 2011 unzutreffende Kostenverteilungsschlüssel verwendet wurden. Zudem wurde angeblich eine unzulässige Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Garage vorgenommen.
Er wandte sich des Weiteren dagegen, dass ihm nicht 19 getrennte Einzeljahresabrechnungen für die Stellplätze erstellt wurden, sondern lediglich eine einzige über den Gesamtbetrag. Der betroffene Eigentümer reichte eine Beschlussanfechtungsklage ein.
Das angerufene Gericht entschied zu Gunsten des klagenden Eigentümers der Stellplätze.
Die Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2011 und den Wirtschaftsplan 2013 wurden für unwirksam erklärt, da sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen.
Eine Jahresabrechnung hat eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr zu enthalten.
Diesen Anforderungen genügte die angefochtene Jahresabrechnung für das Jahr 2011 nicht.
Zunächst war hinsichtlich der für den klagenden Eigentümer erstellten Einzelabrechnung festzustellen, dass keine Einzelabrechnung für jedes Teileigentum gesondert, sondern dass eine Einzelabrechnung für sämtliche Tiefgaragenstellplätze gemeinsam vorgenommen wurde.
Dieses Vorgehen entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ausweislich der Teilungserklärung bildete nicht die Tiefgarage als Ganzes eine Eigentumseinheit, sondern es existieren vielmehr 19 eigenständige Einheiten.
Es war deshalb erforderlich, für jede dieser einzelnen Teileigentumseinheiten eine Einzelabrechnung zu erstellen, wie dies auch für die einzelnen Eigentumswohnungen geschehen ist.
Es war nämlich erforderlich, dass für jede Eigentumseinheit gesondert erkennbar war, welche Kosten und Lasten mit dieser verbunden waren.
Da eine eindeutige Zuordnung von Kosten möglich war, mussten die Kosten entsprechend ausschließlich den Eigentümern der Wohnungen oder ausschließlich den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze zugeordnet werden.
Nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Bewirtschaftungskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufzuteilen.
Ist in einer Teilungserklärung geregelt, dass die Kosten der Bewirtschaftung, Unterhaltung und Instandhaltung der Tiefgarage und der darin befindlichen Kfz-Stellplätze, soweit möglich und gesetzlich zulässig, getrennt von den Kosten der Wohnungen ermittelt und abgerechnet werden sollen, bedeutet dies, dass die Kosten entsprechend den Wohnungen oder den Tiefgaragenstellplätzen zuzuordnen sind (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 25.07.13, Az. 980b C 98/12 WEG).