WEG: Hausgeldanspruch durch Jahresabrechnung beschränkt
Für WEG-Mitglieder ist das Thema Hausgeld besonders wichtig, da diese Gelder immer wieder von den einzelnen Mitgliedern gezahlt werden müssen. Dass die laut einem Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgeldvorschüsse durch die später genehmigte Jahresabrechnung beschränkt werden, entschied das Landgericht Dortmund im Juni des Jahres 2014.
Aus der Differenz zwischen Sollzahlungen und tatsächlichen Ausgaben in der Jahresabrechnung und einem Guthabenbetrag kann zu Gunsten der Wohnungseigentümer dementsprechend eine Deckelung folgen.
Der Fall: Klage auf Nachzahlung der Hausgeldvorschüsse
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einen Wohnungseigentümer auf Nachzahlung von Hausgeldvorschüssen verklagt. Der Wohnungseigentümer hatte das monatlich laut Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld teilweise nicht vollständig bezahlt. So war ein Rückstand in Höhe von einiger hundert Euro entstanden.
Jahresabrechnung berücksichtigte Rückstand der Hausgeldvorschüsse
In der Zwischenzeit war jedoch eine aktuelle Jahresabrechnung von der Gemeinschaft mehrheitlich genehmigt worden.
Diese Jahresabrechnung berücksichtigte die von dem säumigen Wohnungseigentümer zu zahlenden Hausgeldvorschüsse und endete zu seinen Gunsten mit einem an ihn zu erstattenden Guthaben.
Aus diesem Grund warf der Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft vor, dass die offene Hausgeldforderung nicht mehr durchsetzbar sei und das Verhalten der Gemeinschaft daher eine unzulässige Rechtsausübung darstelle.
Die Entscheidung des Gerichts: Jahresabrechnung schafft keinen zusätzlichen Rechtsgrund
Wie sich herausstellte geschah dies zu Recht! Das Landgericht Dortmund entschied zu Gunsten des verklagten Wohnungseigentümers. Gemäß § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist ein Wirtschaftsplan auch die Anspruchsgrundlage für die von den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft zu leistenden Hausgeldvorschüsse.
Die Genehmigung einer Jahresabrechnung per Beschluss schafft keinen zusätzlichen Rechtsgrund, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat (BGH, Urt. v. 01.06.12, Az.: V ZR 171/11; Urt. v. 09.03.12, Az.: V ZR 147/11). Der spätere Beschluss über eine Jahresabrechnung lässt einen früheren Beschluss über einen Einzelwirtschaftsplan aber nicht immer gänzlich unberührt.
Jahresabrechnung weist Differenz zwischen Soll- und tatsächlichen Zahlungen aus
Viel mehr entspricht es regelmäßig der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine Jahresabrechnung die Differenz zwischen den Sollzahlungen und den tatsächlichen Ausgaben der Wohnungseigentümer ausweist. Hieraus ergibt sich auch die so genannte Abrechnungsspitze.
Die gem. § 28 Abs. 2 WEG auf Grund eines Wirtschaftsplans geschuldeten Hausgeldvorschüsse stehen immer unter dem Vorbehalt der Korrektur durch die später nach Ablauf des Wirtschaftsjahres durch die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich genehmigten Jahresabrechnung.
Korrektur des Wirtschaftsplans durch Jahresabrechnung möglich
Ergibt sich zu Gunsten eines Wohnungseigentümers ein Guthabenbetrag, muss dementsprechend eine Deckelung der vom Wohnungseigentümer noch zu zahlenden Hausgeldrückstände erfolgen.
Einer weiteren Forderung auf Nachzahlung der bereits zuvor geschuldeten Hausgeldvorschüsse, kann ein Wohnungseigentümer dann den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten. Der Einwand ist allerdings begrenzt auf den Guthabenbetrag aus der Jahresabrechnung (LG Dortmund, Urteil v. 24.06.14, Az. 1 S 18/13).