Wenn der Effektivzins niedriger ist als der Sollzins

Was bei Zinsangeboten für Immobilienfinanzierungen erlaubt ist, muss nicht unbedingt „richtig“ sein.

Genaues Hinsehen lohnt sich bei den pauschalen Angeboten für Immobilienfinanzierungen.

Besonderes Augenmerk gilt der Zeit nach dem Auslaufen der ersten Zinsbindungsfrist (z.B. 10 Jahre).

Preisangabenverordnung schreibt Angabe Effektivzins vor

Die Preisangabenverordnung, die seit Mitte 2010 in Kraft getreten ist, enthält neue Vorschriften über die Angabe von Effektivzinssätzen in Kreditangeboten. Dadurch kommen in Einzelfällen erstaunliche Effektivzinssätze heraus.

Die Neuregelung besagt, dass der Effektivzins jetzt nicht mehr für die Dauer der Zinsbindung sondern für die gesamte Kreditlaufzeit ausgewiesen werden muss.

Effektivzins für die gesamte Kreditlaufzeit

Es wird nicht mehr der anfängliche effektive Jahreszins ausgewiesen. Anstatt der ersten Zinsbindung von z.B. 10 Jahren muss der Effektivzins für die Laufzeit des Kredits von z.B. 36 Jahren (bei 1% Tilgung) angegeben werden.

Wenn aber die Zinsbindung nach 10 Jahren ausläuft, dann müssen für die Zinskonditionen in der Restlaufzeit Annahmen getroffen werden.

Welcher Zins wird nach dem Auslaufen der ersten Zinsbindung angesetzt?

Die Zeitschrift „Finanztest“ hat herausgefunden, dass einige Finanzinstitute („Spezialfall Sparkassen“) nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist mit den am Markt erhältlichen variablen Zinssätzen weiterrechnen.

Vorsicht vor der Einbeziehung des „variablen Zinses“

Da der variable Zinssatz aktuell häufig unter dem Zinssatz für eine langfristige Zinsbindung liegt, „verbilligt“ sich das Darlehen in der Restlaufzeit. Auf diesem Weg kommt ein niedrigerer Effektivzins in dem Zinsangebot heraus als der eigentliche Sollzins.

Die Werbung für einen Kredit sollte daher mit Vorsicht untersucht werden, wenn der Sollzins höher ist als der Effektivzins.

Sollzins höher als Effektivzins?

Immerhin gehen in den eigentlichen Effektivzins noch Bankgebühren, Kosten, Provisionen usw. mit ein. In einer Untersuchung hat „Finanztest“ ein Beispiel gezeigt, das einen Sollzins von 3,50% für eine zehnjährige Zinsbindung ausweist.

Der von der Sparkasse angegebene Effektivzins beläuft sich in diesem Beispiel auf 3,30%, Finanztest hat ermittelt, dass der Effektivzins nach der alten Berechnung bei 3,56% liegt. Das Angebot sieht also günstiger aus, als es tatsächlich ist.

Gesetzestext neu regeln

Den so handelnden Banken kann offensichtlich gar kein Vorwurf gemacht werden, weil sie sich genau an den Gesetzestext halten und die neue Preisangabenverordnung im Wortlaut 1:1 umsetzen.

Vergleichbarkeit von Angeboten eingeschränkt

Die Verbraucherschützer kritisieren, dass die Vergleichbarkeit von Kreditangeboten auf diesem Weg nicht mehr gegeben ist.

Je nach Annahme des Zinssatzes, der nach dem Auslaufen der ersten Zinsbindung anfallen kann/wird, fällt die Angabe des Effetivzinssatzes niedriger oder höher aus. Eine Korrektur der Preisangabenverordnung ist dringend geboten.

Bis dahin: Vorsicht beim Vergleich der Effektivzinssätze in Kreditangeboten. Sie müssen sehr genau hinschauen und auch mit Ihren Kunden sehr genau auf die Kreditangebote schauen.