Wohnungseigentumsgesetz – Inhalte, Fakten und Hintergründe

Wer Kaufinteressent oder bereits Besitzer einer eigenen Wohnung ist, sollte dieses Regelwerk kennen: das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Es bestimmt, wie Wohneigentum entsteht, wie individueller und gemeinschaftlicher Besitz aufzuteilen und zu verwalten ist und wie Eigentümergemeinschaften möglichst konfliktfrei zusammenleben. Hier erfahren Sie mehr zu den Inhalten und Reformen des Gesetzes.

Eigentümer und Eigentümergemeinschaft: Was genau besagt das Wohnungseigentumsgesetz?

In einem Mehrfamilienhaus vermietet oftmals nicht nur ein Eigentümer alle darin befindlichen Wohnungen. Stattdessen bilden mehrere Besitzer von Miteigentumsanteilen zusammen eine Eigentümergemeinschaft. Damit das Zusammenleben von Wohnungseigentümern möglichst konfliktfrei funktioniert, hält das WEG sämtliche Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümergemeinschaften fest.

So beschreibt das Gesetz wichtige Gegebenheiten rund um die Wohnung – und gibt unter anderem diesen Themen einen rechtlichen Rahmen:

• Teilungserklärung
• Verwaltung von Immobilien 
• Ablauf von Eigentümerversammlungen

Was ist exklusives Eigentum des Besitzers einer Wohnung? Welche Bestandteile eines Grundstücks gehören allen Wohnungseigentümern zusammen? Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum – auch diese Fragen beantwortet das WEG.

Welche Punkte regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz umfasst insgesamt vier Teile, die das Miteigentumsanteil als solches sowie Wohnungseigentümer und die Eigentümergemeinschaft betreffen:

• Teil 1 des WEG regelt die Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG) – und schafft damit eine rechtliche Grundlage, um ein Grundbuchblatt über die Besitzverhältnisse beim zuständigen Grundbuchamt anzulegen. Weitere Abschnitte des Gesetzes umfassen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG) inklusive Kosten- und Nutzungsaufteilung, die Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG) einschließlich der Aufgaben eines Verwalters sowie das Wohnungserbbaurecht (§§ 30).
• Teil 2 enthält die gesetzlichen Bestimmungen zum Dauerwohnrecht (§ 31 bis 42 WEG).
• für Wohnungskäufer weniger von Belang sind die Teile 3 und 4 des WEG – diese behandeln Verfahrensvorschriften (§ 43 bis § 45 WEG) sowie ergänzende Bestimmungen (§ 46 bis § 49). 

In der Vergangenheit kam es innerhalb von Eigentümerverbünden beziehungsweise zwischen Verwaltern und Wohnungseigentümern immer wieder zu Streitigkeiten. Deshalb enthält das Wohnungseigentumsgesetz zusätzlich zu den einzelnen Gesetztestexten zahlreiche Kommentare. Für Wohnungsinhaber weniger interessant, erleichtern sie jedoch Juristen die Auslegung des Regelwerks bei zukünftigen Fallbearbeitungen und Prozessen. 

Umfangreiche Überarbeitung: Welche Neuerungen gelten seit der WEG-Reform 2020?

In der Vergangenheit kam es immer wieder zu Anpassungen des Wohnungseigentumsgesetzes – beispielsweise 2007: Seitdem können Wohnungseigentümer gemeinsam Verträge aufsetzen. Änderungen gab es auch, was die Abstimmung zu Beschlussvorlagen auf einer Eigentümerversammlung betrifft. War vorher ein einstimmiges Ergebnis nötig, reicht seither eine Dreiviertelmehrheit. Mit dem „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“ fand zuletzt 2020 eine umfassende Reform des WEG statt.

Seither gelten für Wohnungseigentümer folgende Regelungen:

• mehr Kompetenzen für den Verwalter von Grundstücken: Dieser kann nun seine Aufgaben selbständig effizienter zu gestalten – zum Beispiel eigenständig Aufträge an Externe vergeben. Die Höhe der maximalen Kosten eines Auftrags legt der Eigentümerverbund fest. Den Verwalter überwacht der Verwaltungsbeirat – ein Bindeglied zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern, der aus ehrenamtlich tätigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.
• vereinfachte Beschlussfassung zu baulichen Veränderungen der Immobilie: hier reicht nun ein Mehrheitsbeschluss. Die Kosten für Um- und Ausbau übernehmen dann nur diejenigen Inhaber von Miteigentumsanteilen, die der Maßnahme im Rahmen der Eigentümerversammlung zugestimmt haben. 
• Anspruch auf bauliche Modernisierungen: Wohnungseigentümer können Einbauten, die etwa dem Einbruchschutz, der Elektromobilität, dem Glasfaseranschluss, oder der Barrierefreiheit dienen, seither leichter durchführen. Voraussetzung: Sie tragen die Kosten dafür selbst.
• an Wohnungseigentümerversammlung können Immobilienbesitzer auch online teilnehmen.

Fazit: Am Wohnungseigentumsgesetz führt kein Weg vorbei

Besitzer von Wohnungen sollten das Wohnungseigentumsgesetz zumindest in seinen Grundzügen kennen. Denn das Gesetz definiert die Rechte und Pflichten von Inhabern einer Wohnimmobilie und regelt das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft. Zudem enthält es Vorgaben zur Entstehung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, dem Ablauf von Eigentümerversammlungen sowie einem möglichen Dauerwohnrecht.

2020 erfuhr das WEG eine umfassende Überarbeitung: Seither sind bauliche Modernisierungen für einzelne Wohnungseigentümer deutlich leichter umzusetzen. Verwalter eines Grundstücks bekommen mehr Rechte und Kompetenzen eingeräumt und können – kontrolliert durch einen Verwaltungsbeirat – ihren Aufgaben selbstbestimmter nachgehen. 

Um Streitigkeiten vorzubeugen, sollten sich Interessenten von Eigentumswohnungen vor dem Kauf mit den Inhalten des WEG vertraut machen – und sich vom Verkäufer Informationen über etwaige Unstimmigkeiten im Verbund der Eigentümer schriftlich bestätigen lassen.