WEG-Vorschriften – Um diese Regeln kommen sie nicht herum

§ 5 Abs. 2 WEG – Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums

Diese Vorschrift bestimmt zwingend, dass Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand am Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers sein können (etwa tragende Wände).

Gleiches gilt für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, etwa Treppen.

§ 6 WEG – Unselbstständigkeit des Sondereigentums

Nach dieser Bestimmung kann das Sondereigentum ohne den dazugehörigen Miteigentumsanteil nicht veräußert oder belastet werden. Rechte am Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.

§ 11 WEG – Unauflöslichkeit der Gemeinschaft

Diese Vorschrift schließt eine Aufhebung Ihrer Eigentümergemeinschaft aus.

§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG – Veräußerungsbeschränkung

Das Gesetz räumt zwar grundsätzlich das Recht ein, die Veräußerung des Wohnungseigentums für die Wohnungseigentümer zu beschränken.

Es schreibt jedoch gleichzeitig zwingend vor, dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden darf.

Das ist beispielsweise möglich, wenn der Kaufinteressent in den letzten Jahren eine eidesstattliche Versicherung über sein Vermögen abgegeben hat.

In diesem Fall besteht die begründete Gefahr, dass der neue Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht gerecht wird.

§ 18 Abs. 1 WEG – Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums

Nach dieser Regelung können Sie und die übrigen Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn dieser sich einer schweren Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, beispielsweise über einen längeren Zeitraum kein Hausgeld gezahlt hat.

§ 20 Abs. 2 WEG – Bestellung eines Verwalters

Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.

§ 23 Abs. 3 WEG – Schriftlicher Beschluss

Die Gültigkeit eines Beschlusses außerhalb einer Eigentümerversammlung setzt zwingend die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer voraus.

§ 24 Abs. 2 WEG – Minderheitenrecht

Nach dieser Vorschrift kann stets eine Minderheit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer (nach Kopfzahl) die Einberufung einer – außerordentlichen – Wohnungseigentümerversammlung verlangen.

§ 26 Abs. 1 WEG – Berufung und Abbestellung des Verwalters

Nach dieser Vorschrift kann die Bestellung eines Verwalters auf eine Dauer von maximal 5 Jahren erfolgen.

Beschränkungen der Abberufung sind nur insoweit zulässig, als die Abberufung vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig gemacht werden kann.

Eine Abberufung kann für den Fall vorgesehen sein, dass der Verwalter sich einer Straftat gegenüber der Eigentümergemeinschaft schuldig gemacht hat. Andere Beschränkungen sind unzulässig.

§ 27 Abs. 1 und 2 WEG – Keine Einschränkung der gesetzlichen Verwaltertätigkeit

Die in den Vorschriften des § 27 Abs. 1 und 2 WEG geregelten Befugnisse können dem Verwalter nicht entzogen werden.

Bestimmungen in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die gegen diese Grundsätze verstoßen, sind somit unwirksam. Alle anderen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sind nicht zwingend, sie sind also abdingbar.

Das bedeutet, dass gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG durch Ihre Eigentümergemeinschaft Vereinbarungen getroffen werden können, durch die die abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben, eingeschränkt, abgeändert oder ergänzt werden.

Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können somit beispielsweise folgende Regelungen enthalten:

Mögliche Regelungs-Inhalte

• Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum
• Kostenverteilung insbesondere bei Instandhaltungen und Instandsetzungen
• Regelungen über die Instandhaltungsrücklage
• Genehmigungsbedürftigkeit von Veräußerungen und Vermietungen
• Gebrauch des Sondereigentums (Tierhaltung, Musizieren)
• Einräumung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum
• Stimmrecht und Stimmenverteilung in der Eigentümerversammlung
• Vertretung einzelner Eigentümer in der Eigentümerversammlung
• Erweiterung der gesetzlich geregelten Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
• Versicherungen
• Hausordnung