WEG: Glasbausteine sind Gemeinschaftseigentum
Die Einordung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum stellt in der Wohnungseigentumsgemeinschaft häufig eine Hürde dar, die zunächst unüberwindbar erscheint. Dass Glasbausteinelemente Fenstern gleichzusetzen sind und damit zwingend Gemeinschaftseigentum darstellen, stellte das Landgericht Bamberg im März des Jahres 2015 klar.
Wohnungseigentümer einer Wohneigentumsanlage in der Glasbausteine verbaut wurden, sollten wissen, dass diese wie Fenster die äußere Gestaltung eines Gebäudes prägen können. Aus diesem Grund gehört die Reinigung von Außenfenstern als Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu den Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren Mitglieder müssen sich aus diesem Grund regelmäßig an den Kosten der Instandhaltung beteiligen.
Der Fall: Verpflichtungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft
In der Eigentumswohnung eines Wohnungseigentümers befanden sich in einer Wand Glasbausteinelemente, die von außen regelmäßig verschmutzt waren. Aus diesem Grund wollte der Wohnungseigentümer erreichen, dass sich die Eigentümergemeinschaft verpflichtet die Glasbausteine regelmäßig zu reinigen. Da die Eigentümergemeinschaft dies ablehnte, reichte der betroffene Wohnungseigentümer eine Verpflichtungsklage gegen die übrigen Mitglieder der WEG ein.
Und zwar mit Erfolg! Der Wohnungseigentümer hatte dem Gericht zur Folge einen Anspruch auf regelmäßige Reinigung der streitgegenständlichen Glasbausteinelemente im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Gemeinschaftseigentum: Glasbausteine sind Fenstern gleichzusetzen
Für die Eigenschaft als Fenster ist es nicht erforderlich, dass sich ein solches Wandelement öffnen lässt. Dass eine größere verglaste Fläche insbesondere als architektonisches Gestaltungselement dient, ist deshalb unerheblich. Entscheidend ist allein, dass Glasbausteine in erster Linie der Belichtung von Räumen dienen.
Wenn Fenster zwingendes Gemeinschaftseigentum sind, weil sie die äußere Gestaltung eines Gebäudes prägen und für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, gilt dies gemäß § 5 WEG auch für Glasbausteinelemente. Die Reinigung von Außenfenstern stellt Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dar. Durch die Reinigung von Fenstern werden diese gepflegt und die Belichtungsfunktion erhalten.
Wohnungseigentümer müssen sich an den Kosten beteiligen
Zuständigkeit und Kostentragungspflicht für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegen gemäß § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich bei einer Eigentümergemeinschaft bzw. deren Mitgliedern. Ausnahmen von dieser Regelung müssen klar und eindeutig geregelt sein.
Eine abweichende Bestimmung lag im entschiedenen Rechtsstreit jedoch nicht vor. Dem betroffenen Wohnungseigentümer konnte aber nur ein Anspruch auf eine Reinigung zugesprochen werden, welche dazu diente die Belichtungsfunktion der Fenster zu erhalten.
Eine mindestens halbjährliche Reinigung wäre deshalb unzulässig. Die Eigentümergemeinschaft war aus diesem Grund zur regelmäßigen Reinigung der Glasbausteinelemente in der Eigentumswohnung des Wohnungseigentümers verpflichtet. An den Kosten waren außerdem alle Mitglieder der Gemeinschaft zu beteiligen (LG Bamberg, Urteil v. 17.03.15, Az. 11 S 18/14).
Fazit: Auch Glasbausteine stellen Gemeinschaftseigentum dar und die Instandhaltung muss von der gesamten Eigentümergemeinschaft bezahlt werden.